易居严跃进:取消商品房预售制度 有助于为相关企业形成较大的约束

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  9月21日,据媒体报道,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,广东此次对商品房预售政策调整的建议,体现了当前住房供给侧结构性改革的导向,即认为现房销售模式将更加成熟,而预售或者说期房制度会更加不适合。类似政策也符合改革开放40年广东房地产市场的发展实际,属于较大的创新,和租赁市场改革等都可以理解为房地产领域的体制重大创新,其对于全国10万家规模之多的开发企业来说,显然有较为明显的影响。

  从此类拟定材料可以看出,其对于商品房预售制度其实提出了很多批评意见,其实也是因为此类房屋背后的很多“劣根性”。比如说,开发商往往很重视拿地到预售之间的开发环节,而一旦预售证办理了以后,对于房屋项目的开工等就不上心,房屋质量也难以得到把控。更为关键的是,实际情况也存在很多房屋交付不及时。而相关政策对于此类预售制度的管控也缺乏非常有效的内容。

  而通过改进预售制度,本质上其实也说明了一点,即通过取消此类制度,有助于为相关企业形成较大的约束。现房销售的模式下,房企销售应该有更强的更严格的财务约束。因为过去来说,对于类似30层的房子,开发商建造到5层以后,基本上就可以办理预售证,这样资金弱的房企,可以通过此类方式来回笼资金和进行后续楼盘的追加投资。但现在可能需要30层全部建造完毕,所以从这个角度看,对于此类房屋建造的资金考核压力就很大,资金弱的房企是无法进行开发投资的。

  预售制度可以理解为中国住房投资和分配中的一个创新,其典型的一个附属品就是售楼处的诞生。实际上在国外售楼处的销售概念是不强的。未来房屋销售,若是进入到房屋现房销售模式,那么就进入到“一手交钱、一手交货”的模式。对于此类模式来说,房屋质量问题会减少,开发商也不会有各类扯皮的现象。甚至包括此前类似公摊面积的争论问题,也会消失。因为无论公摊大和小,房子不是按期房交付的,而是按照实际可交付钥匙的方式交付,这样开发商自己会根据市场化的模式进行。

  广东此次建议,预计获得审批的可能性是很大的。实际上广东本身已经有部分土地就在推行了此类政策,比如说深圳这两年的土地出让中就已经有约定需要现房交付的模式。类似政策推进,未来或和全装修、精装修的概念结合。换而言之,未来购房者见到的房子,更多的是精装修的现房项目,这其实也是房住不炒的政策思路体现,同时也有助于发挥房屋的消费属性。

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