房价要跌？800宗土地流拍，19万亿债务压顶！

据中原地产统计，今年1-7月，全国流拍土地接近800宗，平均每天4宗，流拍建筑面积近8000万平方米。据中指院数据，一二线城市流拍率峰值在今年6月，分别达19%和7%，属于2013年以来的峰值水平。

来源：和讯

2014年是近年来流拍量最高的一年，总流拍宗数为345宗，但今年前7月300城总流拍宗数达258宗，与14年同期相比高出59%。

换句话说，无论是土地流拍宗数，还是流拍率，今年都将创下历史新高！

比800宗土地流拍更夸张的，则是房企的债务重压。

时间到了都是要还钱的。看看A股和港股千亿资产房企动辄200%的负债率，真让人透不过气，而且和2016年相比，超过75%的房企借的钱更多了，杠杆比率更高了...

如果只算2018年下半年到2020年这三年，到期债务就高达14.9万亿，加上2021年及以后的，更是高达19.2万亿。

据恒大研究院数据，从2018年下半年到2021年，房企集中兑付的有息债务规模，分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后共0.9万亿。

这是什么概念？截至9月10日，A股总市值为5.73万亿美元（不到40万亿人民币），也就是说，房企未来的债务总额将相当于A股总市值的一半。

接下来四年，对于房企显然是生死考验。偿债高峰来临，现金流就是一切，这种情况下，自然低调为妙。

春江水冷，房价不仅没跌，还普涨？

如果说房子是面包，土地就是面粉。面粉市场出现了“凉凉”的景象，那房价会怎样？

和大规模土地流拍一起来袭的是，一线城市开始重现1成分期首付、特价房等下行信号。

深圳（楼盘）楼市又现“分期首付”，具体的操作方式是，业主首期只需付完一成首付，为33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

然而，官方数据却显示，房价不仅没跌，还呈现普涨态势。

9月15日，国家统计局数据显示，8月70城房价环比涨幅创两年最高，仅厦门（楼盘）微跌，呈现普涨局面。从新房价格来看，不仅涨幅同比全线扩大，上涨城市数量也有所增多。

“从房价指数数据看，8月70个城市新房价格指数环比增幅为1.5%，同比增幅为8.0%。从环比增幅数据看，近期明显扩大，说明房价上涨的势头又在增强。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说，一二三线城市房价涨幅均有所扩大，或与部分城市楼盘预售政策调整带来价格上涨有关。

21世纪经济报道，针对8月份普涨的70城房价，美联物业全国研究中心何倩茹认为，国家统计局数据是备案数据，一般会比市场的实际成交滞后。

中原地产首席分析师张大伟表示，现在楼市的确有回落迹象，但只是个案。“现在地价正在回归。正常情况下地价跌了，房价也有下跌的可能性。”

实际上，在更能反映市场真实情况的二手房方面，多数一、二线城市的成交也出现了不同程度的下调。

一线城市中出现明显下跌的是广州（楼盘）。乐有家市场研究中心数据显示：8月广州全市二手住宅过户6603套，环比上涨2.5%；成交均价为24280 元/平方米，环比下跌6.2%。

上海出现了量价双跌。据上海中原研究院数据：上海8月二手住宅成交量12985套，环比下滑3.32%，成交均价38052元/平方米，环比下跌2.13%。

就连二手房一直坚挺的深圳也出现价格下跌。据深圳规土委数据显示：8月深圳二手住宅过户7208套，环比上涨3.10%，成交均价55011元/平方米，环比下跌1.95%。

调控继续加码，房价凶多吉少？土地低溢价率连连上演，面粉价格如果撑不住，面包价格还能维持多久？

不过，对于开发商来说，最恐惧的从来不是房价下跌，而是房子打折后仍旧没人接盘。毕竟，只要能卖出去，就有现金流的正向循环，否则，高债务的雷迟早会爆掉。

只是“房子是用来住的，不是用来炒的”，政策连续加码之下，春江水冷，裸泳的也要尽快上岸了。