郁亮是不是太悲观了

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  导读:一年多时间,房企龙头的预期形成巨大落差。但仔细追溯,实际上有迹可循。

  

  图片来源:全景视觉

  作者 | 经济观察报 评论员 陈哲

  近日万科董事长郁亮的战略反思,估计会让很多人看着“心里堵得慌”。

  作为多年的行业龙头,郁亮将“活下去”作为万科未来三年的终极目标,实令人心惊:2017年初,万科遭遇近年来最大危机后,与“野蛮人”缠斗经年,取得最终胜利,并完成新老交接。那时,万科上下士气如虹,高谈“大道当然、合伙奋斗”。

  当然万科素有忧患传统,比如2008年,王石提出“拐点论”;2014年,郁亮提出白银时代。2018年,郁亮再提“收敛”和“聚焦”。

  这四个字依我理解,就是回归主业,盯住回款,二是将相对更能容忍失败的“八爪鱼战略”转向“以投入产出”来衡量业务是否存续。

  一年多时间,房企龙头的预期形成巨大落差。但仔细追溯,实际上有迹可循。

  2017年3月以后,价格和杠杆率的快速攀升,让一线城市动用了几乎所有办法来阻止房屋交易的发生。此后,三四线城市为长达两年的大牛市,提供了短暂但广阔的纵深。其景象之繁荣,以至于万亿销售额的牌匾,已经在某些房企供应商那里备好了。

  但谁也不能违背常识:第三方制造出来的需求无以为继,三四线“盛宴”已近尾声。下一个承载房地产巨轮的市场空间又在哪里?

  尽管一线城市终于开始给一些高端住宅陆续批出路条,不过很明显,市场反响早不如前:年初很多项目房源认筹比能够达到1/20~1/30,现在则出现了认筹人数少于推盘量的情况。失去杠杆的庇护,购买力已显疲态。

  按说,万科的回款标准过去一直为行业所效仿。如果按照基本动作来,还出了郁亮所警示的麻烦,只能说明金融对房地产支持发生了实质的变化。在过去一年的去杠杆运动,房地产本来就是被严加看管的对象,如今更不受待见,也是意料之中。

  如果仍以2015年、2016年的扩张势头,来期待未来的万碧恒们,可能真的有些不切实际了,毕竟无论是先前巨大的金融资源支持、还是后来的政策利好释放(棚改货币化安置),都发生了根本性地收紧。在这种情况下,再扩张等同于冒进。

  大胆预测一句,万亿销售额的房企,可能要迟到了。

  尽管与恒大大促销、碧桂园减速,本质没有太多区别,但身为一家混合所有制企业,郁亮说出了行业面临的多重困境。但需要明确的是,城市化从粗放式发展到高质量发展,新旧动能转换必然会有阵痛。

  早在一年前,我写的一篇文章《先卖一千亿,成了房企小目标》,预测规模之路可能已经逼近尽头。各类棚改资金、长租债券、并购贷款,还是把这个结局足足延续了一年。

  实际上金融发展也好,房地产的发展也好,都有赖于基本面的向好。当民营实体经济的剩余资本都涌上网贷等平台,辗转又进入房地产项目后,房地产市场购买力实际上已经被透支殆尽。

  另外一方面,由于杠杆过高,一些行业top10内的公司,融资成本已经高达10%以上。对企业而言,除了狂抓回款、收敛业务,压制住扩张冲动,还剩下什么选项?

  万科是最早推崇组织扁平化、鼓励创新的房企之一,通过著名的八爪鱼计划、赛马机制,过去两三年中在万科全面推动。

  今年早些时候,有机会参观过万科在南方的一些创新业务,比如物业、医疗、养老、教育、商业、城市更新等等,感受到这家公司确实是在认认真真地围绕城乡建设和生活服务这个角色,从房地产开发开始做延伸和创新。

  在我的观察中,把开发业务作为万科第一主业外,万科花了大价钱收购的物流业务和商业地产业务,包括物业服务业务可能权重会排在第二阵营,作为万科明确将大力发展的业务。而其他多种业务,不设限制、不过多施加压力,仍处在百舸争流状态。

  2018年四季度开始前,郁亮吹响了暂停哨。

  从他讲话的逻辑看,一方面,砍掉投入产出情况尚不理想的业务,服务于活下来这个大目标,自不待言。另一方面在于,这些业务本身密布着风险点。

  前三季度的一系列商业黑天鹅事件,比如碧桂园质量门、滴滴、自如、红黄蓝事件,尤其是万科自己所遭遇的万村事件,都警示在立志做城乡建设和生活服务商——一个似乎可以涵盖诸多业务的称号——的万科,没有做好充分准备就向前狂奔,可能面临的无数暗礁。

  由此,郁亮的极度审慎就显得容易理解了。

  三年前,离开房企规模榜首的时候,郁亮就宣称万科还会乱三年。如今期限已到,万科或许正在开始进入由“乱”及“治”的过程。乐观地看,此前万科的每一次警示过后,这家公司和行业,总是能够借机实现转型升级或者短期内浴火重生。

  短期看,这个行业无疑进入了转换周期。不过,中国城市化进程和改善住房条件的基本面并没有发生根本变化,住房需求以及围绕城市衣食住行链条上的衍生需求,可能都在新赛道上等待蜕变后的万科们。

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