炮轰长租公寓后，胡景晖称包租价差上浮10%-15%合理！？

前段时间，长租公寓市场经历一场生死劫，被千夫所指的，包括资本助推房租上涨、自如甲醛房风波等，一时市场风声鹤唳，租金贷收紧，谈长租公寓色变。但长租公寓品牌企业一致澄清：“长租公寓”不是“散租公寓”，请千万不要混淆！到底长租公寓是否等同于二房东模式，它与散租模式有什么不同？

回头看这场迄今为止的长租公寓战争，硝烟不断，政府、租客、长租公寓企业各有阵地，他们似乎站在了各自的对立面，但成果寥寥，处于初期发展阶段的长租公寓年纪尚轻，给不出答案。9月21日，这场战争的“导火索”胡景晖在相关媒体访谈上称“包租价上浮10-15%合理”的言论引起关注。

▲“价差上浮10-15%是合理的”

公众是健忘的，胡景晖的“817事件”已成历史，胡景晖现在的名片已寻不见我爱我家副总裁的title，只剩下一个title：中国房地产经纪同业联盟主席。

中国房地产经纪同业联盟主席 胡景晖

8月17日，他炮轰自如、蛋壳高价收房。实际上，高价收房后，这项成本的最终承担者将是租客。继而，长租公寓在软装后，价差也会再次上涨，这是长租公寓的主要利润点。胡景晖表示，“长租公寓的利润点有三个：时间差、价差、佣金，价差是主要利润点，价差如果进行装修装配，清洁，并且企业承担了风险，刚性兑付了业主的租金，那我觉得价差是合理的，在承担各项成本后，并且承担风险，上涨幅度在10-15%是合理的。

▲“N+1需要具体标准和政府认证”

长租公寓品牌很大一部分是二房东，他们通常实行的是N+1模式，一个被广泛应用且极具争议的模式。N+1模式是个人二房东和机构二房东的主要模式，最早是解决房源不足而产生的，一定程度上满足了租客的需求，但直至今日，N+1模式仍处于“灰色地带”。

胡景晖表示，从现有的法律法规来看，N+1模式是不合规的，客厅是不能作为居住空间出租的。北京市建委也多次表态，N+1是不合法的，但是事实上，N+1是大量存在的，要看客厅是不是必经的消防通道，我和北京市部委多次讲过，不要把N+1当作一个灰色地带，需要一个认证标准，包括客厅是不是疏散通道，这个通道怎么认定，包括多高、多长、多宽，用什么材料去做。N+1需要具体标准和政府认证。

不可否认，目前，包括自如、蛋壳、相寓在内的长租公寓基本是分散式公寓，但即便如此，长租公寓并不等于散租公寓，胡景晖表示，即便在全国所有的长租公寓房源中，95%以上是分散式的。分散式公寓要和很多小业主签合同，集中式公寓和一个大业主签订合同就好了，集中式更好做运营管理，但是没有标的物，房源可遇不可求。美国很多是整幢式的公寓，是因为他们在设计的时候就是这样去规划的、设计的。

▲“引入了租金贷，风险无疑被放大”

在长租公寓的发展初期，房源一定程度上决定了企业的发展走向，但是在高价抢房源的混乱中，是P2P风险的抬头。

8月23日，在鼎家爆出资金链断裂，行业本就脆弱，一时间，长租公寓爆仓的各种态度甚嚣尘上，之后，鼎家实际控制人、董事长魏永锋透露，鼎家走向破产边缘，主要原因是公司内部管理漏洞导致部分人员职务侵占、收房价格过高、运营成本过高导致。

而对于分期房租贷是否引发新的P2P风险，胡景晖表示，假如我找了个贷款公司，贷款公司提供的12个月房租，租客给了一个月的押金，我一次收到了13个月房租，我只有3个月的房租给了业主，这10个月房租我有可能用于扩张，有可能用于其他地方了，这个滚起来是很大的，如果说出现租不出去或者其他的原因，很有可能资金链断裂，那么业主并没有收到一年的房租，只收到三个月，但是贷款公司已经支付了一年的租金，那么如果我跑路了，贷款公司要求租客还贷，业主驱逐租客，当然会爆仓了。客户押一付六，我向业主支付了三个月了，我只用了租客4个月的房租，现在引入了租金贷，风险无疑被放大了。

9月20日，中共中央、国务院发布《关于完善促进消费体制机制 进一步激发居民消费潜力的若干意见》提到，加快推进住房租赁立法，保护租赁利益相关方合法权益。

“类似文件很多，但是一直没有被执行，做了什么，什么时候做，有没有效果？我们在等待立法，行业法规的出台，有效的监管，租金的稳定。”在谈及这一新发布的文件时，胡景晖的情绪依旧没有波澜，他表示，“长租公寓符合国家发展战略，但是政府需要尽快立法，建立行业管理标准，并且建立一定的动态管理手段，而不是像网约车那样出了问题再来挽救。”

本文编辑：地产界小吴，内容来源于“乐居财经”