万科保利抛弃地产,中小房企扎堆赴港!楼市风向在变?

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  摘要:每轮调控都面临深度调整

  

  撰文|张银银

  最近房企的两大动静值得注意.

  一是据媒体报道,继银城国际在港递交招股书后,内地房企德信中国也迈出了赴港上市的步伐。

  据不完全统计,截至目前,今年以来,已有8家房企先后在港交所递交上市申请,分别为弘阳地产、万创国际、大发地产、美的置业、万城控股、恒达集团、银城国际和德信中国。此外,正荣地产和弘阳地产于今年成功登陆港交所。

  正如媒体报道所说,今年递交IPO申请的大多是区域性房企且体量不大,与头部房企相比,知名度也较低。

  另一方面,一些体量较大的头部房企则开始了转型的步伐。

  最近,有消息称“深圳市万科房地产有限公司”将更名为“深圳市万科发展有限公司”,随后这个消息等到了万科官方回应:确实要改名,已经在办手续了。

  此前广州万科已经将“广州市万科房地产有限公司”变更为“广州万科企业有限公司”;上海万科也已经将“上海万科房地产有限公司”更名为“上海万科企业有限公司”。

  还不止于此,据媒体报道,万科在厦门、合肥、成都、海南等至少9家城市分公司已经陆续完成了更名。

  

  如果说万科的改名是渐进式的,那么保利就是直接放大招。

  9月12日,保利召开了临时董事会。

  9月13日,保利地产正式宣布将公司名字由“保利房地产(集团)股份有限公司”更名为:保利发展控股集团股份有限公司。

  中小体量房企忙着赴港上市,头部房企忙着改名,这是什么节奏?

  融创中国董事会主席孙宏斌曾说,如今的房地产市场是大公司的“钻石时代”,“因为大公司在不断地合并小公司的市场份额,小公司都没了,这个时代就结束了”。

  孙老板这话不无道理。

  恰好看到中指院发布2018百强房企榜单,认真看了这份研究,在史无前例的调控风暴下,2017年反倒成了我国百强房企们,最狂欢的一年。

  ——他们的市场份额达到历史新高,占有率提升速度破纪录。

  2017年,我国商品房成交量增速有所放缓,因为总基调是“房住不炒”。而百强房企2017年销售总额、销售面积分别达63760.7亿元、49795.9万平方米,同比增长32.8%和23.7%,增长率分别高于同期全国增幅19.1、16.0个百分点。

  什么叫马太效应!

  百强房企销售额,占到我国房地产47.7%,较上年提高7.9个百分点,创下最高纪录。不得不说,行业集中度加速提升,百强房企市场份额增速太快了。

  近些年来,没有哪一年百强房企的销售额占比增速,可以和2017年比。

  此外,综合实力TOP10企业,2017年市场份额为24.0%,较上年提高5.8个百分点,占百强企业销售总额的50.2%,强者恒强趋势凸显。我国房地产也正在进入寡头时代。

  在此背景下,可想而知其他的中小型房企日子可能不太好过了。此外,加上还要面临各种融资成本的上升和逐渐增大的偿债压力。

  上市或能让房企在短时间内不再“囊中羞涩”。

  

  而万科、保利等巨头房企开始陆续改名,体现的是房地产风向的变化。这两年正如大家所看到的,调控前所未有的严峻,局面异常复杂,想过分地涨不太可能了,跌也不被允许。巨头房企们自然也看到了未来的风险。

  政策调控已改变市场购买预期。 “坚决遏制房价上涨”的严令相信没有人会视若无睹。

  最近我国统计局发布了《2018年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》,房价依然坚挺。70个大中城市中66城房价环比上涨。

  尽管各大城市的房价仍然在小幅上涨,但相比去年同期房价涨幅回落的现象也很常见。

  比如,31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨1.3%,同比上涨8.6%;但1—8月平均同比上涨6.2%,涨幅比去年同期回落5.3个百分点。

  又如,35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨2.0%,同比上涨8.3%; 1-8月平均同比上涨7.0%,涨幅比去年同期回落1.2个百分点。

  也就是说,整体上房价依然坚挺,但涨幅没有去年大了。春江水暖鸭先知,房企未雨绸缪也在情理之中。

  未来的房价走向如何?从过去的经验看,一二线城市的房价还好,大部分二线以下城市房价,每轮调控都面临深度调整。一些过去涨太猛的,产业基础又不够好、人口流入情况又不太行的城市,需要警惕。

  无论是房企还是房价,种种迹象都表明,野蛮增长的时代已经一去不复返。

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