安邦智库：房企扎堆更名，“去地产化”为的是什么？

2018年以来房企的日子不好过成为了人尽皆知的事情，其实早在去年年初，安邦就曾经预言，2018年对于房地产企业来说无异于是阿鼻地狱。从今年上半年不断加强的各地对房地产行业的限制政策来看，房企的苦日子恐怕一时半会儿还看不到头。有的房企应声倒下，有的则在寻找别的出路。

9月12日保利地产发布公告决定更名成保利发展控股集团股份有限公司，不单单是保利，远洋、中骏、龙湖、万科都在今年完成了更名，各大巨无霸房企集体更名引发轩然大波，退场论，避险论一时间不绝于耳。

房企更名为的是什么？其实我们不必瞎猜，从各大公司公布的更名说明中就可以看出端倪，以保利地产为例，更名后的保利全名为“保利发展控股集团股份有限公司”，公司名称中不再有地产字样。

保利方面称，这次更名是因为“保利地产”的企业名称，已无法涵盖当前的业务布局，本次更名也是为了体现公司多元化的发展方向，进一步加快两翼业务市场化发展。这里的两翼指的是保利在以房地产为主要发展方向的前提下，发展综合服务与不动产金融。

目前保利的综合服务和不动产金融共占保利总业务收入的9.4%并在保利地产的基础上拓展出保利建筑、保利物业、保利经纪、保利商业、保利公寓、保利会展、保利康养、保利教育、保利文旅、保利金控、保利科创十多个业务板块。

您也许要问了，各大房企多元化发展战略可否看成是在房产政策高压前提下的去地产化战略？在安邦看来，这样的看法略显单一，我们认为，房企改名往往与多元化、业务扩张、战略调整等关键词密不可分。万科表示，深圳市万科房地产有限公司的确将进行企业名称变更，进行变更的原因并非“去地产化”，而是扩大经营范围，“深圳市万科房地产有限公司有教育、文体等业务，这些业务都是房地产以外的业务。”

毋庸置疑，在地产行业的收入模式越来越多元化的趋势下，部分房企可能已经不适合按照传统的纯地产行业估值方法。以近期收购法拉第未来的恒大为例，消息宣布当天，恒大集团旗下的恒大健康股价最高上涨近80%；曾经作为地产行业转型力度最大的万达，其非地产业务收入更是一度超过了其地产业务收入。具体对保利发展而言，其最新披露的数据显示，非地产业务收入已经占比近10%。

中国房地产市场在经过30多年的发展，步入下半场的存量市场后，需求发生了较大改变，房企对应的业务结构也发生了较大的改变，但二级市场对房企的估值方法还停留在20多年前。特别是头部改变业务结构力度较大的房企，可能需要投资者进行价值重估，重新审视非地产业务的合理价值。

那么是不是扩大经营范围之后这些房产公司就能一帆风顺了呢？事实恐怕并没有那么乐观，从中国房企过去的发展情况来看，多元化的发展对于目前传统的开发商来说很难同时兼并规模与利润。

万科的多元化进行到第4年，呈现在2018年财务数字上的增速显著减慢，营业利润一度有下滑迹象。而万科并非个例。多元化的业务并未能给地产商们带来多大的收入，甚至部分新业务在发展一段时间之后仍处于亏损状态。

目前地产商集体换名字其实就是“换马甲”，这主要是为了在资本市场上更换概念，但其实质业务并没有变。在房地产行业超高速增长即将进入尾声的阶段，这种更名之风，虽不能看成是房企的去地产化战略，但却能反映出房地产商大佬们“去地产化”的心态。

只不过当下，去地产化之后，房企们又会去干什么？可能他们并未完全想好，或者也在不断试错。以恒大为例，大健康、粮油、矿泉水其均已暗淡收场，近期转而投资互联网造车行业；而万科在2014年宣布转型后，分别进入了物流、商业地产、文娱产业等，目前仍在投入期，是否产生回报尚需时日检验。

如今，房地产市场调控严厉，楼市提倡“租购并举”，传统的地产开发正面临着发展瓶颈。高周转有边际效应递减，市场竞争激烈，现在没有特别好的方向下，房企要寻找新的突破口，做多元化、多种发展是正常的尝试，不必过度解读，等到某一领域有明显发展，房企可以再加大投入。房企纷纷谋求转型，找寻新的发展途径，试水医疗、农业、教育、养老、特色小镇、长租公寓等多个领域，原来的公司名称也就无法概括所有业务，改名也就成为必然。