取消商品房预售会让楼市更健康

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法治周末特约评论员 敬一山

近日，广东省房地产协会发布《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，消息引发外界高度关注。商品房预售制度能否取消，此前已经有过多轮探讨，这次被认为很可能要落地。不过广东房协工作人员随后回复媒体：“该文件目前还处于内部讨论阶段，相关内容只是拟订。”

广东省会不会成为率先取消商品房预售的省份，看来还很难断言。作为房地产行业最重要的制度安排之一，商品房预售当然曾经发挥过非常积极的作用。1994年的城市房地产管理法开启了商品房预售制度，这样的模式能够保证快速集聚资金，充分满足那个资金短缺年代的市场需求。如果没有商品房预售制度，中国恐怕不会这么快从单位分配住房的短缺时代，转轨到商品房高度繁荣的新时代。

但是世异时移，商品房预售制度的利弊，到了需要重新审视的时候。相较于国外的类似制度，中国的商品房预售制度存在两个特点或者说隐患。其一是消费者在收房之前就要支付全款；其二是预付款直接给了开发商，而不是交给第三方监管。

商品房预售制度所引发的很多纠纷和麻烦，根源就在这两点隐患。比如，不久前西安市曾经出过一个很奇葩的案例，有开发商举报自己违规销售，其实是因为房价飞涨，开发商觉得自己之前预售的亏了，所以想耍赖。这是一个极端的案例，说明消费者提前付钱之后权益存在很大的隐患。更常见的问题，则是房屋质量纠纷。

因为消费者早早付了钱，一旦发现交房之后出现质量问题，找开发商维权简直难如登天；有的开方商甚至已经破产跑路，根本求告无门。

当然，没有一个制度是完美的，过去之所以包容商品房预售制度的缺点，是因为从整个市场的发展来看，其利大于弊。但经过这么多年的大繁荣大发展，房地产行业已经有了翻天覆地的变化，是不是还需要使用带着副作用的预售制度，就成了值得思考的严肃问题。

最近这些年，其实已经有过很多取消商品房预售制度的呼声。但是每一次的讨论，都面临开发商等利益群体的阻力。而因为房价一直处于持续上涨的模式，消费者也不免担心，如果不能预付提前定房，等买现房的时候会更贵。但这显然是误导之下的杞人忧天。最简单的事实是，基本没有别的国家实行中国目前这种预售模式。

在商品房短缺的时代，我们不妨通过粗放发展扩大市场规模，但现在完全有了规范市场发展的基础。预售制度最大的功能，是给开发商提供及时的资金支持，但也因为有了这种“额外”的支持，很多本身实力不够的开发商，也加入了建房大军，从而很难保证房屋质量和后续服务。

如果取消商品房预售制度，当然会给不少中小公司带来困难。但是一方面，现在大中小城市的楼市已经很少存在极度短缺的现象，有些城市的库存以及闲置房甚至还很严重，所以淘汰一部分实力不足的开发商，不会影响市场供给。另一方面，这些年的市场已经培育了很多龙头企业，这些企业具备资金实力和融资能力，即便没有消费者的预付资金，也不会影响生存和发展。

综合起来看，取消商品房预付制度，能够实现市场的洗牌和促进良性发展，对于消费者的权益也能带来更多保障。现房销售本就是国外住房销售的最主流模式，我们经过了“中国式发展”的追赶阶段之后，也应该和国际接轨了。

当然，虽然取消商品房预售制度的方向没问题，在具体实施上，还是需要更好的权衡节奏。房地产市场主体复杂，虽然不乏“空手套白狼”的投机者，但也有很多相对规范的企业，是通过预售制度认真盖房服务消费者。如果突然让他们资金链断裂，影响的不只是企业的生死，还有其他关联企业的安危以及已经付钱的消费者的权益。

所以，这样一个牵涉面极广的政策变动，最好别总是内部讨论，而要早些组织利益相关者以及公众代表进行公共讨论，形成考虑更为周全的决策。如果取消预售制度能够形成共识，那也要有逐步推进的时间点，避免对存量的误伤。毕竟政策转型的目的，不是为了伤害某些企业，重要的是形成健康的市场环境。

(作者系媒体评论员)

责任编辑：高恒涛