取消期房预售制度的传闻，让港股和A股市场如此恐惧

（楚爰金写于2018年9月25日）

9月21日，广东省房地产协会的一纸通知，引发了市场的广泛关注。这份通知名为《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》，要求各地对商品房预售制度进行了调研，拟“逐步取消商品房预售制度，全面实施现售”。

9月24日中秋节，香港股市开市，受到内地取消商品房预售制的传闻影响，港股内房股大幅下跌的影响，香港恒生指数低开低走，收盘跌幅达1.62%。碧桂园跌幅为5.57%，世茂房地产跌5.22%，华润置地跌4.83%，中国恒大跌3.55%，地产股总市值一天蒸发逾636亿港元。

9月25日，A股节后开市，三大股指全线大幅低开，全天维持低位震荡，最终小幅收跌，房地产与银行板块跌幅居前。

虽然，这一传闻已经得到了住建部相关人士的澄清，但是其对港股内房股的表现以及A股上市房企股票的走势，还是造成了很大的负面冲击。

不是市场杯弓蛇影，而是取消期房预售制多次作为全社会争论的焦点。市场也早有预期，预售制度不可能继续长期施行，总有终结的一天。因为实行了二十多年的期房预售制度，本来就是应对早年开发商资金紧张、开发节奏需要加快的权宜之计，学习借鉴香港炒“楼花”的做法实行的。

在过去20年的房地产业历程中，预售制度促进了中国房地产市场高速发展。但社会各方不得不承认，预售制度存在着很多问题。网上流传的广东省房协文件中说得很清楚，预售制度存在的风险包括：资金链断裂导致的工程烂尾；导致市场乱象；交易不公平；房屋面积管理职能难以厘清；不平衡发展和低效率竞争。

对于预售制度的反思和博弈，我国有过两次的社会大讨论和观点交锋。在2005年8月，中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中提出：“可以考虑取消一定的现行的预售制度，对于房地产行业的销售制度进行相应的修改，而现售制度还是比较合理的。”这引发当时一系列关于预售制度存废的大论战。

2012年8月2日，市场首次传言预售制将被取消，这是由于中国社科院发布了《中国住房发展(2012年中)报告》。建议适时取消期房预售制度，控制开发商资金链促其快建快销，但这一传闻不久就烟消云散。

预售制创造了中国房地产业高周转和高杠杆的发展模式，从竞拍土地、销售期房、建设施工、回笼资金，整个周期快进快出，创造了比如有名的“碧桂园”速度。

商品房现售制度是未来的大势所趋，在所难免地会带来房地产企业的重新洗牌。这两天香港股市和A股的表现，说明了市场对取消预售制的高度恐惧，而房地产企业显然还没有作好软着陆的准备。

目前，一刀切地取消预售制度是不现实的，但完全可以在局部城市进行试点，积累渐进式改革的经验，取消预售制，才会有水到渠成的一天。