从“抢着买”到“挑着买”“入秋”的上海楼市可以“抄底”了吗？

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这一阵子中介隔几天就给我打电话，让我把挂牌价再往下降50万，不然根本没人来看房。

家住上海市松江区九亭镇某小区的胡磊（化名）告诉记者。去年底，他就打算卖掉手里的大两居，在市区内买一套位置、学区好一点的房子。

“当时来看房的人实在太少，今年五一，我把挂牌价从620万降到了590万，但来看房的人仍然不多。”胡磊说，“知道二手房行情不好，但真没想到会差到这个地步。”

实际上，在限价、摇号、限购、限贷等多重作用下，特别是“遏制房价上涨”的政策背景下，上海楼市的降温也早已由二手房市场传导至新房市场。

近日，“镁刻地产”记者走访沪上部分楼盘后发现，新盘的去化速度明显放慢、部分楼盘的价格明显松动，购房者的心态也出现分化，开始由“抢着买”变为“挑着买”。

“现在买房能挑了”

年初至今，胡磊都在一边着手卖房，一边抽空在市区看看新盘。

“3月份的时候，看中了闵行区中环附近的一个楼盘，紧贴着中环、大牌开发商，关键是均价不到7万，当时比周边二手房便宜1万左右，性价比确实不错。”胡磊告诉记者，“但当时手里面的房子一直没卖出去，也只能先看看行情了。”

因为限购，单身的胡磊在上海只能买一套房。这意味着他如果不卖掉手中的这套房，就无法在市区买房。

“大半年时间看了有6、7个盘吧，明显感觉到一手房的行情越来越冷。”胡磊说，“上半年那会儿日光盘还挺多，买房基本靠抢，但最近再去看房，很少有楼盘能日光，买房的时候置业顾问不仅态度好了，关键是还能挑了，这个盘没合适的就去其它盘看。”

新盘去化速度的确在放慢。

9月19日，记者以购房者身份走访了宝山区罗泾镇某项目。公开信息显示，该项目距离人民广场约37公里，车程需要1个小时左右；距离最近的地铁站——7号线终点站美兰湖站约10公里。

整个营销中心，包括记者在内，前来看房的只有2组客户，其他多名置业顾问正在闲聊。一名置业顾问“热情”地接待了记者，在常规性地介绍完项目情况后，该置业顾问告诉记者，目前主要推的是89平方米左右的3房，均价在3.6万元左右，为精装交付。

当记者询问是否有优惠时，上述置业顾问告诉记者：“如果当天认购的话可以打96折，一个星期内付首付款的话还能额外享受98折优惠。”以此来算，3.6万元的单价，在折扣完后能“降”到3.4万元。

记者 程成 摄

“这个月我们还有零元购的活动，买房送宝马。”该置业顾问说。

89平的户型能享受宝马X1或3系的零元购，也就是送一辆宝马车给你，如果你不想要车还可以折现，大概能抵22万元左右的房款，抵扣完后，单价也只有31000多元。

尽管在享受到各种折扣后单价不高，但第三方平台数据显示，该单价仍较周边多个项目二手房价格高近5000元/平方米。

此外，该项目虽然有意通过优惠加快去化速度，但目前来看效果仍不理想。“网上房地产”数据显示，该项目自今年3月底开盘以来，350套房源仅网签16套。

记者随后来到了位于宝山区大场镇外环内的某楼盘，置业顾问告知记者“项目还有少量房源在售”、“我们价格被限的很低，目前没有优惠”。“网上房地产”数据显示，该楼盘自8月底开盘以来，734套房源仍有283套可售。

楼市“入秋”之际能否进场抄底？

自摇号政策实行一年多以来，在限购、限贷、限价以及收紧企业购房资格后，上海楼市逐步降温，且这一降温行情已从远郊中低价位楼盘，传导至中心城区部分高价楼盘。

据“镁刻地产”记者不完全梳理，自7月份以来，上海有70个新盘上市，共推出房源22041套，认筹人数20845组，综合中签率1.06。

从各月情况来看：

7月认筹的24个新盘，推出房源8288套，认筹人数8626组，综合中签率0.97。其中外环外区域房源7551套，认筹7169组，中签率1.05；内外环间房源156套，认筹369组，中签率0.49；内环内房源581套，认筹1138组，中签率0.51。

8月认筹的38个新盘，推出房源10387套，认筹人数10192组，综合中签率1.02。其中外环外房源7083套，认筹4172组，中签率1.7；内外环间房源3053套，认筹5687组，中签率0.54；内环内房源251套，认筹333组，中签率0.75。

9月上半月认筹的8个新盘，共推出房源3366套，认筹人数2027组，综合中签率1.66。其中外环外房源2907套，认筹1719组，中签率1.7；内外环间房源459组，认筹308组，中签率1.5。

显然，不管是从综合中签率看，还是从区域中签率看，总体都呈现出明显的逐月提高的特点。而这对购房者来说，意味着买房难度越来越低，已从过去的“抢着买”转变为现在的“挑着买”。

根据克而瑞数据，今年初以来，上海商品住宅月均成交50万平方米，与去年52万平方米的月均成交量相当，远低于2016年月均104万平方米。

记者 程成 摄

总体上看，入秋的上海楼市，已凉意渐浓。

那么，从抢着买到挑着买、价格出现松动、优惠楼盘不断出现，是否意味着已到抄底购房的最佳时机了呢？

“目前上海楼市整体上已呈现出由卖方市场转向买方市场的特点，一些位置、产品、品牌上有劣势的项目确实主动在价格上出现松动。”易居研究院研究总监严跃进告诉“镁刻地产”记者，市场的底部出现在2017年，目前的成交量与去年基本持平。

现在已是抄底的后半场。

但在地产分析人士、优淘城总裁薛建雄看来，目前市场还并未真正见底。他告诉“镁刻地产”记者：

去年一些郊区盘就开始降价，而今年的持续调控，市中心的高端项目也以限价名义降价，郊区盘将会面临更大的降价压力。按目前的政策走势看，元旦后市场可能还会进一步降温。

想抄底的话还有足够的时间慢慢等，不过现在一些特别便宜、性价比高的项目可以考虑出手。

不过，尽管上海楼市凉意渐浓，但一些地段好、性价比高的热点项目依然受到追捧。

如位于浦东新区张江板块，由万科开发的张江兴科苑项目于9月4号摇号开盘，总计52套房源，认筹人数达到712组，中签率不足0.07；信息显示，该项目位于中环内，售价仅6万-6.6万元/平方米，紧邻地铁13号线；目前该项目已售罄。

从认筹情况来看，上海中心城区的楼盘要明显好于远郊楼盘。而从过往经验来看，每一次楼市调控，都是购房者从郊区向中心城区进军的最佳时机。

眼看着自己在中心城区看中的楼盘的“好户型”相继被买走，胡磊既无奈又矛盾：

割肉出手我真的心不甘，但再这么等下去，真担心买不到地段好，户型又合心意的房子。