金茂府的学不会

真心说，最近三年，成功杀出重围得到有口皆碑的产品线其实就是金茂府这一条

第一从市场来说，用户真正意义上开始接受绿色科技类产品

第二对于项目来说成功依赖这个产品差异化市场，并且实现溢价

第三在金茂府带动下推动金茂这家企业从拿地端以及项目合作端拥有更多谈判的筹码，助推这家公司最快程度实现规模化的扩张

所以有一段时间，很多的地产同行想要模仿这条产品线的逻辑，寻觅成功的路径，其实也有不少媒体聊过这条产品线，但是说实话这条产品线的难度以及不可复制性都存在天然的屏障

不是说开发商不愿意砸这笔钱，而是做金茂府背后的代价，可能是很多人没有意识到的

今天花点时间，和大家说说金茂府产品系的前世今生，看完之后你或许会明白其中的不容易

01、

大家说起金茂府，都知道是绿色科技住宅，而且里面会有很多的系统

但是支撑这条产品线的与众不同，核心其实就在于地源热泵加毛细管网的组合系统

先说说地源热泵

地源热泵并非金茂首创，但是确是绿色科技系统的基石，用最通俗的话来解释这套系统，就是通过在建筑内的墙体布好管网，并且和地下联通

通过内部水源的流动，将地表相对恒温恒湿的感受带入到室内，让人感受比较舒适的居住氛围

明白这一点之后你会发现，首先他并不是一个独立的系统，也不是像精装修一样可以根据市场情况随意调整标准的这么一个系统

这是植入建筑体系内的产品

在项目定位一开始的时候就要明确的一部分，换句话来说，想要做绿色科技或者地源热泵的系统，这本来就是一条没有回头路的决心

这个决心开发商愿不愿意下，以及有没有一个强势的人不论市场好坏都坚定推行，我们扪心自问，这其实在大量的房企内部是很难存在的

在金茂之前，大概也只有朗诗、中鹰、当代等少数开发商在做，理由也是如此

但是只有强行推进绿色科技系统之后你会发现，这并不是单一的在建筑内部铺设一个管道那么简单，产品落位之后会暴露出更多的问题

首先对于单纯的地源热泵，如果内部的管道排布不好或者用粗管子，会导致一个很大的问题：营造的氛围很好，但是起码需要2个小时后才会有感觉

因为这一块埋在墙体里面，大家看不见，卖的时候大家也不会问使用的问题。所以不少开发商为了节约成本，80%的项目选择做了粗管子

但是金茂采用了毛细管网系统

对于毛细管网来说，他的散热点在屋顶，通过屋顶传热，通过空气从上而下的传导是最舒适的，但是因为传热点只有一面，所以就决定了你屋顶的水管要非常非常密的细管

而金茂是少有的做绿色科技住宅的开发商用了细管子，这让顾客未来使用的时候更高效，体感也会更好

这一点用户看不到，但金茂这样发力了。

02、

第二，绿色科技系统不仅要求高科技，对建材也同样有一个非常高的标准就是：建筑本身要有非常好的保温效果

如果建筑不保温，构建的内在平衡最后漏气了，这不是取不到很好的效果么

好了，说到保温问题就来了，这不同于建筑规范的保温，这对墙体和空间的材质都有非常高的要求，正是因为这样的要求

所以我们看到大量的绿色科技类产品做成了大概这样的立面，类似于一个个大盒子

为什么这么做，这样的建筑外形相对比较规整，窗户设置方式也很规则，所以也就更加容易实现保温

但也是这样的立面设计，所以导致了大量的科技类住宅它的户型是这样的

立面的规则其实某种程度上破坏了户型结构的设计

对于这样的户型，最大程度的带来了2个问题

第一，户型的采光通风效果会极差，但是这个问题很多时候都被回避，因为科技类住宅的第一个故事说的就是房子可以不开窗依然生活很舒适

但是下一个问题也就来了，这样的户型设计因为太过于规整，所以他的面积浪费程度就会很严重

在房价日益金贵的今天，这是不能回避的问题，这也是为什么在过去很长一段时间科技类住宅都是小众的核心原因

但是我们看看金茂府拿出来的户型是怎么样的

基本上都还是比较常规传统的板式户型设计

为什么会这样，当初金茂准备做绿色科技类住宅，听说老大就下了一个死命令：户型设计这一块必须要尊重中国人的生活设计，做成板楼的格式

为什么要这样做，因为对于一个新兴的产品，推广产品理念的同时，其他的设计必须要尊重中国人的生活模式

而这样的要求，带来的最大的问题就是对保温的要求，为了实现这样的要求，我们看到在墙体上

这是金茂府墙体的剖面，中间有一层泡沫层，这是增加保温隔热的功能

第二个在窗户

而常规的施工流程一个项目又都是窗户和门框单独的两个供应商，所以虽然我们看到什么双层中空玻璃如何保温之类的，但是往往漏气的地方都在于窗户和门框的衔接处

而金茂是门窗和门框用一家供应商，厂家密封安装好再拿过来安装，这样才能真正意义上做好保温

这看上去是很小的一件事，但是本质上决定金茂对于供应商的把控以及强势态度，如果你做小众，量起不来，供应商肯定不睬你，但是金茂可以这样要求供应商

这就表明了金茂对外的态度

03、

然后，当地源热泵+毛细管网系统构建完之后，金茂依赖这套核心树立了庞大的绿色科技的体系

举一个很小的例子

比如金茂府体系内的24小时热水，用户一打开就能有热水不需要等待，很多人担心着会不会很费能源

但是实际上热水的费用和凉水是一样的，因为金茂特殊的双源的地面热泵进行交互，地下水和生活水交互使用，从而实现24小时热水供应

所以不论是地源热泵辐射到的热水系统，还是依赖强大隔音与建筑外立面构建的隔音降噪系统与外遮阳系统等等

整个金茂树立的12大科技系统是目前绿色住宅里唯一的一家，也是最用心的一家

换句话来说，使用金茂这一套系统，不用太担心日常的使用成本，能够做到这一点确实难能可贵

在构建了这套体系之后金茂也开始迭代2.0

2.0版本的的金茂府不仅仅有绿色科技这套体系，反而呈现出更多的温度和感性的元素

比如说地源热泵的恒温让人很舒服，但是老人和小孩对温度和湿度有不同需求怎么办，以前没人想过

但是在现在的金茂府内，你可以看到每个房间都有这样的面板去控制你想要的温度和湿度

再比如说，机器启动需要花一点时间，能不能在进小区楼下就开启，以前也没人想过

但是在现在的金茂府内，可以远程控制和自动识别，智能交互显得更加人性化

还有，做绿色科技住宅往往墙体比较厚，所以室内wifi效果一般不太好，为解决这个问题，金茂在室内不同房间都排布了这样的wifi接口

再比如对于操作这么多绿色科技系统，金茂集合在了一个面板，而且和生活娱乐结合，直接可以联网可以看电视可以用微信，使得家庭里的每个人都可以黏上这样的系统

另外，这些科技太复杂老人看不懂不会用怎么办，毕竟老人可能是待在家里时间最长的群体，以前也同样没人想过

在金茂府2.0里，科技全部场景化呈现，你可以随时选择你最舒服的模式

这是金茂府2.0最大的变化，过去很多时候的绿色科技类产品大家的观念就是我这套体系很难做的，所以在交付应用环节没有认真的考虑用户

在金茂身上科技真正意义上为用户服务

但是为用户服务的背后呢

我们看到的是金茂对整个产业链的严格控制，只有通过对供应商的高度整合，才有可能呈现这样完全从用户角度出发的绿色科技类产品

给大家看一个细节

我们来注意面板

我们都知道，这么多科技本质上背后都是不同的系统不同的硬件啊，但是在金茂府里，他都用了统一的面板进行框

这说明什么，这说明金茂对整体供应商的强势管控，也正是因为这样的强势，才能给到用户这么干净简洁的面板

这是很小的细节，但是却足够说明金茂为了交付好的产品，背后花了多少的心血，这是这家企业值得尊重的地方

此外，中国金茂也拥有很强的自主研发能力

大家都知道，HDL（广州市河东智能科技有限公司）是中国智能家居十大品牌之一，而金茂绿建是HDL的第一大股东

金茂绿建2016年成立至今，申请专利共计110项，获得授权58项。金茂绿建的产品、技术已在金茂府项目中开始广泛运用

04、

很显然，这样坚持做之后的蝴蝶效应就开始显现，当一个地方坚持之后，换来的结果是非常让人兴奋的

正是因为这一块的强势，可以沿袭常规的户型设计，所以我们可以看到其他地方的优势叠加变得异常明显

从立面结构可以看出，金茂府还是沿袭标准的板楼设计。基本和普通住宅一模一样，让客户接受这样的产品完全不需要教育成本

而且整体的建筑可以做出大量的细节

我们知道，绿色科技类产品一定是相对比较中高端的产品，如果沿袭过往的建筑风格，很难呈现品质感

第二，正是因为建筑单体并没有采用点式的盒子状排布才使用了板楼。所以几乎金茂府的项目，建筑栋距都可以保持比较舒适的尺度

有了尺度空间，金茂就可以打造出顶级的产品

金茂也是非常善于学习的开发商，在景观上的投入不遗余力的同时，也很好的借鉴了其他开发商的产品，做出了真正意义上样板段级别的实景景观

金茂在这个维度上的强势，从而在客户端快速的得到市场的认可，绿色科技类产品从而快速的进入市场

虽然这带来极大的工艺难度和成本提升，但是金茂府是完全尊重用户价值出发，所以普通用户开始对科技住宅没有了抗性。

所以金茂才可以在不同城市快速的扩张，只有客户习惯能够接受的产品，才可能在不同的城市落地

所以某种程度上，绿色科技住宅在金茂手里才真正放下身段，成为大众可以接受的产品，科技住宅这个理念才真正得到用户的接受

05、

但是金茂似乎没有停下来的意思，在坚持了绿色科技系统的同时，我们看到了精装修也沿袭一样的标准

比如金茂府已经可以做到这样大面积的落地窗

这在传统住宅里可能没什么，但是对于金茂府这样的科技住宅，等于对其整体的保温隔热增加了成倍的难度

金茂府为了考虑客户体验做到了

比如室内可以引入了同层排水的技术，让绿色科技静音的维度再一次得到了提升

在厨房这样密集用到插座的地方，用了这样的移动可拆卸式的插座

在厨房的上方设置这样的水龙头，会做饭的朋友都知道这个设计有多贴心，而且金茂府的水全部做了软化处理可以直接饮用

包括整体的收纳细节设置

这些仅仅是提到的一些细节，可以看到金茂在立足了绿色科技类产品之后，在室内精装修这一块做到了极致的发挥

06、

这也是为什么金茂府每进入一个城市可以势如破竹，其实骨子里金茂对待产品是极致的追求

正是因为这样的态度，才能在一个陌生城市最快程度的获得用户的认可

没有什么比用户用脚投票最客观可以呈现的了，作为一个相对的中高端产品线，我们来看下金茂取得的成绩

2年的时间，用这条产品线拓了21个城市和39个项目，这是一个非常难得的成绩，甚少可以看到一个产品线可以如此的强势

几乎每个项目都是区域内的标杆

数字上也非常好看，上半年金茂应该是大型房企内表现最好的开发商之一

而且比较难得的是，在全国范围的扩张的过程中，不同城市，金茂并没有一成不变

首先是建筑风格，金茂府目前已经开始陆续出现新中式的风格在不同城市落地

而且根据不同城市的气候习惯，细节处也做了优化

就比如我去过的几个金茂府，南方和北方的新风出口方式就会不同

北方的新风是从下方出来的

而南方不少城市新风就放在了上面

根据用户的不同习惯，产品细节都做了一定程度的优化，绿色科技也更加适宜当地的居民的使用习惯

所以类似这样的荣誉，说实话对于金茂府来说是实至名归的

07

好，回答标题的问题，金茂府可以模仿借鉴么

其实没有什么是不能学的，但是我们是否意识到学习这样的产品系背后的代价

1、我们在开始的时候是否有强势的体制，不论市场好坏都要全力推进这样的绿色科技系统

2、我们是否有这样灵活的团队，在综合产品力和客户需求之间保持真正意义上的平衡，让这个过去比较高冷的产品更加让用户可以接受

3、我们是否会珍惜前端产品的强势，从而在后期在景观、立面以及精装修都对得起这样的系统，做出一如既往好的产品

4、我们在扩张的时候，不同的团队是否可以很好的遵循产品系的标准和各地需求然后进行微调

其实这每一个是否都是对团队非常大的考验，更何况需要这四条同时成立才能成就金茂府能够崛起，靠的是一个个项目的积累，但同样靠的是一个个积累之后的反思迭代和升级

如今的金茂府，已经将这一条体系植入到企业基因，我们看到的是市场端的势如破竹，我们看不到的是这家企业对市场的尊重和对用户的尊重

得到了这些，差不多也完成了一家房企的终极使命

以上为正文，来自卢俊

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