国风长安最新进展！90平也做2居 得房率高达85%

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上个月，严肃君率先爆料西四环限竞房国风长安后（延伸阅读：首付200万起！西四环限竞房 国风长安售楼处开放了），祁老师的N个500人置业群里，不断有粉丝要求组团去看房~

目前，国风长安售楼处还在完善中，暂时只接待单组购房者看房。而且，售楼处现在只有区位图，很多信息还不对外释放。等国风长安售楼处正式开放后，严肃君即刻组织大家一起去实地看一看、聊一聊。

但是！严肃君先行实地探访了国风长安售楼处和地块现场，热乎乎的一手消息！

老规矩，优缺点先总结在前面。

优点：

1、四环三轨邻铁房，位置确实不错。

2、90平跃层得房率约85%，高得房率意味着高性价比。

缺点：

1、整体容积率2.8，属于高低配社区，高层的居住舒适性会有一定程度的挤压。

2、丰台无学区。

总价490万起 住四环

国风长安均价54378元/平，以90平计算，总价490万起，全装修交房，容积率2.8。

销售告诉严肃君，项目现在处于规划许可证报批阶段，预计本月底能够审批通过，到时将开始对外释放具体的项目规划、沙盘及户型信息。

国风长安区位图

整个项目地块不大，体量较小，销售：预计总体将有600-700套房源，另外，项目执行7090政策，邻近90平米户型预计在500套左右。（具体是否有60-70平小户型产品待定）

国风长安地块位于黄庄职业高中对面，严肃君亲自去看了看，目前还没有开始施工。整个地块呈倒“L”型分布，高层集中在地块北侧，限高80米以下，预计20多层；南侧为低密大户型产品，预计在200平以上。

对比周边，从租房来看，跟项目就隔条莲石路的石景山远洋山水，1居月租金5500左右，2居月租金8800左右。

从二手房价格来看，远洋山水二手房均价6万6，但属于石景山区，严肃君认为参考价值不大。

周边同属于丰台的二手房则大多都是“老破小”，2000年左右的塔楼项目兆丰园目前二手房均价4万8。距离3公里左右更靠近四环的2006年板楼万科紫台、2012年板楼金隅大成郡，目前二手房均价7万3左右。一二手房倒挂，升值潜力是可以期待的。

国风长安位置及实景图

90平做跃层 这波操作不常见

关于户型，现场销售透露，区别于目前已入市限竞房以90平3居为主的户型，国风长安90平将做成2居，会有平层和跃层2种产品，其中平层得房率大概在80%左右，跃层产品得房率大概在85%左右。

从目前已知的限竞房中，除了国风长安之外，二环边的佑安府90平也做成了2居。

跃层产品设计上，功能区（客厅、餐厅、厨房）集中在1层，2层为两间卧室。这样分布有利于缩短进深，增加面宽，在增加采光的同时，减少过道的面积浪费，有效提高使用率。

不过，二层两间卧室，还未确定是否有卫生间。如果没有卫生间，实际生活中还是不太方便的。

严肃君理解的跃层产品示意图（如上），当然，朝向上也会有南北、东西的区别，不同朝向在得房率上也会略有差别。（具体以项目最终信息为准）

交通便利 学校是个大bug

严肃君去国风长安实地探访之后，关于这个项目有些信息还需要修正下~

国风长安，位于4-5环之间，距离4环南沙窝桥不足4公里，距离莲石路不到500米。距离最近的地铁是八宝山站，约1.6公里，严肃君亲测步行需要18分钟。这个距离和时间对于北京的通勤状况来说，已经非常友善了。

三轨地铁房是个大优势，除了现成的1号线，周边还规划有东西向两条地铁线。北侧规划18号线（鲁谷站），18号线西起门头沟冯村，东至通州宋庄，明年开建，预计2023年通车；南侧规划M11号线（小瓦窑站），西起石景山金安桥，穿过丽泽、北京南站，东至朝阳垡头。

项目属于丰台区，位于石景山、丰台、海淀三区交界，周边大型商业、医疗、休闲配套齐全。

开车20分钟内，方便到达石景山万达、五棵松、公主坟、总部基地等商圈。4公里范围内，医疗方面有武警总医院（三甲）、301医院（三甲）、302医院（三甲）等；休闲有老山城市森林公园、北京国际雕塑公园等。

但是，学校是个大bug。

首先，虽然景山学校（远洋分校）、五一小学、十一学校都在距离项目2公里范围内，但是景山学校（远洋分校）属于石景山区，十一学校、五一学校则属于海淀区，未来业主的孩子肯定不能入学。（当然，要是还有别的学区房，就另当别论了…）

目前来看，周边较好的教育资源有：北京大成学校（公立学校）13年教育，包含幼儿园1年+小学6年+初中3年+高中3年，以英语、美术教育为特色；建华实验学校（私立），去年大概招收300名，有2800余名报名，入学率大概在10：1，这个门槛也是相当高了。

另外，严肃君实地探访发现，国风长安西侧是黄庄职业高中，北侧是阿尔西集团（制冷空调设备），东侧是北京重型电机厂，西南侧是大型的汽车销售服务公司。周边没有住宅区，目前来看没什么生活气息。距离最近的永辉超市，步行需要10分钟左右。

国风长安位置俯瞰

项目西侧紧邻鲁谷东街，道路属于社区型道路，双向两车道，车流量相对较少，带来的噪音影响相对较小。

图为鲁谷东街

最后，就像严肃君之前说的：总价490万起、首付200万就能住在四环，这种机会可真不多了！不考虑学区，这里是个不错的选择~

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