“限地价，限售价”政策下，告诉你房价背后的真相！

过去，有很多人过度相信某些权威的话，认为房价马上要跌，楼市即将崩盘，导致白白错失良机，后悔为时已晚。

爱因斯坦提出“光的波粒二象性”平息了将近三百年的关于光是粒子还是波的争论。人类社会的很多规律都是共通的，可以说中国的房价和光一样都是具有二象性的。倘若没有正确认识到中国房价的二象性，结果只能是有失公正的把房价的上涨归结于由货币吹起来的泡沫经济。

房价的二象性

从一方面看，货币的增长和房价涨幅之间的关系紧密，也就是这两者间的相关性非常高。另外一方面，住宅土地数量被政府严格控制，与此同时，由于中国的城市化发展，城市被迫接纳了大批人口。根据供求关系决定商品价格的规律，住宅土地数量少，住房供给不足，价格就会上涨。当前许多关于房价的谬论甚嚣尘上，大体都是因为对房价的二象性认识不到位。

房价的货币金融属性

平时关注房地产的人应该有注意到许多关于房地产的报道中都提到了房价具有货币金融属性，或者说是虚拟属性。我们把房价的虚拟属性与实体经济对比得出的房价具有货币金属属性的结论，不过并不能因此就把房价和虚无缥缈划上等号。我们应该把它看成是一个与货币金融运行息息相关、不可分割的资产价格。

从中国领先的金融数据和分析工具服务商wind处得到的数据表明（看图一）：社会融资规模与房价的走势高度正相关，并且领先于后者。简单来说，房价随着社会融资的增长而增长。怎么理解房价与社融间的相关性呢？高额的房屋单价让购房者通常需要借助银行贷款的帮忙，而这又和银行的信贷有着直接的关系。银行的信贷政策宽松，社融增长的速度相应加快，可用于房地产贷款的资金会更多，这样一来，房价也会有较大的涨幅。从另外一个角度看，房价的攀升又会刺激作为抵押物的房子和土地的价格上涨，因此银行会给予更多的信贷支持，加快社融的增长速度。所以我们可以由此得出——社融和房价存在着双向的因果关系，社融的增长一定会带来房价的上涨，房价的上涨也一定会刺激社融的增长。

越来越多的人不再简单满足于房子单纯的居住服务，转向通过购置房产来享受储蓄的保值和增值。毕竟不论走到哪一个国家，提到经济中的重要资产，房产绝对当仁不让。投资者肯定想从投资房地产上得到高的回报，他们强烈的渴望房价的上涨，常常会从银行贷来大笔的款项。房价的大幅度波动是不论实体经济基本面变化的。所以我们说在房价上明显带有货币金融属性，或者说是虚拟属性。

房价的实体属性更为重要

上文中讲到供求关系决定商品价格的规律，不难理解，房价就是供求关系的体现。从CEIC得来的资料显示，中国大陆的人均居住水平和中国台湾还有着比较大的差距。比如说2012年中国大陆的城市人均居住面积达到了33平方米，而中国台湾人均已经超过40平方米。

中国的城市化在如火如荼的进行中。而其中一线城市是人口迁移的首选地。每年大概有两千万来自农村的居民往城市转移。若想要在城市成功站稳脚跟，房子是必不可少的。房子直接决定你能不能享受到这个城市的公共服务资源，能不能提供良好的成长环境给自己的孩子。

我国土地供应增长速度整体上偏慢，城市房屋的完工面积甚至都比不过GDP增长速度，而且是扣除了价格因素之后的GDP。可以这样说，过去十几年来房价持续上涨根本上是收到土地和房屋双重供给不足的影响。高房价的根本原因存在于实体经济中。

房价长期上涨的趋势难以逆转求面不是房价持续上涨的原因，根本原因当是政府对城市土地供应的垄断。我国的土地供应在“八一三大限”后呈现大幅度的减少。我国城市土地购置面积一路减少，2005年到2013年的平均增速甚至变成了负增长3%。城市房屋完工面积也是一路减少。在这样的情形下，我国的房价自然会增长，2004年是我国房价增长的一个台阶，涨幅从5%攀升到了10%。

土地供应增速大幅度下降，土地供应越来越稀缺，房价自然水涨船高，一线城市尤是。一线城市资源丰富，赚钱和成长的空间大，吸引力自然更强。大批人口往一线城市蜂拥而来，加剧了一线城市土地资源的资源，土地和房产供不应求，一线城市的房价怎么可能下降？在下图中，我们明显可以看到一线城市的房地产供给在“八一三大限”后明显减少。

有人说破除土地的垄断不就可以让房价下降了吗？对，如果土地垄断被打破，土地供应就会增加，房价就会下跌。但是这终究只能存活在你的想象中，白日做梦而已。首先如果把土地垄断打破了，就等同把土地私有化，这是与国家政策背道而驰的。其次，土地垄断带来的收益占据政府每年收入的大头。从这两个角度看，想要破除土地垄断绝对是异想天开。

综上所述，在货币金融（虚拟属性）和实体的双重因素影响下，中国的房价在近十几年不断上涨。我国政府现在正在寻求建设一个促进房地产市场稳定发展的长效机制，这个机制的建成不是一朝一夕的事情，过去我国曾经实行了多次的房产调控，但是都没有在根本上改善房地产市场上供应不足的根本问题。因此我国的房价在相当长的一段时间内都会保持上涨，一线城市由于其强大的区位优势，更加紧缺的土地和房产供给，其房价将长期保持上涨趋势。

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