郁亮把回款定为生死线 目前哪些房企现金回流最快？

网易房产申°工作室 李莉

日前，郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话，在业内掀起了轩然大波。很多人都认为行业“拐点”真的到了，就连万科都开始把“生存”设置成了企业底线。为了活下去，郁亮把回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。

郁亮在讲话中提到：2018年，万科设置的回款金额是6300亿元。现在，2018年，已经过去了三分之二，6300亿元回款还没有完成一半。“如果6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”

据了解，2018年上半年，万科实现销售金额 3046.6 亿元，实现营业收入1059.7亿元，位列2018年上半年房企销售排行第三位。不仅如此，从其上半年的存货来看，万科也以6386.23亿元的存货排名第二。

从这两个数据来看，万科无疑是如今名列前茅的龙头房企，郁亮为何还要把战略围绕“活下去”而展开呢？

究其缘由，我们可以发现，虽然万科拥有排名前三的销售业绩以及排名第二的库存数据，但是其存货周转率仅为0.112，总资产流转率也仅为0.084。

据亿翰智库发布的《2018年上半年上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100》排行榜显示，2018年上半年榜单TOP100企业平均存货周转率为0.12，而2017年上半年这100家企业的平均存货周转率为0.17，平均存货周转率有所下滑。在这其中，TOP1-20企业2018年上半年平均存货周转率为0.16，万科仅排46位。

调控趋紧 去化拖累存货周转率

从《2018年上半年上市房企存货周转率&总资产周转率TOP100》中，我们惊奇地发现，排行榜上，那些排名靠前的房企与2018年上半年房企销售排行榜的房企重叠率都较低。

要知道，存货周转率是反映企业营运能力的重要指标之一，用来测定企业一定时期内存货资产的周转速度，存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，存货及占用在存货上的资金周转速度越快。

而总资产周转率则是考察企业资产运营效率的一项重要指标，体现企业经营期间全部资产从投入到产出的流转速度，反映了企业全部资产的管理质量和利用效率。一般情况下，总资产周转率越高，表明企业总资产周转速度越快。销售能力越强，资产利用效率就越高。

那么为何房企销售排行榜较高的房企却并没有占据房企周转率榜单的前列呢？

亿翰研究社研究员认为，这可能是由于房地产行业调控日益趋紧不放松，“限购”、“限价”、“限贷”、“限售”等政策的施行，使得住宅市场供需两端承压，部分企业项目的难以去化，从而导致各梯队平均存货周转率均呈下行趋势。

融资回款困难 货币资金增速变缓

除此之外，小编还查找了2018上半年上市房企的货币资金情况数据，据数据显示，截止至2018年6月30日，万科拥有货币资金1595.52亿元，仅次于恒大2579.44亿元与碧桂园2099.14亿元，排行第三。然而，其货币资金增幅却出现了负增长，为-8.37%。

究其缘由，一方面是由于以销售回款为主的经营性现金流入以及筹资性活动现金流入的相对减少，以及土地投资以及偿还债务增加所致。

这主要是由于，2018年上半年，市场趋冷、融资困难、融资成本上浮、土地成本提升等综合因素导致的。

对此，郁亮在讲话中也强调了，万科在此前调控期并没有考虑到一次性付款和分期付款的区别，更没意识到回款延迟或没有回款的时候给公司带来的损失。与此同时，按照目前的销售情况，万科对于在年末会出现的 1000 亿的长期库存也没有进行很好的开发业务梳理。这些都是需要进行调整的。

由此可见，仅仅拥有高库存，拥有高销售额，也许并不能改变资产周转率与现金流的问题，回款、周转与货币资金三者间是一种更加复杂而精细的问题。这也可能是未来各大房企都需要考虑的问题，在这一点上，一直以来，也许那些名不见经传，但却稳扎稳打的企业可能会在不久的将来会重新绽放光芒。