北京,重磅文件,楼市利益大调整!

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  今天(9月26日)上午,北京传来一个大消息:市政府公布《北京市新增产业的禁止和限制目录》(2018年版),其中对房地产有诸多新规定。

  这一系列新规定,意味着北京楼市将出现利益格局的重大调整。

  

  其中涉及到房地产的有以下内容:

  

  1、东城区、西城区:禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外);禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目;

  2、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区、东、西、北五环路和南四环路以内,禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目;

  

  3、全市范围内禁止新建:房地产开发经营中容积率小于1.0(含)的住宅项目(文物保护区、平房区按院落进行建设的项目除外,但禁止建设独户独栋类房地产项目);

  4、全市范围内禁止新设立:房地产租赁经营中的集中办公区(《北京市促进中小企业发展条例》规定的经中小企业工作主管部门认定的集中办公区除外);

  5、不再扩大高等教育办学规模、不再新设中等职业学校;禁止某些类别的“京外中央企业总部”新迁入。

  6、控制商业规模,具体如下:

  

  下面是我的分析:

  第一,这是北京落实中央赋予的城市定位的重要一步。是在设立“雄安新区”、“通州副中心”之后,进一步调整北京城布局的重要举措。

  中央在批复《北京城市总体规划(2016年-2035年)》时这样为北京定位:

  

  北京是中华人民共和国的首都,是全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京城市的规划发展建设,要深刻把握好“都”与“城”、“舍”与“得”、疏解与提升、“一核”与“两翼”的关系,履行为中央党政军领导机关工作服务,为国家国际交往服务,为科技和教育发展服务,为改善人民群众生活服务的基本职责……着力优化提升首都功能,有序疏解非首都功能……建设伟大社会主义祖国的首都、迈向中华民族伟大复兴的大国首都、国际一流的和谐宜居之都。

  

  所以我们看到,北京拒绝的很多东西,恰恰是其他城市梦寐以求的。北京实在是人气财气太旺了,必须要分流。很多高端的东西,比如大学、大医院、央企总部等,都可以控制增量。

  第二,这份文件涉及到房地产的主要内容,其实在2018年3月就公布过,当时发布的文件是“北京市建设项目规划使用性质正面负面清单”。今天再次发布的时候,增加了产业方面的内容,因此是一个综合性的文件;涉及到房地产的内容,有些也换了表述方式,增补了一些新内容。

  第三,这是商办物业的重大利好,尤其利好写字楼、酒店等性质的不动产。

  根据文件,在东、北、西五环和南四环以内,“禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目”,这意味着这个区域内酒店、写字楼的供应量,将从过剩慢慢转向稀缺,价值将得到全面的提升。北京限制商办物业比较狠,对这类物业造成了显著打压,现在利好来了。

  

  第四,这是低容积率住宅,尤其是独户、独栋住宅的利好。

  文件规定,以后北京要基本杜绝容积率小于1的住宅区,尤其是禁止建设独户、独栋住宅。这意味着,超低密度住宅将变得稀缺,对于这类房屋构成较大利好。但这类房屋未来要承担怎样的房地产税,又很难预测。未来独户、独栋因为占用土地面积大,房地产税一定会高一些。

  城市加大密度,是当前的趋势。在深圳,住宅容积率已经3.5倍起了,旧改项目动辄6倍以上,而北方容积率仍然偏低。

  第五,四环内将逐步空心化,其中二环内将成为真正的“中央政务区”。

  今天发布的这份文件要求,在东城区、西城区(基本上二环以内)“禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目(棚户区改造、危房及老旧小区改造、文物保护区改造除外)”。

  由此可见,二环内能新增的住宅非常有限了,因为二环内“棚户区改造、危房及老旧小区改造”是限高的,容积率也会限制。而且这种改造,未来可能有很大比例的住房,要留给中央政府各部委用作政策性住房。

  此外,今年3月的“北京市建设项目规划使用性质正面负面清单”还提出——“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

  所以,事实上四环内未来能新增的“商品住宅”是非常有限的,四环内也限高。

  或许有读者会说:住宅稀缺了,房价不就会上涨吗?错了!住宅不是这个逻辑,因为北京的地铁、公交非常发达,四环外,尤其是五环到六环之间,大量新小区涌现,再加上写字楼、酒店、商场也转移到四环外,这样北京城的人气也会全面转移到四环外。未来会有越来越多的北京人,可能一年到头都不用到二环内。

  至于四环内,由于没有新楼盘的拉动,房价将很难上涨,将呈现日益严重的空心化。北京城的年轻人、民企、增量人口和资金,都将向四环外转移,最终四环到六环成为最具活力的城区,房价整体上甚至有可能赶超四环内。深圳南山区、宝安中心区的房价超过福田区,龙华区房价超过罗湖区,就是先例。

  第六,其实北京对于“中轴线及其延长线、长安街及其延长线”也有严格的要求。根据3月份披露的文件,要求如下:

  

  

  中轴线及其延长线以文化功能为主,既要延续历史文脉,展示传统文化精髓,又要做好有机更新,体现现代文明魅力。长安街及其延长线以国家行政、军事管理、文化、国际交往功能为主,体现庄严、沉稳、厚重、大气的形象气质。

  中轴线和长安街的正面清单是:鼓励中轴线两侧的建筑调整为传统文化、传统商业、传统餐饮等历史文化项目,以及图书馆、博物馆等公共文化设施。

  负面清单是:限制各类用地调整为大型商业项目、商务办公项目、综合性医疗机构、仓储物流设施、专科教育、高等教育用房、住宅商品房

  

  所以,“中轴线和长安街”上的商办项目、住宅项目,都将是稀缺的。

  第七、北京城正在发生深刻的变化,不动产价值也将出现“重大利益调整”。

  我对大家的建议是:轻易不要在四环内购房,尤其是二环内。一方面,四环内在空心化,房价可能跑输大盘;另一方面,未来限制将越来越多,尤其是二环内,那是中央部委及其工作人员生活区,你没有这种身份非要住进去,只能让自己不方便。

  北京最有活力的区域,是四环到六环之间,以及通州(包含北三县)。由于北京城太大、交通太堵,你需要在买房子的时候首先考虑地铁因素,其次是学位和商业配套。

  

  几点建议:

  北京最大的“城市病”就是堵车和雾霾两大问题。雾霾可以通过华北限制烧煤,限制钢产量来解决;至于堵车也很好办,让北京上路的汽车每辆每年缴纳1万元“上路费”即可。1万元还限制不住,就每台车收5万元、10万元(把有权上路的汽车压缩到300万辆以内,取消单双号之类上路限制)。然后用每年收到的几百亿、上千亿修建地铁和公共交通。

  北京这种人气财气太旺的城市,限制人口最好的办法是市场,也就是让生活成本涨上来,自然就没有那么多人去了,最终会达至一个平衡。

  想想看:如果北京住宅价格达到30万元一平米,每平米住宅月租金达到500元,一台小汽车每年上路使用费10万元,不用政府做劝离工作,企业和人口自然会分流给天津、河北,乃至上海、深圳、广州、杭州等城市。至于北京原住民的中低收入阶层,可以从收缴的超额地价、汽车使用费中,划拨给生活补贴。

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