“河北地王”内外夹击 荣盛发展千亿梦能否成真?

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(白慕礼/摄)


中国房地产产业协会与中国房地产测评中心联合发布的2017年房地产开发企业百强名单中,荣盛发展(002146.SZ)无缘名列。但在A股房企第二梯队中,荣盛发展却也有龙头之名。2018年上半年,荣盛发展实现400亿合同销售额,距离千亿目标仍有一半之多。


9月初,荣盛发展公告截至8月的签约金额达到了534.46亿元。余下的房地产交易旺季里,突破千亿也并非不可能,但是在内有高负债与人才流失、外有竞争者紧逼的局势下,荣盛发展今年的千亿计划恐将泡汤。


后起对手“超车”荣盛跻身一线


地处祖国心脏——北京的东南外围,优异的地理位置使得河北廊坊在首都的城市扩张中迎来发展红利,荣盛也悄然在这场红利中壮大起来。在河北廊坊蛰伏15年的日子里,荣盛已日渐成为环京房企的佼佼者——通过布局三四线城市,至2015年时,荣盛在京津冀区域一共拥有土地储备600万平方米,被业界冠以“河北地王”称号。


荣盛控股股份有限公司(简称“荣盛控股”)下的荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)于2003年1月成立,四年半后登陆A股。上市十年有余,荣盛发展却始终未破年销售额千亿大关,高质押、高负债等问题无时无刻不笼罩着荣盛发展。


有着相似轨迹的华夏幸福(600340.SH)却不动声色地将荣盛发展甩在了身后。1993年成立的华夏幸福比荣盛发展大了10岁,奋斗了十年才跻身A股。作为同处于河北的房企,华夏幸福在2010年之前还是连年亏损,净利不超800万的“小角色” 。彼时的荣盛发展之于华夏幸福,业绩可谓是碾压之势,2006年的净利就已领先华夏幸福2006-2009四年总和。

(图片来源:同花顺个股) 


但自2010年之后,华夏幸福一路高歌猛进,双方差距不断缩小。2014年,荣盛发展报告期净利润32.32亿,而华夏幸福则为35.38亿,再往后,荣盛发展彻底被华夏幸福超车。


同样是环京地区项目占比最多,为何会造成二者的差距日益增大?华夏幸福2017年年报披露,主营业务在环京地区占比达到84%,而荣盛发展则是河北、南京两中心向外辐射,两地业务占比均在30%以上。而环京地区房地产市场的崛起助长了华夏幸福业务量的激增。


对于华夏幸福的此番“超车”,荣盛发展董秘陈金海表示,两中心协同发展有其优势所在,不和其他企业作比较。


超高溢价拿地系出价失误


2018年,荣盛发展的全年销售目标为880亿元,上半年完成45.57%。在此之前,荣盛发展的拿地步伐从未停滞或减缓。根据荣盛发展2018年半年报显示,上半年在拿地支出上,荣盛发展已投入将近90亿,土地储备建筑面积达到3630万平方米,可以满足今后3年左右的开发需要。


不过董秘陈金海认为该数据解读存在偏颇。他指出,在A股地产企业中,对于土地储备的定义包括三种情形:一是还未开工建设的土地,二是已经开工建设但还未开盘的项目,三是已经开盘但还未完全交付的项目。2018年半年报中披露的3600余万平方米的土地储备,实际上只有1/3左右属于第一种情况,剩下的都是正在建设的项目或还没卖完的项目。


陈金海认为,土地对于房企来说好比原料,为保持连续生产销售则不会停止原料的供应。


但此前有媒体报道称,荣盛发展董事长耿建明在今年半年报的数据基础上,做出今年三季度暂缓拿地、尽量拖延各类款项的决定,而此举的目的很简单——保证现金流的充裕。


荣盛发展却表示该报道失实,董事长耿建明并未作出此决定,建设工程款正常依照工程进度在付给,拿地款项基本对接政府更不会拖欠。


但荣盛发展近来的拿地举动却令人不解。8月22日,广东省惠州市公共资源交易中心大亚湾分中心公示一则消息称,当地一地块以7.88亿高价被惠州市金泓投资有限公司(简称“惠州金泓”)拍得,溢价率高达2022%。而根据企查查显示,惠州金泓的控股股东则为荣盛发展。

(图片来源:企查查)


不过,9月7日惠州市公共资源交易中心又发公告称,惠州金泓将放弃该地块,择日重拍,其中原因则是工作人员操作失误导致“报价出错”。对此失误,陈金海称“标的地块面积不大,不会以此高价竞拍,真的只是巧合,出价时电脑延迟导致报价错误”,但好在未给公司造成损失。而对于真实报价,陈金海则称自己也不清楚。


负债已越红线  荣盛发展:不担心


放弃超高溢价的地块似乎符合耿建明的决定,在荣盛发展即将踏足地产行业资产负债率红线之时,再激进拿地似乎已不是明智之举。


近三年来,荣盛发展的负债一直居高不下,从2015年的817.7亿元到2017年的1623.53亿元,猛增了800多亿。2018年半年报披露,今年上半年负债又净增121亿元,达到1745亿元,资产负债率更是高达84.95%。对于房企资产负债率80%的红线而言,荣盛发展也和多数房企相似,早已越过。

荣盛发展2006-2017年总负债

(图片来源:同花顺个股)

 

荣盛发展2017年主要财务数据

(图片来源:同花顺个股)


不过,对于荣盛发展几近85%的资产负债率,陈金海认为,其实这个负债并不算高。2018年半年报披露的1744亿的总负债中,其中有815亿元均属预收账款,而预收账款多为销售期房的收入,也就是说负债中有46.7%在房产交付后即可转化为营收,因此高负债一说并没有如此耸人听闻。


陈金海称,其实降负债率很简单,但前提是不看好地产行业,如果荣盛发展仅利用已有土地开发,暂停融资,把欠款尽可能还付,期房建成交付,资产负债率自然就降下来。但荣盛发展目前仍然看好地产市场,因此不会为求降负债率刻意停下融资借款等活动。


虽然荣盛发展有非正式的千亿目标一说,陈金海称目前仍以披露的880亿销售目标为准,这个指标是结合自身实力,在上一年的完成度基础上制定的,比较符合公司目前状况,下半年仍在努力完成中,今年5、6两个月销售情况较好,不会刻意追逐千亿。


企业文化强势  员工难以适应离职


在中国资本观察记者采访荣盛发展的过程中,董秘陈金海多次提到公司董事长耿建明系出身部队,因此在日常企业管理与企业文化中,也体现此种军事化风格。


在荣盛发展总部大楼,员工每天都能看到“创造财富、培育人才、服务社会、报效国家”的公司宗旨,对于一个民办企业而言,将报效国家写进公司文化中实属少见。


但是,偏军事化的企业管理风格也存在两面性。


据此前媒体报道,荣盛发展子公司荣盛康旅投资有限公司(简称“荣盛康旅”),该公司主要负责旅游与大健康板块,其第一任总裁李万乐和前任总裁陈斌在离职时均不欢散场,其原因则是认为公司的业绩考核制度存在不合理性。


而最近又有一荣盛发展子公司——河北荣盛房地产开发有限公司的文件截图流出,其中提到“三季度生产系统各项目部、精装园林部下班时间调整为最早23点;三季度生产系统各智能部门下班时间调整为最早22点”。法律专家认为,此要求违反《劳动法》,即使是赶进度也要考虑员工个人身体状况。


中国资本观察记者特向董秘陈金海求证此文件真实性,他表示:该文件不是我们总公司出的,是下面一个子公司临时发的,为了应对工期紧张,这个文件后来已经取消了。


对于公司管理以及企业文化,董秘陈金海解释称:确实有些地方较为强势,但员工所要做的就是适应,总不可能让企业去适应员工,如果适应了就可以在公司继续成长和发展,而适应不了企业文化的只有另谋出路。


在陈金海看来,人才的去与留是企业日常管理中很平常的事。有人走也有新人进来,员工是源源不断的,但总的来说是新进的人才比走得多,荣盛也希望以此达到向社会输送人才的目的。


作者:白慕礼

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