如何活下去?荣盛发展拟发债百亿扩张,千亿文旅项目撬动藏忧

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  9月底,万科那红彤彤的“活下去”还未褪色,10余天后,它转身“吞下”华夏幸福多个环京地产项目。

  一方收缩,另一方即前进蚕食乃或“鲸吞”。寒冬、低潮,同一个市场,要安全还是要规模,地产大小玩家们的玩法和境遇已然迥异。

  同样起家、重仓环京区域,有“小万科”之称的荣盛房地产发展股份有限公司(简称“荣盛发展”)选择了与华夏幸福不同的道路。几乎与万科高呼“活下去”同期,荣盛发展公告称,拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的境外公司债券。

  加上8月前后其披露的拟发行债权性固定收益类产品、公司债券以及股东借款,荣盛发展拟融资和借款已超190亿元,主要用于其新项目包括地产项目等的投资、偿还债务等。

  荣盛发展要规模,销售突破千亿元是其多年夙愿,为此不惜疯狂拿地,以及激进推进文旅项目布局寻求多元化,曾一年间文旅投资概算近2000亿元,不断推高资产负债率,从2012年的76.56%增至2017年的84.68%,再增至2018年上半年的84.95%。

  荣盛发展正加快推动地产项目销售和回笼资金,但距离预期目标尚有不小距离,速度已走缓,夙愿更难抵及。而对(拟)投资千亿之巨地产为内核的康旅板块,荣盛发展也正寻求更多撬动,但也不易。

  在规模与安全连接的“钢丝线”上,荣盛发展会走得如何?

  1、扩张不止

  一手持续加速回笼资金,一手继续拿地,荣盛发展的扩张节奏未停。

  10月9日,荣盛发展发布公告称,今年9月,荣盛发展实现签约面积59.77万平方米,同比增长38.29%; 签约金额60.64亿元,同比增长26.84%。 同时,今年1-9月,荣盛发展累计实现签约面积572.37万平方米,同比增长50.93%;累计签约金额595.10亿元,同比增长46.18%。

  此前荣盛发展已有类似动作。今年8月,荣盛发展实现签约面积68.03万平方米,同比增长87.67%;签约金额68.35亿元,同比增长68.77%。

  同时,今年8月、9月,荣盛发展及其控股公司在河北霸州、安徽合肥两地拿下多宗地块,折合出让面积超过34.75万平方米,共耗资超过29亿元。根据公开数据统计,荣盛发展今年1-9月累计拿地耗资超过79亿元,同比去年下降58.54%。

  此前荣盛发展拿地堪称“疯狂”,其于2016年12月在河北、南京、重庆等地耗资约80亿元横扫47宗地块。而2017年全年除了2月,荣盛发展在其他11个月里累计拿下100多宗土地,仅招拍挂拿地耗资就超过200亿元。

  目前来看荣盛发展放缓了拿地速度,但截至今年6月,荣盛发展的土地储备建筑面积达3630.13万平方米,可以满足公司3年左右的开发需要。

  荣盛发展继续做加法,只是相对放缓了节奏。

  房企追求规模由来已久,百亿、千亿乃至五千亿的递增销售规模,形成多个显眼门槛,将这个行业的超级大鳄、大鳄以及中小玩家区分出明显的高低层级。

  荣盛发展被称“河北地王”背后,是其一直“往上爬”欲触及千亿门槛的夙愿,多年后还未抵达。

  做大规模是房企维系自己的市场地位及市场“安全”的一个重要手段。在目前的市场低潮期,房企销售回笼资金放缓、银行等信贷资金收口等因素,房企资金承压加剧,大鱼吃小鱼的现象也增多,中小开发商面临更加险恶的市场环境,反之体量庞巨的大开发商则可能有更多的抄底机会。此前有说法认为,万科“活下去”背后的一重意味是鼓噪市场艰难,中小开发商不如投靠大开发商以寻求活下去,这样其就有了更多抄底机会。

  今年7月10日,中国平安受让华夏幸福19.7%股份,成为后者的第二大股东。10月9日,华夏幸福公告称,拟与北京万科就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。

  出让股权、卖出数个项目,资金的困境应该是华夏幸福不得不迈过的坎。而万科的“转瞬变脸”吃下这些项目,不由让人怀疑关于其上述抄底说法的可能性。

  同样起家于环京区域,同样面临资金困境的荣盛发展,自然深知其中冷暖苦乐,只不过它的选择不是收缩,而是通过发债、借款等熟悉的手段来暂时解决资金问题,继续扩张。

  根据近期荣盛发展公告及相关公开信息,荣盛发展拟在境外发行总额不超过5亿美元(约34.34亿元人民币)的境外公司债券。另拟面向合格投资者以非公开方式发行不超过10亿元的债权性固定收益类产品。

  此外,荣盛发展8月披露拟申请发行两单共80亿元的公司债券,另拟向股东荣盛控股、荣盛建设借款70亿元,借款期限不超过12个月。

  拟融资加上借款已超190亿元,主要用于荣盛发展新项目的投资、偿还债务和债务置换等。比如5亿美元境外公司债券将用于境内及海外项目投资,偿还现有债务及补充一般运营资金。10亿元的债权融资拟用于房地产项目开发建设。

  2、千亿文旅版图

  虽“身价”尚不及第一梯队,但转型文旅布局项目的打法,荣盛发展比之地产顶级豪门也不遑多让:密集投资、多地布局、激进。

  公开信息显示,荣盛发展在2014年已开始布局文旅,当年5月,其宣布将在安徽黄山进行高端文旅项目开发,涉及资金约10亿元。

  2015年11月22日,荣盛发展公告称拟投资荣盛康旅投资有限公司(简称“荣盛康旅”)全资子公司。其经营范围为旅游度假设施建设、养老养生、康复医疗、文化体育、生命和生物工程的投资、研发等。

  这里的康旅是大健康和泛文旅的组合,“康+旅”为其商业模式。

  按照荣盛康旅的计划,将布局“大北京、大黄山、大华中、大海南、大上海、大西南”六大康旅区域,在大海、湖泊、高山旁和森林四种大自然业态建设“游养医药”四大产业,涵盖旅游、度假、养老养生、康复、医疗、生物及生命工程全产业,目标是成为全国领先的新型康旅度假生活方式运营商。

  到2016年下半年,荣盛康旅国际度假区已在秦皇岛、野三坡、承德、邢台、衡水、黄山、九华山、神农架、海南、成都、西安和南京等地布局了14个康旅项目,并在当年8月并购了美亚航空。

  2016年11月,荣盛发展发布“3+X”战略,即以大地产、大健康、大金融+X(互联网等新兴产业战略),通过“游养医”构建大健康板块,加大生态旅游、养老养生等领域投资。

  执惠不完全统计发现,从2017年3月底至2018年4月初,除了2017年7月,荣盛发展每个月都有文旅项目达成合作或合作意向。一年间,荣盛发展(拟)布局文旅项目达28个,拟投资(含部分有意向,但还未最终落定的项目)概算金额约1997.68亿元,近2000亿元。

  曾有机构统计超三成的国内百强房企已入局文旅,恒大、碧桂园、绿地和华夏幸福等文旅项目(拟)投资都为千亿级别,万科、融创等为数百亿级别。简单对比测算,荣盛发展的拟投资额可能只排在恒大和碧桂园之后。

  不过自今年4月底至今,荣盛发展的文旅布局同比有所放缓。

  据荣盛发展公告内容,4月底,荣盛康旅与贵州省息烽县政府签订协议,投资息烽新萝温泉康养度假区项目,项目占地约7900亩;5月底,荣盛发展表示拟在四川省仁寿县投资田园综合体项目,用地约2万亩,总投资预计150亿元;6月18日,荣盛发展透露计划在丽江古城投建国际旅游度假区项目,用地约1800亩。

  反观2017年5月至9月,荣盛发展(拟)投资项目达11个,概算金额超800亿元。

  荣盛发展的最新动向是,10月10日,其公告称,其控股下属公司RiseSunHealthcare&TourismCZa.s.以报价3.79亿捷克克朗(折合人民币约1.17亿元)确定中标ThermalPasohlávky公司所有土地。

  这是荣盛发展2017年5月拟投捷克帕索夫斯基水疗娱乐项目的进一步推进,拟投金额5.68亿元人民币。ThermalPasohlávky公司为捷克共和国南摩拉维亚州和帕索夫斯基市政府所属公司,全权负责中医药水疗康复中心项目。

  3、金融属性下的运营难题

  放缓但仍寻求扩盘,缘由和后推力关键都是资金支持问题,但荣盛发展的境况有更不乐观的趋势。

  荣盛发展2018年上半年年报显示,截至今年6月底其存货为1345.24亿元,同比增加21.45%,相比2017年年末增长12.74%。同时,荣盛发展上半年签约金额400.99亿元、销售回款323.91亿元,销售回款率为80.78%。

  荣盛发展2018年的目标是计划签约金额约880亿元,计划实现销售回款约800亿元,由此得出销售回款率为90.91%,高出上半年超过10%。此外,荣盛发展截至今年9月的签约金额595.10亿元,距离全年目标还有近300亿元,而9月的签约金额已低于8月,同比增幅下降也较大。

  今年剩下的时间,荣盛发展的压力已然明显。它期许以地产为内核的康旅项目有更好表现。

  据近期媒体报道,荣盛发展正推动其“盛行天下”模式落地。荣盛发展官网信息显示,早在2015年8月,其已对外推出这一模式。该模式的主题是“一处置业,四季度假,旅居天下”,将旗下地产、金融、酒店和旅游等资源进行整合,为荣盛业主提供“候鸟式”置业、投资、旅居一站式服务。

  目前,荣盛康旅建设并运营着33个康旅国际度假区、1家超5星的荣玺庄园、12家五星级标准度假酒店、7家荣逸温情酒店、15家特色公寓/民宿、5个特色小镇、3个滑雪场、1个通用航空公司(美亚航空)等。

  业主只要在景区购买一套荣盛康旅的房子,并将房屋进行托管,即可加入盛行天下旅居联盟(或盛行天下计划),成为联盟的业主会员。荣盛发展为每位业主提供“盛行权”,一般是每年提供总房款10%的盛行权,每年累计,也可共享给亲朋好友使用。比如业主可以凭借盛行权在每一个荣盛发展旗下的项目支付住宿费,实现所谓的共享换住,到荣盛发展旗下项目旅游时,相当于可优惠或免费入住其他荣盛发展的酒店或其他业主的房屋等。

  以荣盛康旅的“四季童话小镇”项目为例。荣盛发展官网信息显示,业主首付10%即可够得一套70年产权房屋一套,每年返房屋签约额10%的盛行权(盛行权旅居与人民币等值,签几年返几年),在“盛行天下”平台上,可选择互换体系内的资源(如飞机、游艇、马术、钢琴、美术、海外游学等资源)进行互换等。

  简单来说,盛行天下模式是将荣盛发展布局的大北京、大黄山等六大区域项目以及海外项目资源进行串联,通过盛行权提供度假消费权益,赋予其中地产项目更多的投资属性乃至一定的金融属性,来增加其市场流动性,提升可投价值,吸引业主购房。

  但共享逻辑的可行性关键在于高频消费,而旅游并非如此,这使得不同业主间不同区域换住不同房屋,严格来说更偏低频。荣盛发展的做法是在盛行天下中嵌入其他更多旅游产品,拉升盛行权的可用价值。据媒体报道信息,荣盛发展的业主可用盛行权置换景区门票、交通、导游、特产购物、生活用品、汽车保养等各种服务权,普遍涉及“交通、住宿、吃喝、娱乐”四大开销。

  盛行权的每年累计以及可共享,也可能提高业主及其亲朋出游、消费的积极性,带动荣盛康旅项目营收。

  逻辑上似乎都成立,但盛行权实质可算是给到业主的一种含蓄或迂回的投资回报收益,增强地产的投资属性,也就要求荣盛发展旗下康旅项目具备足够的造血功能,即需要通过良好运营来实现持续的新增收益,持续造血。但荣盛发展的运营却要打个问号。

  目前荣盛发展的经验能力多集中于传统房地产开发运营,尚无一个很成功的文旅项目运营案例,相关运营能力经验比较欠缺。一个项目铺下去,尚且考验整体操盘、内容或产品研发及迭代更新能力,毋论多个文旅大盘持续铺开。

  “康”是特色,但养老养生、健康医疗项目的竞争力已非中医、温泉、优质景区等足以凸显,大医院、知名医疗机构、康旅产品IP等是做大时绕不过的元素,但背后都是沉甸甸的资金和人才投入。

  此前有媒体透露,2018年4月,荣盛发展在全景网投资者关系互动平台称,荣盛康旅的收入包含房地产销售和门票酒店收入,目前还是以房地产结算为主。

  另据荣盛发展财报,2017年,荣盛发展营收387.04亿元,康旅板块营收31.32亿元,占比约8.09%;2018年上半年荣盛发展营收193.88亿元,康旅板块实现签约13.74亿元,回款13.69亿元,占比约7.09%。

  变现尚少,荣盛发展还将如何“出牌”,进一步撬动康旅地产销售?

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