房产继承中的税，你以为门清了，其实不过是一知半解！

连续好几天，一位老房东张先生反复向我咨询关于房产继承后的税收问题。原因是他的一套两室户房子在经历了挂牌出售近一年还没卖掉的尴尬局面后，终于有人愿意买了。

可就在双方谈妥相关事情并要签定金协议之时，细心的买房人发现产权证上的权利人是张先生和他的母亲，于是顺口问了一下张先生父亲的情况。

这一问就问出一个大问题，原来张先生父亲多年前已过世，而此套房子原来的产权人登记的是张先生父亲一个人，后通过办理继承手续才变更为张先生和母亲的名字（双方各占50%），现在此房若是出售，那么张先生份额部分就要按差额的20%缴纳个人所得税，除非张先生家庭名下无其他房产，不巧张先生不属于这个除非的情况，于是煮熟的鸭子眼看着就这样要飞掉了，张先生急着向我咨询求助。

现如今，越来越对的人会碰到房产继承的问题，而其中不少的人和张先生一样对于继承的程序或是可能涉及到的税收问题的了解几乎都是白纸一张。另外还有相当一部分人通过各种途径了解了一些相关的知识，但通常多数也属于一知半解，有些还是张冠李戴甚至是理解错误的。

由于房产继承的问题越发的普遍，近年来关于这方面的媒体报道和文章也开始变得多如牛毛起来。不过大部分的文章注重的多是讲办理继承的方法，流程以及可能遇到的困难这些问题，对于所涉及的税收问题的提及多半都比较笼统或是零散。

今天此文，就想通过解析普通大众对于房产继承中税收问题的一些认识误区，把这个房产继承中实实在在涉及到钱的问题给大家梳理一下。

◆误区一

遗产税的问题

经常有人会问我，继承房产是不是要交遗产税，而且还附带要再问我一句，是不是要交20%的税。

我们国家目前还没有实行类似于其他国家的遗产税制度，所以房产的继承，至少现在是不存在遗产税这一说法的。造成许多人这样的误解，绝大多数是因为把继承后再出售时的个人所得和遗产税混淆在了一起，把“个人所得税”张冠李戴成了目前还没影的“遗产税”。

◆误区二

继承房产不用交任何税

既然没有所谓遗产税，那么房产继承时铁定就不用交任何税了？关于这个问题目前确实是这样的，财政部和税务总局曾经专门发文规定继承房产免征增值税、个人所得税以及契税。不过这些规定最高也仅仅是属于行政法规的层面，将来在高一层次的税法层面是否会有变化，这点还是值得关注的！

另外之所以要提这一点，是因为在实际操作中，有一种看似继承实则不是的情况在当下以及将来很有可能会经常发生，而且是会有税收产生的。

这个所讲的貌似继承的情况就是祖辈在生前订立遗嘱将房产直接给到孙辈。这种情况在如今已经很常见了，将来或许会更加多。在普通大众眼里这种情况也被当成是“遗嘱继承”，然而，实则在法律上，这种行为不属于“遗嘱继承”的范畴，而是属于“遗赠”的范畴，原因是孙辈不是祖辈的法定继承人。遗赠无需缴纳增值税和个人所得税，但要按照一般赠与的情况缴纳契税。这点必须拿出来单独跟大家解释一下。

◆误区三

对于继承房产再次出售时个人所得税认知的偏差

我们现在普通老百姓口中所讲的继承房产要交20%的税，实际上就是指将继承下来的房产再次出售时需要按照差额缴纳20%个税的这件事情。

现在已经有不少的人认知到了这一点，当然一无所知或是概念还很模糊的也仍然大有人在。

澄清两个关键问题

（1）出售继承所得房产，若名下还有其他房产（无论是单独持有还是和他人共同持有），则需要交纳个人所得税；若名下没有其他房产且所继承的房产自原始买入起满五年的，则无需缴纳个人所得税。

另外，目前不动产登记尚未全国联网，所以税务部门还没有能耐查到外省市的房产，此为一大BUG，但对于出售者就……此处就略去不讲了！

还有一点要注意，如果是已婚状态的，配偶名下是否还有房产也至关重要，如果有，原则上也需要交个人所得税。

（2）个人所得税是按照差额作为税基来缴纳的，差额等于出售价格减去成本价格。出售价格大家不会搞错，但成本价格，往往许多人都理解错误了。许多人认为成本价格是继承房产时评估所得到的价格，实则这是错误的，成本价格应该是最初买入该房产时的买入价格。

继承属于无偿获取财产，所以成本就不能按继承时评估出来的价格计，而是要按照当初被继承人买入该房屋时的买入价计算。

这样一来，许多早年买断产权的售后公房就基本没有啥成本，差额几乎就等于出售时的价格，而这类房屋又多是目前继承的主要类型，最终导致的是产生非常高额的个人所得税。

◆误区四

关于增值税的认识误区

通常现在继承下来的房产，许多都会在短时间内被出售。因为属于买卖行为，所以对于卖方除了可能会有个税外，还会涉及到增值税的问题。只不过，目前许多继承的房子多为房龄比较老，价值不算太高的房子，因此一般也不会超出普通住宅的价格标准，所以免征了增值税，但千万不要因此而误认为增值税是不存在的。

如果继承下来的房子，在出售时的评估价超过了普通住宅的标准，那么卖方就会产生增值税，这点一定要注意。将来估计很多继承下来的房子，由于价值会比较高，所以很难避免不产生增值税。

增值税的增收分全额和差额两种，区别是看房屋取得的时间。这里特别单独拿出来讲，就是因为在实际操作中，发现许多人对这个取得时间都存在误读。

平时也经常会有人问我，是不是继承的房子要过两年或是五年才能卖，不然会产生很多税的问题。

这里给大家一个标准答案：继承房产在计算房屋取得时间时，不是以继承时产权证更名的时间点为标志的，而是以原始买入的时间点为起始点。增值税和之前讲到的个税都是如此，因此，在继承房产出售时，是必须要调取原始档案来确定原来产证的登记时间，即原始买入的时间，以此来计算是否满两年或满五年。

以上这些就是我在平时接触各类咨询的人员时，绝大部分人对于继承房产税收问题认识上的一些误区，拿出来逐一解析一下，希望对大家能有所裨益。

为了让大家能有一个更加直观的认知，接下来，我就以前文中提到过的张先生的情况为例，给大家具体分析一下！

☆张先生的房产情况说明

张先生的父亲生前买了两套房子。一套是内环内的售后公房，登记的是张先生父亲一个人的名字，另一套是后来买的，外环外的商品房，登记的张先生父亲和张先生的名字，双方共同共有。

张先生父亲过世后，张先生和母亲一起办理了公证继承手续。母亲放弃继承权，两套房子中原属于父亲的部分全部由张先生继承。这样一来，内环内的房子变成了母亲和张先生各占50%，外环外的房子母亲占25%，张先生占75%。

☆房产出售相关税收的解析

现在，张先生打算把内环内的房子卖掉进行置换，此时作为卖方会产生多少税收呢？

（1）该房子是多年前张先生父亲买断产权的售后公房，房子的购买时间远超过十年了，而且属于老公房，价格远低于450万，对照上海市普通住宅的内环标准，符合普通住宅要求，所以是免征增值税的。

（2）母亲由于是放弃了继承权，且该房屋虽然买入时只登记父亲一个产权人的名字，但仍属于夫妻共同财产，故而母亲占有的50%份额无需按照差额的20%缴纳个税，但因为外环外的房子产证上也有母亲的名字，所以出售此房时，母亲的份额要按照母亲份额所对应的的总价的1%缴纳个税。

张先生的部分就没那么好的待遇了，张先生的份额全部属于继承所得，且外环外的房子也有名字，所以就必须按照此次份额所对应的差价的20%缴纳个税，这和总价的1%比较起来，简直是天壤之别！初步估算也得二十来万，而母亲的部分按1%缴纳，仅仅只有一万多元。

☆解决方案

目前的房产交易中，一般卖方都是报实际到手价格，税费均由买方承担。但是碰到继承房产时，这样的操作方法就行不通了，原因就是所涉及的个税金额实在太大，除非卖方愿意自行承担，否则很难有买家愿意接盘。

解决的唯一办法就是让自己名下不再有其他房产，哪怕是暂时性的没有。具体到张先生这，就要这样干了！

（1）将外环外的房子上自己的名字去掉，份额全部更名到母亲名下。更名方法可以是通过买卖的方式，也可以是通过赠与的方式，两者各有利弊。

①第一种方式更名：当下需要出的费用肯定高。其中张先生份额中的25%继承部分同样还涉及20%个税的问题，如果房子不能满足普通住宅标准，则更加不划算。但这样做的好处是，将来再次出售时不会再碰到20%个税的问题，税会少，容易出手。

②第二种方式更名：只要付3%契税就行，当下费用少。但因为是赠与所得，日后出售时，母亲接受赠与的75%的份额部分就会产生20%的个税。

（2）张先生妻子名下实际还有一套房子，因为严格意义上对于继承房产出售时所涉及的个税，税务部门是要按照家庭来查询的，所以不排除会查询张先生妻子名下房产的情况。张先生想要彻底避开20%的坎，保险起见还得让妻子把名下的那套房产暂时更名到其父母名下，日后再想方法复原回来。当然去民政局暂时办个“你懂的”手续也是可行的，不过风险还是要掂量掂量的。

以上两个动作完成后，张先生出售继承下来的那套内环内的公房，才算铁保不会产生个税，没有了高额的个税阻碍，房子才有可能在整个市场极其清淡的情势下，或能找到接盘侠，不然绝无一丝希望。

随着房地产市场的日趋成熟，二手房交易将陆续在许多城市成为主流，其所涉及的税费问题又是千差万别的，而且动辄就是很大一笔数目，一般普通群众绝大部分在碰到时都是一头雾水，尤其是继承房产这一块尤为突出。如果你有房地产方面的问题，一时又找不到内行人解答，可以在评论区联系到我并提出问题，我很乐意为你答疑解惑。

我是一名一直在一线从事经纪工作的资深经纪人，我致力于用最接地气的语言和大家聊我们普通人身边的房地产事情，用最直白的方式告诉大家我所认知到的房地产真相。如果你觉得我的文章还有些看头，可以持续关注我！有任何房地产方面的问题，欢迎在评论区联系我，我会给到你联系的方式，接上头后，我们单独聊！