张大伟:商品房预售制度不应一刀切取消 应该逐渐加大规范

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  9月21日,据媒体报道,广东省房地产协会当天向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》称,广东省住房城乡建设厅已拟订了“关于商品房预售许可事项调整”的材料,并将于9月25曰上报住房城乡建设部。

  广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  中原地产研究院首席分析师张大伟向中国网地产表示,首先:预售制度的确问题非常多,当下房地产市场各种质量问题,交付问题,基本都与预售制度有关系。预售制度对于消费者来说保障度低,不确定因素太多。但在过去几十年,预售制度的确加快了房地产企业的销售节奏,加快了房地产的建设量。现房销售制度,所见即所得,这也可以倒逼开发商更关注质量。

  其次,取消预售制度,短期看,可能性不大,因为当下房地产市场依然中小企业集中,龙头房企占比份额不高,当下取消预售,有利于资金宽裕的国企,大企业。对小企业来说是灭顶之灾。加大企业的资金链风险,导致企业回款周期严重拉长。商品房预售制度是房地产行业能够快速发展最重要的基础条件之一,但同时也带来了大量的矛盾和纠纷,这些矛盾和纠纷不仅让购买者付出了不小的代价。

  第三,短期看,如果取消预售制度,会带来供应量短期锐减的担忧,不利于平稳市场,房地产要进入现房销售必须要在房价平稳周期内,而且房地产市场已经基本进入存量环节时代,房地产企业的负债率降低的情况下。当下如果取消预售制,起码50%的房地产将倒闭。

  第四,预售制度不应该一刀切取消,但应该逐渐加大规范。

  延伸:其他国家预售制度的运行方式

  预售制度并非我国独有,在其他国家,也存在一部分预售商品房,但都伴随着严格的监管措施。

  美国:第三方保管房屋预售款。购买预售房时,开发商先与顾客达成预订意向,通常要有一半以上的公寓被预订,开发商才能从银行取得建筑贷款,正式开始建造。顾客在初期支付的订金通常为数千美元至一万美元,由第三方保管。

  日本:建立预售房市场风险分担机制。在买主和房地产商签订预售房的交易合同时,房地产商须向金融机构申请买主定金的担保或保险,金融机构须将担保或保险的保证书提交给买主。

  德国:订立个性化购房合同分期支付房款。德国长期以来普遍实行预售房制度,并通过订立个性化的购房合同和按照工程进度分期支付房屋价款,大大化解了购房者和地产商之间的风险及纠纷。

  瑞典:通过专门机构管理商品房预售全程。瑞典所有新旧住宅商品房的所有权和居住权都属于住宅居住权协会,并统一管理和出售。房屋开发公司在经过该协会高标准的审核后,才有资格建造新商品房项目并在协会全权委托下开展商品房预售。

  新加坡:购房者按施工进度分期支付房款。新加坡的房屋预售制度是一种预定制度,对开发商和购房者的买卖行为都有要求,特别是对购买者按施工进度分期支付房款的比例作出了详细规定。

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