高杠杆运作激进扩张，富力地产频繁违规被查

曾被誉为“华南五虎”之首的富力地产（HK：02777），近年来受累于回款较慢的商业地产和酒店业务，业绩增速明显放缓。去年年底，富力重提“规模扩张”，计划在2018年完成1300亿，2020年冲击3000亿。

即便在今年年中报时期，龙头房企纷纷调整策略转为谨慎发展，富力地产的激进打法仍未收势，甚至频因违规操盘被相关部门查处。

9月24日，福建省住建厅通报14家各地查处的违法违规房地产开发企业名单中，富力地产子公司榜上有名。据蓝鲸房产不完全统计，这已是今年以来富力地产第6起违规案例。

与其激进扩张规模相反的是，富力地产北京公司的销售额却从企业内部排名三甲之列掉至队尾20名的位置。

而在频繁违规被罚又失守昔日北京主战场阵地的富力地产面前，长久以来高悬于头顶的高负债问题依旧保持高位，这也成为其提速发展过程中最大的隐忧。

激进扩张 屡次被列违规名单

据新华社9月24日报道，福建省住建厅最新通报14家各地查处的违法违规房地产开发企业名单中，富力地产子公司——莆田富力房地产赫然在列。据蓝鲸房产不完全统计发现，今年以来，富力地产在全国各地被曝出多起违法违规项目，这已是其第6起违规案例。

今年6月，郑州市富力建业五龙新城项目被曝存在违规认筹被查处；6月，镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查，住建局列为重点关注对象；8月菏泽市住建局针对菏泽“富力城”项目,在未取得预售许可证的情况下,向买受人收取了购房定金等款项违规销售行为发布通报，而这已是8月份以来,菏泽市住建部门第二次针对房地产企业违规销售发布通报；同样在8月，石家庄富力城被曝违规销售并要求停业整改，开发区政府明确表示，石家庄富力城项目涉嫌利用其他手段哄抬价格，扰乱市场价格秩序，实际销售价格与备案价格不符，责令整改。

易居中心总监严跃进表示，对于各省市的房地产市场查处，其实和住建部全国房地产大检查的动作和精神有关。对于此类地产企业而言，还是需要看到近期管控升级下，预计会有各类抓典型的做法，而被查处以后，自身发展情况亦会非常被动。

近年来，在房企不断上演军备赛之时，富力地产也是最为焦虑的房企之一。作为有着昔日华南五虎之称的富力地产，迫切需要一个优秀的业绩，以重新回到聚光灯之下。但过去几年内，富力地产的规模进度却始终慢一拍，较同行相比有一定的距离。

克而瑞数据显示，富力地产权益协议销售由2016年609亿元到2017年的818.6亿元增涨率35%。但尽管如此，富力地产2017年的业绩相较于同行业TOP30企业平均超50%的增速来看，仍有待提高。

进入2018年之后，富力在追求规模增长的道路上快马扬鞭，但与此同时，各地违规事件频发。

严跃进认为，对于此类检查来说多少是有“杀鸡儆猴”的意味，类似企业进了黑名单体系后，如果再加以曝光，影响非常恶劣。对于投资者和合作商来说，自然希望和规范的企业合作。他表示，如果企业后续不积极整改，各类合作项目也会减少。

失守北京主战场 业绩增长乏力

在屡屡触碰违规违法事件背后，是富力地产已然失衡的业务布局。蓝鲸房产发现，富力地产昔日主战场的北京市场，今年业绩出现陡坡式下降。

此前，作为主战场之一，北京市场的战略地位与富力地产的大本营广州比肩齐举。据公告数据统计显示，2014年和2015年，富力广州公司和北京公司的协议销售均是其城市销售中最高，而到2016年和2017年，富力北京已超越富力广州公司，区域销售额排名第一。

连续多年，富力北京公司曾扮演着富力地产的业绩“主力军”。但进入2018年之后，这一形势却急转之下，据其2018年半年报显示，富力北京公司的销售排名从第一名急速跌落至第20名。

公告数据显示，2018年上半年，富力地产北京市场的销售额为7.52亿，排名20。而去年同期，其北京市场的销售额为29.41亿元，排名第三。

纵观北京市场，重仓北京市场的房企里业绩爆发的案例并不少见，如首创置业（HK：02868）上半年实现销售额约360.7亿元,同比增长47.2%，其中近六成销售额来自北京市场；远洋集团（HK：03377）在京津冀土储占比超4成的情况下，前8月销售572.7亿元，同比增长40%。

为何独独富力地产失守了北京市场这块战略高地？这或与富力地产的布局策略相关。事实上，近年来，商办项目占据着富力地产北京市场的半壁江山，但在北京市场的限购下，这一性质也让富力的北京业绩表现一落千丈。

蓝鲸房产致电富力在北京的多个项目的售楼处，工作人员介绍，自上半年以来，富力地产的商住项目基本处于停滞出售状态，仅有部分公寓、写字楼尚在出售，另有一部分项目聚集在香河地带。

但环京市场销售情况并不乐观。蓝鲸房产了解到，随着房地产调控政策持续收紧，曾经被视为环京投资圣地的香河市场如今已是满目狼藉，在位于香河县的富力新城项目周边，不少住宅项目处于大甩价促卖阶段，价格战竞争激烈。据一位销售代理公司人员向蓝鲸房产表示，香河富力新城的公寓项目售价为10000元/平米，而周边的香河孔雀城新房售价定价在9000元/平米。激烈的外部竞争下，富力北京市场的业绩前景不容乐观。

对于富力北京市场的业绩表现，严跃进分析表示，一方面与去年北京市场供应降低有关，另一方面也与企业调整策有关。

自去年以来，富力地产便再次调整企业战略，从聚焦一二线市场，转而向三四线大力扩储。2017年报数据显示，来自一、二线城市的协议销售由2016年的94%下降至 87%。而其2018半年报显示，富力地产二线及三四线城市的拓展愈加显著。

但现如今，在“去库存”政策红利进入尾声之时，三四线市场的发展趋势并不乐观，富力地产能否如愿实现业绩腾飞，依然需要打一个问号。

安居客房产研究院首席分析师张波向蓝鲸房产记者表示，总体来看，受政策和市场影响，楼市正朝着更为理性、合理的方向发展。随着PSL（抵押补充逐步贷款）收紧，国开行总行收回了“棚改”项目的审批权，三四线将迎来政策收紧期，在某些部分城市会出现一定的降温现象。他建议，此时房企布局应该更多考虑建城市群布局，而不是单个三四线城市下沉。

失去了主战场的战略优势，富力地产业绩压力可想而知。9月3日，富力地产前8个月合约销售金额为766.48亿，虽较去年同期增长47%，但从富力地产年初定下的1300亿的销售目标来看，这意味着，其必须在余下三分之一的时间完成约41%的全年任务。

资产负债率高居不下 多笔融资遇阻

紧迫的业绩压力之下，富力地产节节走高的负债问题和长达六年“余额为负”的现金流问题始终未能得到有效缓解，这也成为其发展中最大的隐忧。

财报数据显示，2018年上半年，富力地产净资产负债率较2017年年末上升17.9%至187.5%。2015年至2017年，富力地产净负债率分别为124.3%、159.9%、169.6%，三年时间提高了近78个百分点。

而其现金流方面却连续六年处于“余额为负”。蓝鲸房产梳理显示，2012年至2017年，富力地产的经营活动产生的现金流分别为-24.64亿元、-118.62亿元、-220.65亿元、-3.56亿元、-33.38亿元，- 72.87亿元，连续六年为负。而在2018上半年，富力地产依然没有摆脱这一危机，其经营性现金流为-83.8亿元。

为了缓解资金压力，富力加快了公司炒短期融资券的发行节奏：2018年3月7日，富力地产发行10亿超短融券，票面利率5.5%，2018年4月17日，富力实际发行10.4亿超短融券，发行利率5.7%；2018年8月29日，富力地产发行6.7亿短融券，发行利率上升至6.5%。

2018年半年报显示，富力地产上半年融资成本27.5亿元，同比增幅高达184%，未偿付刚性债务由1244亿增长至1531亿。

但亟待资金输血缓解压力的富力地产，2018年却遭遇严厉的房企融资监管，多笔融资计划受阻。

2018年2月9日，富力地产取消发行10亿元中期票据；5月23日，富力又取消了10亿元超短融发行计划；5月29日，富力地产的一笔60亿元住房租赁专项公司债宣告中止；8月29日，富力地产一笔60亿元的住房租赁专项公司债券再次被终止。

同策机构总监张宏伟向蓝鲸房产表示，对于类似的高负债企业而言，今年市场危险很大，从市场情况来看，今年下半年企业资金面状况将非常紧张。随着2018-2019年，企业进入资金兑付压力的窗口期，如果企业负债问题持续不能解决，将会面临资金链断裂的风险，部分企业也会面临被收购的局面，这在今后的半年到一年当中，趋势会更明显。

在今年整个金融市场“降杠杆”趋势下，继续保持高杠杆运作模式的富力地产，不惜冒着违规操盘的压力也要向业绩规模冲刺。但伴随着一路狂奔而引发的种种隐忧持续扩散，这些问题最终会“消散”还是越滚越大变成更棘手的“麻烦”，还要交给时间来解答。