限竞房入市遇冷,楼市彻底转凉?

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  自今年6月初,首批4个项目入市后,北京“限竞房”供应开始井喷。

  到目前为止,3个多月的时间已有18个项目开盘入市,房源供应总量接近万套。

  由于在土地出让时就限定了未来的销售价格,并且该售价普遍要比周边房价低,因此限竞房一出生便备受关注。

  不过,从3个月来的销售情况看,原本预期会受热捧、甚至“日光”的限竞房,实际去化效果却远远低于预期。

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  其实,要说限竞房去化都不理想,也是不现实的。

  种种原因,导致它们冷热不均。

  据笔者了解,位于大兴瀛海的瀛海府,均价5.2万。

  由于该项目位置不错,再加上紧邻地铁,开盘当天总价又象征性地优惠了1万,所以房子卖得很好。

  开盘共推出763套房源,当天就卖了500多套,去化率达到七成。

  在北京市场一直冰冻的状态下,能有这样的成绩,还是相当不错的。

  而究其主要原因,还是价格便宜、配套齐全、性价比也高。

  瀛海府周边二手房均价5.8万,次新房价格在6.1-6.2万左右,而该项目纯新盘才卖5.2万,距离它2公里的高端项目亦庄金茂府,新盘均价已经达到6.8万。

  价差,无论什么时候,都是最吸引人的。

  何况,瀛海府品质也不错,还配套重点中学,这恰恰是很多刚需客户最看中的。

  而位于亦庄与通州交汇处的另外一个项目,就没有这么“好运”了。

  该项目开盘均价5万,比政府限价的5.2万还要低2000。开发商之所以这么干,是考虑到周边限竞房比较多,想要在价格上抢占优势,以便加速回款。

  但因为户型不好,周边配套不完善等因素,开盘当天共推出700套房源,但只卖了200套左右,去化率不足三成。

  然而,还有的项目更惨。

  据证券时报报道,大兴南六环某项目,开盘均价5.5万,开盘当天有9.9折优惠,当天开了400多套,只卖了100来套。

  虽然该项目位于大兴核心板块,也有规划中的地铁,但是配套很不完善,周边一片荒凉。

  然而这次遇冷的,不仅仅是刚开盘的项目。

  之前6、7月份开盘的,有许多去化也很不理想。

  大兴南五环外的某项目,7月初就开盘了,开盘600多套房,当天只卖了200多套,至今仍有一部分房源处于慢销状态。

  究竟是什么原因,导致限竞房卖不动了呢?

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  限竞房遇冷,是多重因素叠加的结果。

  一、最重要的是,预期变了

  现在市场一片冷寂,一线城市冰封,广州甚至还出现了降价促销的情况。楼市下行期,大家纷纷选择观望,不再入市了。

  对于楼市来说,预期简直比黄金更重要,一旦预期改变,信念也会崩塌。

  二、价差不明显

  最初,大家关注限竞房,最看重的就是它的低价优势。

  而实际上,许多项目的低价优势并不明显,说白了,就是价差不大。

  就拿房山的几个项目来说,位于苏庄和良乡的项目价格要比周边商品房稍低,但是相对二手房来说,价差就没那么明显了。

  而青龙湖和周口店的项目,周边暂时缺少可以对标的对象,但就这样的位置,这个价格来说,并没有优势可言。

  

  况且,交房以后的品质如何,一切都尚未可知。

  既然价差不明显,品质又无法保证,那谁还会愿意购买呢?

  大家都知道,南京、成都曾出现过轰轰烈烈的抢房现象,为什么?

  一二手严重倒挂,有些项目甚至出现30-40%的价差,抢到就是百万元的大红包,怎会不引来万人疯抢?

  三、限竞房大多位置不好

  自6月初北京首批限竞房开盘入市,至今3个月时间里,已经有18个项目集中入市,供应房源近万套。项目信息可以查看《限竞房、共有产权房扎堆上市,北京刚需怎么选?》

  然而,这些项目多数分布在北京五、六环之间,以大兴、昌平、房山等区域为主,有的则更为偏远。

  再加上周边配套不全,甚至有些基本无配套,所以也就造成了去化不足的后果。

  这也也体现了区域性的供需矛盾。

  四、限竞房五年限售

  和位置、品质比起来,限售这个,影响就要大得多了。

  我们都知道,限竞房自拿到房本之日起,五年内禁止上市销售

  然而,目前市场上的限竞房,绝大多数还都只是期房。按照正常的逻辑,期房交房2年后,才能拿到房本。

  按照2年交房来算(也就是2020年),2+2+5=9年,这么长的限售期,是大多数人不愿意接受的,因为时间越长,变数就越大。也会增加刚改家庭的换房难度。

  五、限竞房品质一般

  限竞房作为限价项目,品质不能和之前未限价的商品房相提并论。

  据笔者了解,目前市场上去化率不足的限竞房,都有户型不好、采光差、容积率高、绿化率低等等,这样那样的问题。

  以房山一个项目为例,它奇形怪状的户型,我们来一起感受下:

  

  再加上近期全国各地维权此起彼伏,这必然无形之中增加了买房客对未来交房时房子品质的担忧。

  六、限竞房供应量突然加大,供求关系趋缓

  上文中提到,自今年6月份以来,限竞房供应力度突然加大,3个多月时间已有18个项目开盘入市,供应量接近万套。

  另外,据笔者统计,还有15个左右已经公布案名、预计年底会开盘的。

  如此多的项目突然扎堆入市,对刚需来说,这固然是好的,但是,也在一定程度上拉长了市场的成交周期。

  因为,对于真正的刚需来说,谁不想挑一个适合自己的好房子?而如此多项目争先恐后入市,早已令这群刚需们眼花缭乱了。

  即便如此,他们也并不急着下决定,因为限竞房不像普通商品房那样,随时会涨价。有这个“定心丸”托底,他们定要好好选择一番。

  这时,也就是真正见证品质的时刻。

  那些性价比高的产品,售楼处一定热闹,去化也快。反之,价格优势不明显,而品质又不太好的产品,往往去化率很低。

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  近期有些自媒体发文,说如今限竞房遇冷,北京楼市彻底凉凉之类,在笔者看来,这只不过是故意哗众取宠,博人眼球罢了。

  有数据显示,北京过去每个月新房成交在2000套左右,而8月份成交了4000多套,且大多数是限竞房。这说明市场购买力还在,而供应量集中放大,购房者可选空间比较大,市场分化比较明显。

  如上文所说,限竞房中的某些项目,卖得还是比较好的,比如孙河瑞悦府、大兴瀛海府等等。

  那些卖的不好的,大多都有这样那样的问题,这只不过是市场优胜劣汰的选择罢了,是再正常不过的事情。

  所以,这和北京“凉凉”没有任何关系。

  虽然,北京市场目前还是一直冰冻,入秋以来,二手房甚至有了回落的迹象,但,这只是楼市冷静期,市场的自我盘整罢了,那些价不符实的,自然要下去一些。

  经过这段时间的盘整,北京的价值将彻底回归其合理的渠道。之后,北京依然是那个独一无二的北京。

  北京的房子,依然是全国范围内最值得持有的优质资产,没有之一!

  或许不少人会有这样的疑问,限竞房大量入市,会拉低二手房的价格吗?

  这个可能性不大。

  就目前入市的项目来看,它们并没有比周边二手房价格低多少,况且,未来交房的品质也无法百分百保证。

  所以,限竞房大量入市,并不会对二手房价格造成冲击。

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  当前,楼市正处于下行期,市场整体比较冷淡,大多房企都感到有压力,特别是北京近期调整公积金政策,对购房人影响非常大。

  而限竞房市场,就显得有些尴尬了。

  位置不好、配套不完善的项目销售确实困难,但是由于政府限价,大多项目利润空间有限,也没有什么降价空间,所以只能扛着。

  而明年,市场局势大概率会更加恶化。因为明年才是限竞房真正集中入市的年份,类似的产品、相近的价格、供应大量集中,房企将面临更大的竞争压力。

  不过,从好的方面说,明年上市的项目大多都是今年拿的地,今年土地市场竞争没那么激烈,地价水平相对可控,很多企业都是低溢价拿地,相比销售限价中间还有一定调整空间,估计明年房企会运用价格手段来拉动和刺激成交。

  那么,限竞房明年会降价吗?

  答案是,可能性不太大!但会通过一些手段来调节一下。

  前几天,网上都在传大兴某项目中秋降价促销。笔者从相关人员那里了解到,这只是一些策略调整:

  

  东西朝向的户型售价4万8,比政府限定的5万2的销售均价低4千块钱;

  而南北朝向的户型售价5万5,高于政府限定的销售均价,但没有超过销售价格上限。

  

  所以,把差户型价格调低,把好户型价格调高,但实际上均价却没变。这以后会是限竞房市场上常用的“降价促销”手段。

  对于刚需来说,这种形式无疑是莫大的利好。因为这意味,市场将彻底进入买方市场,可以冷静下来好好看一看、选一选。

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