商品房预售制度会取消吗？房地产行业将如何洗牌？

近日，广东省房地产协会下发的《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》（下简称《通知》）引起社会极大关注。

《通知》提到，住建部文件要求广东等6个省级住建厅“对商品房预售许可进行深入研究”，广东省住建厅回复文件称：“建议降低预售制带来的高杠杆效应，逐步取消商品房预售制度，全面实施现售。”

受此消息影响，25日A股地产股几乎全线下跌，万科、保利、招商、新城等跌幅均超过4%。

取消商品房预售制度为何会引起A股异动？如果您了解了商品房预售制度的功与过、短期内难以取消预售制度的原因以及取消预售制度可能带来的影响，答案也就浮出水面了。

商品房预售制度的功与过

商品房预售制度，是指房地产开发企业将尚在建设中的商品房预先出售给买房人，并由买房人支付定金或预付款的制度。

这一制度借鉴了香港的“预售楼花”，并在1994年的《城市房地产管理法》和随后的《城市房地产经营管理条例》、《商品房预售管理办法》等法律文件中予以明确，至今已运行25年。

客观来说，商品房预售制度对中国房地产市场做出了不小的贡献。具体来说，政府背书的预售证为房地产市场提供了良好的信用环境，使购房者与开发商达到双赢——购房者能够以相对较低的价格拿到房子，因为期房相对于现房还是便宜；开发商在商品房预售制度的加持下，能够以较小的资金撬动一个房地产开发项目，同时加快了资金的周转，也因此降低了行业的门槛，使得房地产行业能够快速发展。

在商品房短缺的90年代，商品房预售制度极大地促进了房地产市场的爆发，有效加大了住房的供给，为我国城镇化进程助力不少。然而，随着时间的推移，商品房预售制度的弊端逐渐显露，至少表现在以下三个方面：

第一是交易不公平。开发商将经营风险转嫁给了社会，购房者与发放按揭贷款的银行承担了“工程烂尾”等各项风险。

第二是销售不规范。商品房预售中存在着乱收手续费、虚假广告、定金圈套、面积缩水、绿化率容积率与合同不符、将已抵押的期房销售等种种恶意违约甚至欺诈行为，极大地损害了购房人的利益，并引发了大量的法律纠纷。

第三是低水平竞争。由于商品房预售制度降低了房地产行业的门槛，全国大大小小的开发商达到10万多家，而具有实力、品牌、技术、管理的企业竞争优势并不明显，产业始终没有形成有效的优胜劣汰机制。

取消商品房预售制度知易行难

为此，取消商品房预售制度的呼声，早在2005年就已出现。2005年中国人民银行发布的《2004年中国房地产金融报告》中提到，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

然而，立足于当前房地产行业现状，我们预计，短期内难以取消商品房预售制度。主要原因如下：

（一）直接原因在于房地产企业对预售回款的严重依赖。

房地产行业本身是个资金密集型行业，融资不可缺少，且至关重要。纵观全行业，房企到位资金来源大致可分为：自有资金、个人按揭款、定金及预收款、银行贷款、股权融资、债权融资、资产证券化、非标融资、其他形式（例如民间借贷等）。其中，定金及预收款是占比最大的一项。根据国家统计局口径，截止2018年8月，定金及预收款年内总量已达3.5万亿，占房企到位资金比例高达33.2%（参见下图）。

再往前追溯，2016年与2017年，房地产行业的定金及预收款年内总量均超过4万亿。在定金及预收款总量增长迅速的同时，其占房企到位资金比例也由2015年前的25%左右上升并稳定在30%以上。

对于非上市房企，定金及预收款是生命线。除去自有资金，非上市房企到位资金主要来源于定金及预收款、个人按揭贷款、银行贷款、非标融资、民间借贷。然而，近两年来，在金融去杠杆与“限售限贷限价”等“房住不炒”的政策影响下，买房者个人按揭贷款受限，银行贷款难度陡增，非标融资受到资管新规等政策的严格限制，民间借贷成本高，一些中小型地产商已经频频传出“崩盘”的消息。可以想见，倘若短期内取消占到位资金3成以上的商品房预售制度，绝大部分房地产开发商都将面临生死劫，随之而来的将是房企资金链中断、楼盘烂尾。

如果取消预售制度，上市房企也将面临巨大冲击。我们选取了8家比较有代表性的A股上市房企（参见下图），其2017年年报显示，以预售款为主的预收账款数量大、占总负债比重大。其中万科、保利、华夏的预收款均超过1000亿、占总负债比例超过40%；预收款项较小的新城与招商也达到了508亿、551亿，分别占各自总负债的比例达到32.3%、23.0%。

而在现阶段，新房限价、地价高企，房地产行业毛利率下行，大型房企不得不通过“以量补价”的高周转模式提升业绩，但这种模式有两个弊端：一是对资金的稳定性要求增加；二是对企业运营能力有极高的要求，否则容易爆出房屋质量问题。

一旦商品房预售制度取消，无法维持低成本高杠杆的龙头房企一样将面临严峻的资金压力，现阶段的定金及预收款缺口需要用高成本的有息贷款来弥补，而一旦现金流难以为继而产生违约甚至破产，其更大的体量带来的将是波及全行业上下游的打击与潜在的金融风险。

（二）间接原因包括地方政府对土地财政的依赖以及房地产作为国民经济支柱产业对经济增长的重要性。

根据财政部数据，2011年以来，土地出让金占地方财政收入比例始终维持在40%以上，2017年土地出让金总量更是突破5万亿，占地方财政收入比例高达56.9%。倘若贸然取消商品房预售制度，使得房地产开发商陷入资金困境，可能导致大量土地流拍、地方财政收入断崖式下降。

此外，我国提升常住人口城镇化进程尚未结束，房地产作为国民经济支柱产业的定位尚未发生改变。2017年我国常住人口的城镇化率从五年前的52.6%提升到58.5%。《国家人口发展规划（2016-2030 年）》明确了：2020 年常住人口城镇化率达到60%，2030常住人口城镇化率达到70%；预计在2016-2030 年农村向城镇累计转移人口约2 亿人。

目前，全国范围内重点城市房源普遍供不应求，房地产相关行业对于中国整体GDP贡献率超过30%，地位举足轻重。现阶段，在外部国际经济形势不稳定的情况下，内部经济发展一定要稳，因此短期内“一刀切”式的取消商品房预售制度是难以想象的。

商品房预售制度何去何从

短期来看，取消商品房预售制度或提高预售门槛将对房地产行业产生较大的冲击。

从行业的角度分析，信用良好的大型房企虽然可以通过银行贷款、增发股票、债权融资等有息贷款方式填补预售款的缺口，但是陡增的有息负债率必然带来毛利率的下降，势必影响其资金周转，加大经营风险。而对于近两年已经陷入融资困难的中小型房企，取消商品房预售制度将带来毁灭性的打击。

从房价的角度分析，大多数开发商退出房地产市场或降低周转效率，必然导致市场供应不足。在住房需求没有明显减少甚至略有增加的情况下，房价上涨将是必然结果。

从房地产的金融属性分析，断崖式减少的房地产供应，可能将带来更多的投机性资金涌入，优质房源将很难流到刚需人群手中。换句话说，随着大量中小型房企退出市场，存活下来的开发商可能处于垄断地位，进而导致“捂盘惜售”、“捆绑销售”等乱象增生。

因此，短时间内取消商品房预售制度或大幅提高预售门槛是不现实的。在城市化率没有见顶、土地财政的依赖没有解除、市场需求依然旺盛、住房供应还没有到存量时代的情况下，预售制度暂时还有它积极的一面。即便要取消，也应该是一个从逐步提高预售门槛到最终取消预售制度的、循序渐进的过程。

长期来看，取消商品房预售制度有诸多好处。

首先，购房者将不再承担“楼盘烂尾”、“交房与协议不符”等风险，摆脱交易中绝对弱势的地位，避免不必要的法律纠纷。

其次，现房销售有助于规范销售市场，促进房地产企业公平竞争。市场在有效竞争情况下，房企开发资质良莠不齐的现状将得以改善，优质龙头企业的市场占有率将得到进一步提升，购房者将得以享有更加安全、更高品质的住房。

最后，取消商品房预售机制将促进房地产企业降低杠杆率，同时抑制投机资金涌入房地产市场，降低房地产行业的金融风险。更进一步说，在“房住不炒”的大环境下，取消商品房预售制度能减弱房地产的金融属性，或许将成为未来房地产调控长效机制的一部分。