面对征收拆迁,非公房承租人的租房者能主张补偿权利吗?

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   导读:本文仅对非公租赁房屋承租人是否可主张获得征收补偿利益进行分析,以期为承租方向征收部门或房屋出租人主张征收利益时提供一定借鉴。

   房屋租赁市场的良性发展是经济运行的有力支柱。众所周知,无论是住宅所需还是生产所需,都需要较高的收入水平才能负担起房屋买卖市场的价格压力。因此对于国内目前的收入水平与经济环境,住房租赁、厂房租赁是普通百姓与小微企业经常采取的改善住房条件与生产条件的方式。

   由于我国居民对房屋租赁市场的依赖,在征地拆迁行政争议中,对房屋承租方是否应进行补偿、承租方应向谁主张补偿或赔偿、对承租方应采取何种补偿标准,成为了较为普遍的诉讼争议焦点。不难理解,当房屋或厂房尚处于承租期限内时,对租赁房屋、厂房的征收,无疑将会对当前承租人的实际利益产生极大的影响:一方面,房屋被征收后所带来的灭失风险,导致承租人在租赁房屋、经营厂房时作出的前期投入(例如装修费用、设备安装费用等)也面临一同灭失的风险。同时,在房屋被征收后所需要的搬迁费用、停产停业损失也使承租人难以招架;另一方面,房屋被政府征收,将直接导致房屋租赁合同由于履行不能而发生根本违约,承租方租赁房屋用于居住、经营的目的无法实现,这更是对承租人利益的重大破坏。

   在《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称590号令)实施之前,《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)对承租人的拆迁补偿利益规定较为明确:《拆迁条例》第十三条第二款明确规定了拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议;同时,《拆迁条例》第三十一条第一款也规定拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补偿费。然而,2011年实施的590号令则对房屋承租人的征收补偿利益只字未提。这是否意味着房屋承租人在房屋被征收时,已无法向任何主体主张征收补偿利益了呢?基于此,笔者将结合具体判例,对承租人的征收补偿利益争取问题进行梳理。

   由于篇幅所限,本文仅对非公租赁房屋承租人是否可主张获得征收补偿利益进行分析,以期为承租方向征收部门或房屋出租人主张征收利益时提供一定借鉴。至于公房承租人的征收补偿权益,通常是能够通过地方性法规、规章的明文规定获得保障的。

  

  看似合理的结论:基于用益物权的征收补偿利益

   欲明是非,法律先行。按物权之精神,根据《物权法》第一百一十七条规定:“用益物权人对他人所有的不动产或者动产,依法享有占有、使用和收益的权利。”另根据《物权法》第一百二十一条之规定:“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的,用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。”

   因此,享有租赁房屋合法用益物权的承租人由于政府的征收行为,使其丧失了对所租赁建筑的使用权,承租人理应获得相应的补偿,这看似是毫无疑问的。株洲市荷塘区人民法院在原株洲市荷塘区环城幼儿园余峥平房屋租赁合同纠纷(案号(2018)湘0202民初604号)一案所作出的民事判决书中,认定并支持了上述观点。法院认为:“原告环城幼儿园作为本案被征收房屋的承租人,对该被征收房屋在租赁期间享有部分用益物权”,因此“原告环城幼儿园有权参与涉案房屋征收补偿款中涉及承租人利益部分的分配。”;另在徐州市铜山区人民法院作出的(2017)苏0312民初2419号民事判决书中,法院同样适用了物权法第一百二十一条的规定,认为承租人可要求出租人支付相应的拆迁补偿款以补偿其损失。

  物权法定之原则:债权与物权的现实矛盾

   看似合理的结论背后,经常隐藏着潜在的矛盾。根据物权法定之原则,我国物权法所承认的用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、自然资源使用权。而基于租赁合同所产生的承租人对房屋的占有、使用和收益权利,并不构成物权法中所规定的用益物权,而被认为是一种债权!易言之,租赁权是一种物权化的债权,其与真正的用益物权有着本质上的差别。

   按照上述观点,房屋承租人无法依据《物权法》第一百二十一条之规定主张对征收补偿款项的权利。徐州市中级人民法院在张某义与闫某方、蒋某房屋租赁合同纠纷上诉一案(案号(2018)苏03民终2234号)民事判决书中,支持了上述观点。法院认为:“承租人因承租房屋被征收而主张权利的,不应以征收补偿协议作为判断依据,亦不应简单以征收补偿项目的名称来判断补偿款的归属。房屋租赁权系债权而非用益物权,一审法院适用《物权法》第一百二十一条,是适用法律错误。”

   但是,法院的上述观点尚存瑕疵:根据《合同法》第二百二十三条“承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物”以及相关司法解释的规定,对于承租人由于居住以及生产经营所需,而在租赁房屋上添附的设备、家具等,其所有权归承租人所有。由于征收行为给此类添附物造成的损失与搬迁导致的费用,理应由承租人获得相应的补偿。此外,590号令第十七条已经明确了征收房屋的补偿包括的分项内容,这也是征收部门制定征收补偿标准的依据。按照公平原则,出租人与承租人之间,理应对征收补偿款进行合理的分配。而在这种情况下,需要承租人基于《合同法》与租赁合同,对自身拥有合法物权的房屋添附物进行严格区分,使其独立于“被征收房屋”这一承租人既不具有所有权,又不具有用益物权的物,才能有效的保障自身的合法权益。

  律师建议:民事与行政的共同救济

   从行政相对人与合同相对性角度观察,不难得出以下结论:一方面,政府的征收行为一般是针对房屋、厂房的所有权人作出的。政府在作出征收补偿时,不需要,也不可能将民事主体之间的租赁合同考虑进去。因此绝大多数情况下,政府只能为作为行政相对人的房屋所有权人设定补偿权利,这也是公法赋予政府的义务;另一方面,针对补偿款如何分配,完全可由出租人与承租人两方民事主体之间,通过私法进行救济。出租人与承租人之间完全可以通过在合同中约定征收补偿款项分配条款,来规避由于征收补偿问题所造成的争议。

   在明律师认为,房屋出租人与承租人对征收补偿利益的分配,应从民事与行政两个方面共同考虑。作为房屋承租人,单纯依赖行政补偿,会由于自身非行政行为相对人而碰壁;而仅依靠租赁合同约定来主张补偿款项,也会由于合同漏洞、民事诉讼费用、证据等问题而缺乏依据,成本较高。律师提醒被征收人,对于租赁住房或厂房,应仔细考察未来可能面临的房屋征收情况,并在租赁合同内对征收补偿利益进行适当明确,尤其对于租赁期满后屋内财产与装修装饰所有权的归属、自建房屋所有权的归属、按时搬离补偿奖励与停产停工补偿奖励的归属等内容,应当着重关注;若在租赁合同中未对征收补偿款项的分配进行约定,承租人可拿起法律的武器,根据具体情况展开行政诉讼与民事诉讼,双管齐下维护自身合法利益。

  作者丨于易生 北京在明律师事务所

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