实探黄埔BRT旁刚需新盘：94平做带主套三房 但产权仅剩48年

<编者按>又到一年金九银十,传统销售旺季。前几年这时候房企和中介都已进入紧锣密鼓的准备当中,以应对接下来的繁忙。

但自2017年,全国多城市启动房地产调控以来,如今的市场,早已少了过往的火热,维持着一丝平静与理性。

于广州楼市而言,市场“严管”力度未曾放松,“限购、限贷、限商、限售”等多限政策持续。但随着金九银十的临近,市场也出现了一些新的变化,长租公寓市场爆发,住宅市场直降XX万、XX折特惠等信息刷爆朋友圈。

今年,广州楼市“金九银十”会呈现出怎样的景象呢?房掌柜特别策划《金九银十 动向直击》,多角度直击楼市,助力购房者把握楼市动向,早日实现安居梦。

今年“金九银十”期间,除了各个大盘持续加推新货外,黄埔纯新盘屈指可数,仅有三个楼盘首次入市,更让刚需客遗憾的是，在此当中，两个位于长岭居板块的楼盘,首推都是较大户型的别墅或类别墅产品,只剩下海伦堡海伦时光成为刚需客最后一根救命稻草。

2018年9、10月黄埔区入市纯新盘一览

近日,这个刚需新盘悄然开卖,楼盘具体详情如何,是否值得买,掌柜君带你一探究竟。

产权仅剩48年

紧挨化学品仓库

海伦时光位于中山大道东塘口牌坊旁,西面紧挨着天虹花园,据了解,楼盘地块原为天虹花园二期用地,后被海伦堡收购所得。

从天虹花园具有历史感的外墙,可以看出地块是早期拿的地。而翻查阳光家缘网资料也印证了这一点,项目土地出让年限自1996年算起,如今还剩下48年产权。

海伦时光只有两栋19-20层住宅楼,总共221户,可以说是个市区迷你盘。除了所剩产权较短外,项目在位置上也存在不足。

在东面仅与楼盘一墙之隔,就有一个摆放化学品的仓库,铁桶、包装袋随处可见,存在安全隐患。

再往东不远处,便是铁路路轨和茅岗村。

据了解,作为广州最大旧改项目茅岗村,未来将打造为集居住、商业、办公于一身的广州东部临港山水城,整个片区格局将得到本质上的改写。

茅岗城中村改造效果图

不过在茅岗村拆迁和重建期间,海伦时光业主生活或多或少会有受到一定影响。

现场所见部分房屋已经丢空,不过尚未有拆迁迹象

此外,楼盘南面一路之隔就是新黄埔机械城和塘口工程机械街,总的来说,就目前而言,整体居住环境并不理想。

主打刚需小户型

94平做带主套三房

海伦时光首推的是2栋,涵盖建面约72平二房、81平和85平及94平三房,主打刚需小户型,在参观样板房过程中,就有看房者向掌柜君反映房间偏小的问题,“儿童房真的仅能做成给儿童用的房间,孩子长大了就不够用了。”

下面,掌柜君为大家分析一下本次推出的户型:

72平两房单位为东北朝向,客厅直通阳台,开间有3.3米,由于阳台正对东面的仓库,因此室外视野是这样的:

3楼样板房阳台视野

此外,该户型还有一些问题,例如,开门即见餐厅,主卧门口对着洗手台,影响私密度;两个卧室位于餐客厅的两边,动静不分区;厨房离入户门远,运送生肉生菜和厨余垃圾都要经过餐厅。

81平为三房,主卧面积有9.3平大,其余两个房间比较小。其中,一个多功能房需要穿过厨房才能到达,且离厕所较远,起居较为不便。

85平三房单位属于经典布局,动静分区,互不打扰。双阳台设计,每个卧室带飘窗,是个相当实用的户型。

94平三房西南向,望小区园景,带入户玄关起到收纳作用,同时保障住户隐私,双卫双阳台,建议预算不太紧张的买家,可以重点考虑该户型,一步到位,居住舒适度更高。

靠近BRT、地铁

入读省级初中机会较大

海伦时光体量虽小,但仍然看得出开发商,为业主提供更多户外运动空间而所作的努力,内部规划有篮球场、羽毛球场、乒乓球场等运动设施,在市内新盘实属难得。

至于周边生活配套,在旁边的天虹花园有药店、便利店、餐饮店等,在家门口医饱肚子、购买日常用品不成问题,不过档次比较低端,想去大型购物商场,可以到大约700米开外的漫广场。

教育配套方面,楼盘内部规划有一所幼儿园,而按照2018年黄埔区中小学招生地段划分,天虹花园对口茅岗小学,未来海伦时光业主子女入读这所学校可能性比较大。而小升初则需要电脑派位,根据网上搜索的资料,除港湾中学外,其余参与派位的三所学校均为省一级中学,换言之,业主子女就读茅岗小学的话,有3/4机会入读省一级初中。

便捷的交通配套,可谓是楼盘一大亮点。在500米距离内,就有BRT茅岗站和莲溪站不到500米,每天都是多趟公交往返石牌桥、体育中心等地,此外,项目距离地铁5号线鱼珠站约1.1公里,步行需在15分钟左右,可直达金融城、珠江新城,对于在天河工作的白领,无论搭公交和地铁上下班都方便。

售价4.1万/平起

旁边二手房最低2字头

据销售透露,目前海伦时光带装修售价4.1-4.3万/平,总价约295万起,按总房价三成计算,最低首付起码需要80多万,近日楼盘打出首付低至56万起的广告语,相信是通过近期盛行的“首付分期”方式实现,而掌柜君就此询问销售未得到回复,具体操作方式不得而知。

放眼周边楼市,一手房供应短缺,于去年售罄的新盘保利学府里,有省级教育资源支撑,清尾货价约为4.3万/平,同属老黄埔板块,相距约6个地铁站的万科尚城和佳兆业城市广场,主推复式住宅,虽然从地段上看没有海伦时光优越,但楼盘规划相当大,自身配套齐全,目前带装修均价在3.2万/平左右,每平售价比海伦时光便宜约1万。而5公里范围内的天河新盘,售价则在5万/平左右徘徊。

二手房方面,单价几乎清一色3字头。以配套几乎一致的两个楼盘为例,根据链家网数据,天虹花园楼梯楼放盘价在2.9-3.1万/平左右,电梯楼则在3.4-3.5万/平左右。

距离海伦时光约500米的大型园林社区金碧世纪花园,拿地时间为2000年,目前均价约3.8万/平。