房屋、土地没有证的注意了，房毁财空没道理！

导读：在明律师在长期解答当事人的法律咨询过程中，经常会遇到被拆迁人有这样的疑问，就是自己长期居住的房屋没有房产证或者建设工程规划许可证，是不是就像拆迁方说的那样，无证房屋就不给补偿呢？其实并非如此，房屋没有证和拆迁能不能获得补偿之间并没有必然的联系……

哪种情况下房屋拆迁时不予补偿？

在房屋拆迁的过程中确实存在“违建”不予补偿的情况。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条之规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予拆迁补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。因此，如果被拆迁人的房屋被认定为违法建筑，依法是无法获得补偿的。而实践中，未经“认定”就直接以无证为由而不予补偿的行为，无疑是违法的。

究竟什么是违法建筑？

此处，值得一提的是，违法建筑在拆迁过程中经常被提到，但什么是违法建筑我国法律并没有明确的给出定义。实践中主要依据的法律是《城乡规划法》，一般可分为以下4种存在形式：①未申请或申请未获批准，未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑；②擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；③擅自改变了使用性质建成的建筑；④擅自将临时建筑建设成永久的建筑。但不能简单的定义违法建筑就是违反规章制度的建筑物，抑或简单的认为违法建筑就是没有规划批准手续的建筑物。是否为违法建筑，必须由法定的主体适用既有的实体法律依据，经过严格的程序进行认定，在遇到法律未规定或规定不明确的情形时，不得做出对当事人不利的解释。

需要补充的是，对于《土地管理法》所规定的“违法用地”类违建，因其处置程序、主体均与一般意义上的违法建筑有较大区别，故在此不作讨论。“以拆违促拆迁”类的案件中，大部分都是以城乡规划的名义来实施违建认定的。

无证建筑不等同于违法建筑！

无证房屋通常指没有房屋所有权证的房屋。一般来说，无证房屋之所以无证多数是因为历史原因，建房后没有及时办理相关证件，或是因为家庭人口增加致使家庭住房紧张而搭建房屋，就扩建部分无法办理相关证件。当然，也有部分人是由于对房屋的权属意识不强而未办证，抑或是为了节省办证费用而错过了办证时间。而根据上文，我们已经知道了哪些情况下房屋构成违法建筑。两相对比我们可以发现，无证建筑和违法建筑是两个不同的概念，无证建筑其实是一个历史性的事实问题，而违法建筑则是一个事实性的法律问题，且无证建筑非经合法主体、合法程序、合适的时机的认定，更不能直接认定为违法建筑。在2018年引发舆论高度关注和浙江金华许水云案件中，1990年以前即形成的无证建筑即被最高法以判决形式认定为合法建筑。

无证建筑获取补偿可参考的几个原则

在房屋拆迁过程中，有相当数量的无证房屋，且这些房屋很多是基于一些历史原因而导致没有相关证件，如果一律按违法建筑不予补偿不仅会损害广大被拆迁人的利益，更有可能引发更大的社会问题，导致征收项目的长期延宕。因此，对于无证房屋，作为拆迁方理应结合以下原则灵活处理：

1.尊重历史事实原则。如前文所述，如果是十几、二十年前甚至更久以前建造的老房子，不能因为拆迁而将其归为违法建筑，从而不予补偿，而应尊重历史，辨别形成无证建筑的原因，酌情给予适当补偿。当然，这里的“适当”自然是要与有证部分存在区别的，这点也需要广大被征收人客观理性地接受。

2.公平、公正、公开原则。无证建筑的认定处置往往涉及面广、政策性强，因此在认定、处理过程中，程序要公开，标准要统一，结果要公正，且认定结果要进行公示，要严格遵循公平、公正、公开原则。实践中，总有老百姓反映自己邻居、街坊的无证部分“认定”了，而自己的就是认定不了，这固然存在是老百姓存在误解的可能，但也不能否认一些地方在这一问题上存在操作中的因人而异。

3.合理性原则。实践中，相当数量的无证建筑已经构成了房屋使用者赖以生存的重要生产、生活资料，甚至已成为一部分低收入家庭唯一的生活依靠。因此，要认真分析无证建筑形成原因中的合理性，结合具体情况给予房屋使用人合理的补偿，保障居者有其屋。

在明律师最后想提示大家的是，实践中不乏有些政府拆迁部门，为了节省拆迁成本或基于政绩的考虑，将大量无证建筑直接定义为违法建筑而不予补偿，这些以拆违法建筑之名行拆迁之实的行为，都是对被拆迁人权利的巨大损害。作为被拆迁人一定要保持清醒的头脑，不能将二者混淆，在依靠自己的力量无法得到满意的结果时，不能坐以待毙，要尽早的通过法律手段来维护自己的合法权益。

作者丨张宁宁 北京在明律师事务所

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