预售制：南阳烂尾楼的罪魁祸首！该不该取消？

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香港卖楼花:收钱收到害怕

在南阳坑人无数，叫无数人买到烂尾楼的“预售制”，其实是香港商人霍英东上世纪50年代的发明。

提霍英东大家可能不熟悉，但他的孙子霍启刚和孙媳妇郭晶晶，应该大家都知道。

霍家的财富，就是从最初的“卖楼花”开始，走向富可敌国的地位。

在霍英东之前，香港的楼盘都盖不了那么高，因为盖得越高，前期投入资本就越大，一般的地产公司负担不起。

（1945年的香港九龙）

那时候香港的居民住房都是两层到五层，整栋出售，盖完再卖，一套至少十多万。对于月收入两三百元的普通职员来说，需要整个家族积攒好多年才买得起。

后来出了个商人吴多泰，发明了分层出售，把多层住宅分层卖，产权也按比例划分，生意大好。

到了霍英东，他觉得分层出售还是回款慢，干脆想出了“卖楼花”和“分期付款”的法子。房子还没有盖，我就出售，而且还可以分期付款，这个办法一举解决了香港普通老百姓的买房难问题。

香港五十年代，月收入二三百的职员比比皆是，他们从此也能贷款买房了！

霍英东发明的这一金融工具，推动了香港城市化的进程，也使得世界各地的开发商从此有充足的资金周转，用很少的钱，盖高楼大厦。

（霍英东）

为什么叫“卖楼花”，就是楼盘还是一张蓝图，就像果树还正在开花，但是你把钱付了，去买未来的果实，所以被形象地叫作“卖楼花”。

“卖楼花”之所以能够诞生在香港，一个原因是二战后香港经济快速发展，住房需求猛增，另个原因是香港有良好的信用体系，即买楼花的业主，绝对相信法律能够保障他们的权益，开发商能够如期履约。

霍英东这个发明，一下子火遍全球，成了目前世界上通行的地产商盖楼模式。

四两拨千斤，空手套白狼，用别人的钱盖房子，挣钱算自己的，世界上再也找不到如此美妙、靠谱的模式。连霍英东当年都说，最后收钱都收到害怕。

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预售制的作用：一把双刃剑

南阳本土开发商的崛起，都要感谢这个预售制。

以90年代流行的集资房为例，单位自己有地，只需要申报一下土地规划许可，就可以向职工集资建房。南阳很多当年做实业的老板，就是在这集资房的浪潮中，转型去做了房地产。

开发商品房，套路基本和集资房一样：靠少量资金（甚至不用资金）拿到地，然后用业主的首付款和分期还款建房。

还有更绝的，用企业的资产做抵押，从银行贷款，用企业现成的地（变更使用用途）做地皮，再用业主的首付款盖房子，彻底的“空手套白狼”。

预售制之所以在大陆大行其道，在于让房地产商能够花小钱，办大事。

预售制，给南阳带来了至少两点好处：

1. 预售制增加了开发商融资途径，能够用这个巧妙的杠杆，撬动大南阳的城市发展。

2. 由于预售制，开发商能够用业主首付，完成高周转，同时开发多个项目，满足城市发展的住房需求。

但是预售制被依葫芦画瓢搬到大陆，出现了很多问题：

1.非法融资。

南阳相当长一段时期，不管谁拿到地，就都能当开发商。而如何拿到地？要靠招拍挂，你懂的。

这些投机的商人，抱着干一票就撤的心态，到处融资，抗风险能力极差，一旦某个大股东撤资或者楼市出现波动，百分之百要烂尾。

2.炒楼花。

许多开发商自己忙着融资和多楼盘周转，为了利益最大化，不仅工程外包，卖房子也懒得自己卖。

把销售外包，让代理公司去卖楼。代理公司专业做营销，可谓出尽奇招。请明星，搞演出是常见的套路。还有比较狠的招，料准购房者的心态，按时间节点涨价。你要是现在交首付，我给你优惠2万，过了十一，我们每平方要涨200。

由于首付占用资金不大，在楼盘有预期涨价的时候，就会有很多炒楼盘的热钱涌进来。

当年火遍中国的温州炒房团，就是如此。手里有闲散资金，那就全国各地看楼盘，首付，捂在手里一段时间，然后卖出。往近处说，辽宁丹东，河北雄安，房价都是一夜暴涨，都是热钱炒起来。

去年6月到今年，南阳的楼盘至少涨了2000，个别楼盘甚至翻番，不少炒房客赚得满钵金。

3.业主的首付款，第三方监管不到位。

开发商在南阳后期修改规划是常有的事。说好的楼间距，说好的容积率，说好的绿化和物业，很可能最后都是放屁。

监管不到位，甚至没有监管的资金，想怎么省，就怎么省，可操作空间很大。你懂的。

4.烂尾楼。

我先把这一条列出来，因为这是绝大多数想当然认为的理由：

都卖现房，肯定不会有烂尾楼。

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如果取消预售制，会造成什么样的结果？

最近取消预售制的消息，来源于广东省房地产协会下发的一个通知，该协会建议广东取消预售制。

一时间舆论沸腾，南阳网友，纷纷向预售制喊杀。

房子盖完再卖，肯定不会烂尾嘛。

可是我要说，这个想法：很傻很天真。我说几点取消预售制的结果：

1.城市化受阻。

如果没有预售制，南阳就没有开发商有能力盖高层住宅。一个高层楼盘几十亿，甚至上百亿的造价，国内没有哪个开发商能够承担得起。南阳城市化的推进，必然停滞。

2.上班族买不起房。

如果没有预售制，南阳就回到香港50年代以前的售楼模式。动辄百万的住房，只有商人和炒房客能买得起，上班族全款买房基本不可能。

3.市场垄断，房价上涨。

由于开发商开发高层住宅成本巨大，土地价格居高不下，一个结果就是大量小开发商纷纷倒闭，只留下那么几家寡头，市场高度垄断。

高度垄断的楼市，意味着定价权在寡头手里，价格人家说了算。又由于没有预售，所以工程进度会放慢很多，市场供应量大幅减少。很多人拿着钱，也买不到好房。

4.房租暴涨。

普通人买不起房，房子被大量外来资金购买，南阳被卖空，大量本地人只能租房，房租暴涨。

5.政府负债无法偿还。

由于楼市发展受阻，地方政府失去了主要的收入来源。各项基础建设无法推进，说好的完全学校呢？只能作罢了。说好的新区建设呢？那就别提了。

6.大量劳动力流失。

房价被垄断，全款买房不现实，这时候，不仅仅是农民工兄弟，就连大量的南阳白领，也很可能逃离三线，到北上广一线谋求生路，希望未来攒够了全款，回家乡置业。（如果还回得去的话）

取消预售制，会产生连锁效应，造成的结果就是：

南阳地方经济崩溃，人去楼空，城市发展陷入长久的停顿，企业倒闭，城市发展一朝回到解放前。

这一切，都不是危言耸听。

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哪些城市有条件取消预售制？

像欧美一样，一套房子十几万，和家庭年收入差距不大，还有优惠的贷款，普通家庭三四年就能买的城市，完全可以取消预售制。

放在中国，这不可能。

对于中国来说，只有那些已经提前完成城市化，房价高得离谱的城市，才有可能取消预售制。

譬如北上广，动辄首付两三百万，取不取消预售制，外来打工者靠一个月两三万的高收入，都很难买得起。

不过一旦取消预售，就是基本锁死了人口流动。一线城市很可能会因此出现人才荒。

最后让我们再回到“卖楼花”诞生之地香港。

预售制当年在香港的诞生，有两点非常关键：

1.社会良好的信用体系和政府监管。

香港对开发商参与预售，有严格的准入门槛和监管，不是谁随便拿到地就能开发。

香港的银行在向开发商发放按揭贷款的时候，有律师全程参与，为业主评定业主风险。当开发商拿到了业主的首付款，开发商并不能为所欲为，它的账户会受到第三方（权威信托机构、律师、建筑师、政府部门、银行等）的严密监管。

2.严格的法律制裁。（不是约束）

由于有律师的全程参与和严密的监管，有资质的开发商如果违约，严格的法律将让这个开发商得不偿失。可能面临高额的赔偿和信用危机，一旦发生信用危机，开发商很可能面临破产风险。

只有在这样的条件下，预售制才能发挥它应有的作用，不为烂尾楼背锅。

对比我大南阳和许多三线城市，我们欲说还休，却道天凉好个秋！