“金九银十”向来是将楼市推向高潮的节点，然而，今年的“金九银十”似乎并不如往常；
万科高喊“活下去”的口号，瞬间引爆了整个地产业，自此，全国市场的定位更加清晰了。
不少业内专家更是纷纷表示第四季度楼市下行苗头已现，市场降温已是不争的事实。
不可否认的是，合肥市场也在降温，除了给出优惠折扣外，更有楼盘直接降价，相当“凶残”。
最开始，庐阳区地王精装改毛坯直接砍掉5000元/㎡，让业内唏嘘；
接着，庐阳北边某盘更是低于楼面价，“骨折”出售，这一举动直接将合肥市场推向风口浪尖......
随着“银十”的到来，合肥不少楼盘都开始推出空前优惠，86折、92折、首付6万起、接受外地户口买房......
这一系列举措，都在昭示着市场的降温，不禁令人对合肥楼市的现状和未来有所思考。
NO.1
风口期已过，楼市进入新时代
回顾最近十年：从2008年以来，中国的房价涨幅一线城市超过最多超过6倍，即便是二三线城市至少也有2倍的涨幅，加上杠杆率的因素，无数人因炒房暴富，实现财富自由，迈入百万、千万资产的行列。
在大势之下，几乎除了温州、鄂尔多斯康巴什这种特例以外，过去十年，闭着眼睛买，买哪儿都会赚。
换句话来说：房产市场就是风口上的猪，市场热的时候，猪都能飞起来。
但随着国家政策对“房住不炒”的坚定不移，加上透支未来几年的高房价。房地产的风口基本到头了，炒房暴富的时代已经不在。
也就是说，未来，房地产来拉动经济增长情况，极大概率不会再次出现。
NO.2
楼市降级，市场两极分化明显
以前楼盘开盘，不论好坏都一抢而空，这样的市场是“病态”的，买菜都要挑一挑选一选，何况是价值百万的房子。
市场降级，楼市下行，其实这是房地产市场冰与火的分水岭，是在让疯狂的楼市走向健康平稳，楼市两极分化将会越来越明显。
拿合肥来看，目前市场上卖的不是很好的楼盘主要有两种：
一种是楼盘价格定位较高，也就是高价盘，配套相对不是很完善，仅有项目规划支撑的楼盘，去化欠佳；
另一种是楼盘位置比较偏，离主城区较远，定位不合理，在楼市下行期受影响较大，会出现大幅度打折“降价”行为，以此来吸引客户。
但即使市场下行，仍然有很多楼盘不愁卖，这类盘主要集中在限价盘上，价格较低，性价比高。比如合肥一些在售的万元盘，价格优势明显，去化一直不差。
此外，还有一些是配套优势明显的，有学校有地铁，比如四里河板块的万科森林公园，凭借双学区，每次开盘都卖光不说，并且仍然是全款优先。
好的房子依然卖的好，差的楼盘只会卖的越来越差。所以，不要以为自己可以轻而易举买到便宜房子，要明白，虽然楼盘出现降价，但还不是普遍现象，而且更多的楼盘在用降价的幌子在诱导客户；
也不要老想着跌价后抄底，真正的性价比高的楼盘其实是不缺客户的，天上没有掉下来的“馅饼”。
要明白的是，楼市降温并不代表房价下跌，更不是崩盘，而是市场在趋于理性、健康的方向发展。
NO.3
市场下行，买房好时机来了
房价上涨都是曲线运行、有涨有跌的，但每轮上涨之后的回调，房价绝对不会跌回到上一轮周期的高点，简单点说就是，这轮房价下跌绝不会跌回到2015年。
但无论市场如何变化，房子其本身的居住属性。对于自住客户来说，房子更多的都是居住功能。这些购房最终的目的定义为居住，那就应该早买。
楼市的走向是跟着政策大环境来的，而政策是最不能把握的，市场变化大，谁也无法预测，早点入手早安心。
楼市下行期，对所有计划买房的人来说，都是千载难逢的好机遇。
此时买房人最适合做两件事，一是赶快攒够首付款，二是尽早把要置换的房子卖掉。所以，建议刚需不要错过楼市低潮期！
NO.4
刚需别纠结，当下买房的几点建议
那么此时进入市场的买房人该怎么选择呢？
如果你是第一次买房，就别总想着哪里升值潜力大，哪里现是洼地，猜测走势、周期性，意义不大。
对于纯刚需来说，应该把房子的居住属性放在首位。
1、区位上，买在离公司不远的市区，骑小黄车或者坐个三五站地铁上班，会让你的幸福感爆棚；大城市居而不易，把全部的精力花在工作和赚钱上，远远比每天浪费几个小时疲于奔命强。
2、品质上，优先选择大品牌，虽然现在很多大品牌房企的楼盘品质也不尽如人意，但相对于小房企而言，实力还是比较强的。
3、配套上，楼盘周边有地铁有学校有商业有医疗的加分，这类楼盘后期置换也好出手。
4、价格上，看单个楼盘的时候，需要看同板块在售新房价格情况，结合竞品做分析；此外二手房价倒挂明显的情况下，也是值得入手的。
俗话说，只有退潮时，你才能看清是谁在裸泳。房价下跌时期，要注意留意各个板块、各个小区的下跌幅度，以及抛盘数量，今后自己买房时就要从房价跌幅排行榜从后往前选。
房价上涨都是感性的，下跌才是理性的。跌幅大的一定有硬伤，最抗跌的才应该是你的选项。
NO.5
躺着赚钱的时代已结束，投资需谨慎！
如今躺着卖房的时代已经终结，同样躺着赚钱的时代也已走远。对于投资客而言，现在则需更加谨慎！
房住不炒被写进政府工作报告，全国一二三线城市集体加入限购限售，短期炒房已经没有空间，房子一旦网签将进入几年冰冻期，未知性大，没有人能保证调控是继续加码还是全部取消。
利率高涨，房子必须明显涨幅，纯投资的房产没有附加值，从纯投资的角度来看房产，不涨就是赔。
部分城市、区域、项目处于高点，没有投资经验大概率会高位站岗，特别是部分热炒的远郊区域，未来没有接盘侠是非常大的问题。
总之，在现阶段投资一定是需要深思熟虑，精挑细选后的抉择，而不能像刚需一样，先上车再说，毕竟，刚需的目的是为了有房子住，而投资的目的在于更好的收益率。
政府提出，“房住不炒”具有划时代的意义，它不是房地产黄金时代和白银时代的分割线，而是无序时代和价值时代的转折点。
未来的楼市，不只有短期调控，更有长效机制。楼市风向已变，但无论市场如何变化，对于买房人而言，我还是想说：自住要早买，投资需谨慎！
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