限竞房入市遇冷，楼市彻底转凉？

自今年6月初，首批4个项目入市后，北京“限竞房”供应开始井喷。

到目前为止，3个多月的时间已有18个项目开盘入市，房源供应总量接近万套。

由于在土地出让时就限定了未来的销售价格，并且该售价普遍要比周边房价低，因此限竞房一出生便备受关注。

不过，从3个月来的销售情况看，原本预期会受热捧、甚至“日光”的限竞房，实际去化效果却远远低于预期。

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其实，要说限竞房去化都不理想，也是不现实的。

种种原因，导致它们冷热不均。

据笔者了解，位于大兴瀛海的瀛海府，均价5.2万。

由于该项目位置不错，再加上紧邻地铁，开盘当天总价又象征性地优惠了1万，所以房子卖得很好。

开盘共推出763套房源，当天就卖了500多套，去化率达到七成。

在北京市场一直冰冻的状态下，能有这样的成绩，还是相当不错的。

而究其主要原因，还是价格便宜、配套齐全、性价比也高。

瀛海府周边二手房均价5.8万，次新房价格在6.1-6.2万左右，而该项目纯新盘才卖5.2万，距离它2公里的高端项目亦庄金茂府，新盘均价已经达到6.8万。

价差，无论什么时候，都是最吸引人的。

何况，瀛海府品质也不错，还配套重点中学，这恰恰是很多刚需客户最看中的。

而位于亦庄与通州交汇处的另外一个项目，就没有这么“好运”了。

该项目开盘均价5万，比政府限价的5.2万还要低2000。开发商之所以这么干，是考虑到周边限竞房比较多，想要在价格上抢占优势，以便加速回款。

但因为户型不好，周边配套不完善等因素，开盘当天共推出700套房源，但只卖了200套左右，去化率不足三成。

然而，还有的项目更惨。

据证券时报报道，大兴南六环某项目，开盘均价5.5万，开盘当天有9.9折优惠，当天开了400多套，只卖了100来套。

虽然该项目位于大兴核心板块，也有规划中的地铁，但是配套很不完善，周边一片荒凉。

然而这次遇冷的，不仅仅是刚开盘的项目。

之前6、7月份开盘的，有许多去化也很不理想。

大兴南五环外的某项目，7月初就开盘了，开盘600多套房，当天只卖了200多套，至今仍有一部分房源处于慢销状态。

究竟是什么原因，导致限竞房卖不动了呢？

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限竞房遇冷，是多重因素叠加的结果。

一、最重要的是，预期变了

现在市场一片冷寂，一线城市冰封，广州甚至还出现了降价促销的情况。楼市下行期，大家纷纷选择观望，不再入市了。

对于楼市来说，预期简直比黄金更重要，一旦预期改变，信念也会崩塌。

二、价差不明显

最初，大家关注限竞房，最看重的就是它的低价优势。

而实际上，许多项目的低价优势并不明显，说白了，就是价差不大。

就拿房山的几个项目来说，位于苏庄和良乡的项目价格要比周边商品房稍低，但是相对二手房来说，价差就没那么明显了。

而青龙湖和周口店的项目，周边暂时缺少可以对标的对象，但就这样的位置，这个价格来说，并没有优势可言。

况且，交房以后的品质如何，一切都尚未可知。

既然价差不明显，品质又无法保证，那谁还会愿意购买呢？

大家都知道，南京、成都曾出现过轰轰烈烈的抢房现象，为什么？

一二手严重倒挂，有些项目甚至出现30-40%的价差，抢到就是百万元的大红包，怎会不引来万人疯抢？

三、限竞房大多位置不好

自6月初北京首批限竞房开盘入市，至今3个月时间里，已经有18个项目集中入市，供应房源近万套。项目信息可以查看《限竞房、共有产权房扎堆上市，北京刚需怎么选？》

然而，这些项目多数分布在北京五、六环之间，以大兴、昌平、房山等区域为主，有的则更为偏远。

再加上周边配套不全，甚至有些基本无配套，所以也就造成了去化不足的后果。

这也也体现了区域性的供需矛盾。

四、限竞房五年限售

和位置、品质比起来，限售这个，影响就要大得多了。

我们都知道，限竞房自拿到房本之日起，五年内禁止上市销售。

然而，目前市场上的限竞房，绝大多数还都只是期房。按照正常的逻辑，期房交房2年后，才能拿到房本。

按照2年交房来算（也就是2020年），2+2+5=9年，这么长的限售期，是大多数人不愿意接受的，因为时间越长，变数就越大。也会增加刚改家庭的换房难度。

五、限竞房品质一般

限竞房作为限价项目，品质不能和之前未限价的商品房相提并论。

据笔者了解，目前市场上去化率不足的限竞房，都有户型不好、采光差、容积率高、绿化率低等等，这样那样的问题。

以房山一个项目为例，它奇形怪状的户型，我们来一起感受下：

再加上近期全国各地维权此起彼伏，这必然无形之中增加了买房客对未来交房时房子品质的担忧。

六、限竞房供应量突然加大，供求关系趋缓

上文中提到，自今年6月份以来，限竞房供应力度突然加大，3个多月时间已有18个项目开盘入市，供应量接近万套。

另外，据笔者统计，还有15个左右已经公布案名、预计年底会开盘的。

如此多的项目突然扎堆入市，对刚需来说，这固然是好的，但是，也在一定程度上拉长了市场的成交周期。

因为，对于真正的刚需来说，谁不想挑一个适合自己的好房子？而如此多项目争先恐后入市，早已令这群刚需们眼花缭乱了。

即便如此，他们也并不急着下决定，因为限竞房不像普通商品房那样，随时会涨价。有这个“定心丸”托底，他们定要好好选择一番。

这时，也就是真正见证品质的时刻。

那些性价比高的产品，售楼处一定热闹，去化也快。反之，价格优势不明显，而品质又不太好的产品，往往去化率很低。

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近期有些自媒体发文，说如今限竞房遇冷，北京楼市彻底凉凉之类，在笔者看来，这只不过是故意哗众取宠，博人眼球罢了。

有数据显示，北京过去每个月新房成交在2000套左右，而8月份成交了4000多套，且大多数是限竞房。这说明市场购买力还在，而供应量集中放大，购房者可选空间比较大，市场分化比较明显。

如上文所说，限竞房中的某些项目，卖得还是比较好的，比如孙河瑞悦府、大兴瀛海府等等。

那些卖的不好的，大多都有这样那样的问题，这只不过是市场优胜劣汰的选择罢了，是再正常不过的事情。

所以，这和北京“凉凉”没有任何关系。

虽然，北京市场目前还是一直冰冻，入秋以来，二手房甚至有了回落的迹象，但，这只是楼市冷静期，市场的自我盘整罢了，那些价不符实的，自然要下去一些。

经过这段时间的盘整，北京的价值将彻底回归其合理的渠道。之后，北京依然是那个独一无二的北京。

北京的房子，依然是全国范围内最值得持有的优质资产，没有之一！

或许不少人会有这样的疑问，限竞房大量入市，会拉低二手房的价格吗？

这个可能性不大。

就目前入市的项目来看，它们并没有比周边二手房价格低多少，况且，未来交房的品质也无法百分百保证。

所以，限竞房大量入市，并不会对二手房价格造成冲击。

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当前，楼市正处于下行期，市场整体比较冷淡，大多房企都感到有压力，特别是北京近期调整公积金政策，对购房人影响非常大。

而限竞房市场，就显得有些尴尬了。

位置不好、配套不完善的项目销售确实困难，但是由于政府限价，大多项目利润空间有限，也没有什么降价空间，所以只能扛着。

而明年，市场局势大概率会更加恶化。因为明年才是限竞房真正集中入市的年份，类似的产品、相近的价格、供应大量集中，房企将面临更大的竞争压力。

不过，从好的方面说，明年上市的项目大多都是今年拿的地，今年土地市场竞争没那么激烈，地价水平相对可控，很多企业都是低溢价拿地，相比销售限价中间还有一定调整空间，估计明年房企会运用价格手段来拉动和刺激成交。

那么，限竞房明年会降价吗？

答案是，可能性不太大！但会通过一些手段来调节一下。

前几天，网上都在传大兴某项目中秋降价促销。笔者从相关人员那里了解到，这只是一些策略调整：

东西朝向的户型售价4万8，比政府限定的5万2的销售均价低4千块钱；
而南北朝向的户型售价5万5，高于政府限定的销售均价，但没有超过销售价格上限。

所以，把差户型价格调低，把好户型价格调高，但实际上均价却没变。这以后会是限竞房市场上常用的“降价促销”手段。

对于刚需来说，这种形式无疑是莫大的利好。因为这意味，市场将彻底进入买方市场，可以冷静下来好好看一看、选一选。

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