上海城区“牛皮癣”焕然新生 普陀综合体地块94亿成交

今天（10月11日），普陀区共成交4幅地块，分别为2幅住宅地块、1幅住宅办公综合地块和1幅小体量商办地块。近2年来上海的住宅土地交易中位于市区的住宅地块十分稀少，同时出让多幅且又在中环线以内的含住宅地块显得弥足珍贵。

4幅地块均为“城中村”改造项目-红旗村地块，且纯住宅地块中无须开发商自持住宅面积，可全部出售。根据建设规划，此处将打造真如副中心生活圈。地块所在地距离轨交11号线真如站约400米距离，距离7号线岚皋站也在1公里以内。最终地块均由中海中环联合体以底价竞得，总成交价格共计93.9936亿元，总建面共计22.8415万方。竞得人之一的中环集团即为红旗村整治的牵头单位。

4幅地块中的2幅纯住宅地块都毗邻真如港，普陀区石泉社区W060401单元A11A-01地块（“城中村”改造项目-红旗村）占地1.5万方，总建面3.7万方，建筑限高100米；普陀区石泉社区W060401单元A07A-04（“城中村”改造项目-红旗村）占地2.3万方，总建面5.8万方，容积率都为2.5，建筑限高80米，都为高层建筑形态。

建设的社区公共设施中包含老年活动室、文化活动室、社区菜场等。出让规定要求受让人参与承担红旗村“城中村”改造地块范围内集中配置的租赁房、保障房、广场、公共设施、社区配套设施等的相应建设费用并参与承担红旗村E3地块轨交区间地下保护设施工程相应的建设费用。

住宅办公综合地块普陀区石泉社区W060401单元A06-04地块（“城中村”改造项目-红旗村）占地2.3万方，总建面8.2万方，其中住宅占比80%，为6.55万方，是3幅地块中含住宅面积最大的地块，办公占比20%，建筑高度100米。受让人仅需要自持1.74%面积的住宅物业用于租赁，仅1142平方米。

以上3幅地块的住宅面积合计达到16万方，至少提供1324套房源，纯住宅地块的成交楼板价均在5万元/平以上。

办公部分要求引入行业要求引入企业总部、研发中心、科技创新、现代商贸、金融、互联网、文化服务等符合普陀区产业定位的优质企业。

占地面积最小的普陀区真如社区W060802单元F04-05地块（“城中村”改造项目-红旗村）为商办地块，容积率达到6.0，建筑高度150米，预计将成为真如副中心一座新的标志性办公楼建筑。商业占比10%，办公占比90%。商业办公物业全部由开发商自持。地块内要求建设日间照料中心、老年活动室、养育托管点、文化活动室、社区学校、社区食堂等。业态要求功能业态要求集中商业应结合地铁换乘节点优势，建议定位为涵盖全业态消费体验的大型购物中心，配套商业业态定位应符合商务配套服务、社区商业相关功能。

今年国庆之后，地块附近开办了18年的铜川路家居市场正式关停，普陀区政府方面介绍，该家居市场的关闭是为了贯彻落实上海“五违四必”区域环境综合整治及加快城市升级转型要求。“红旗村”曾被视作为“最复杂”的城中村区域，昔日垃圾堆积如山、电线如麻，“五违”现象比比皆是，安全隐患非常突出。近几年作为真如副中心，这块土地的整治变身之路一直未有停止。2015年10月底，当时内环周边最后一个大型水果批发市场曹杨路果品市场正式拆除。2016年6月29日，红旗村内近29万平方米违章建筑被全部拆除。同年10月，开办了20年的铜川路水产市场关闭。据普陀区新闻办称，虬江河和真如港的河道在红旗村处连通，计划再挖一条河，与真如港形成闭合水环，将红旗村打造成为一个“中环绿岛”，整个改造工程预计2019年建成。

图：综合整治前的红旗村

目前普陀区真如板块已经有轨交11号线、7号线贯穿，正在规划建设的还有14号线、15号线，交通方面可以说四通八达。地块南侧高压线走廊下长达6公里，总占地面积超过20万平方米的真如绿廊工程也将成为贯穿整个真如的绿色“中央公园”。未来普陀区曾经这块城区中心的“牛皮癣”地区将焕然新生，成为复合商业商务、文化娱乐、办公、居住、绿化、交通等多种功能为一体的城市副中心。