昆明刚需族噩耗？开发商集体“冷落”两房户型

据统计，目前昆明主城五区近百个在售、待售住宅楼盘中，当年最受欢迎的两房户型却已经是凤毛麟角。甚至还有一大批新项目直接就没有规划两房户型，最小户型基本都是三房或以上，例如：金科江湖海、中南碧桂园樾府、保利堂悦等；也有的楼盘早期还有两房户型，但随着销售接近尾声，这些项目的两房户型均已售罄，后期暂无两房户型推出。例如：金地悦天下、海伦国际等。

不仅如此，小编还发现即便有两房的刚需型住宅，也很难在二环内找到了。二环外三环内的两房户型相对会多一些，比如：昆明恒大名都、米兰春天、碧桂园璟台、西城时代西锦里、融城春晓均有两房户型。总的来看，如今昆明三环以内住宅产品演化的趋势是，老楼盘两房户型越卖越少，新楼盘干脆不开发或少开发两房产品。到底是什么原因导致三四年前还在市场上流行的二房刚需户型，如今却逐渐遭到开发商集体“冷落”呢？

开发商产品升级 二房面积升级小三房

随着房地产行业的不断升级，目前也有很多面积不大的产品，都规划有不错的三房分区。同样是购买90㎡的房子，经过产品升级，刚需购房者可以买到实用性非常强的小三房产品。那作为消费者来说，肯定是想花同样的钱，享受更优质的住房体验。因此这样的产品升级对两房市场的开发来说，冲击力是非常大的。传统的两房设计的性价比对比起升级后的小三房，劣势也很明显。

对于初次置业的刚需族来说，考虑到今后生子及与父母同住的问题，所以他们心中理想户型都倾向于三室。但一般三室由于户型面积较大，因此房款总价高，这对刚需族来说，压力会很大。在这种情况下，居住功能齐全、面积不大但实用性强的小三房就非常受刚需购房者追捧。就像目前昆明即将开盘的万彩城百爵公寓，56.8平米的建面，可以做到3室1厅2卫的设计，对于刚需购房者来说，小三房的设计，户型紧凑、浪费率低。既满足了居住需求，由于总价较低，也能很好的节省购房开支，让刚需族也能一步到位。

市场需求决定开发商发展动向

为什么越到城外，越容易买到小户型产品呢？有业内人士解释说，这与市场需求有关。因为越靠近市中心，房价越高，能买得起的客户多半是改善型需求。既然是改善需求，购房者当然是希望户型能够更大一些。这种行为实质上也是属于消费升级，符合当下消费者追求优质的消费需求。

同样，也有房产专家表示：“距离市中心较远的地方，房价也会相对来说比较低。低价销售更能吸引对于房价敏感的刚需人群。为了使两房户型的总价更低，离城市中心越远，就越有价格上的优势。在这样的背景下，开发商也会适时调整新的产品结构，以满足这部分人群的需求。”

对于单身群体或是新婚情侣等刚需购房群体来说。两房户型的实用性会比较差。计划买房结婚的李先生表示：“在现在工资追不上房价的大背景下，自己原本是打算购买两房户型的。但是目前两房户型在市场需求层面上来说还是有点尴尬的，感觉不够用。外加现在公摊水分大，又刮去一部分后，面积小的更是会导致舒适型太差。考虑到后期换房的麻烦，即便用来结婚，还是会想全家出力买个三房或者四房户型。”

说到底是大家对住房舒适度的要求是越来越高，都想住大房子。有钱的干脆直接一步到位。即便是没有钱的，买下了小房也会想方设法让房子的空间变大。所以开发商从长远角度来考虑，还是会大比例的开发大户型的房子。

土拍价格持续走高，大户型产品开发商盈利更多

2018年上半年昆明房地产开发用地成交占地面积204万方，平均楼面价2783元/㎡，同比增长19.4%。楼面价更是创近5年新高。可以看到，昆明土地价格一直存在持续走高的情况。从目前扎堆入市的项目来看，昆明下半年的市场简直就是豪宅的天下，大平层、别墅等户型成为新的热潮，市场主力产品也是三至四房产品。

如果说豪宅是有钱人的游戏，与刚需族无关。那么三房四房的流行，也意味着购房门槛越来越高。两房户型长期以来被定位为刚需族优先选择的户型，优势是总价低、实用率高。这种户型一旦减少，刚需族只能选择三房四房户型，但钱包却跟不上，结果还是买不起房。

但这对于开发商来说，土拍价格的持续走高，意味着他们需要面对着高昂的土地成本。开发商要盈利，那就只能卖贵价的产品了。所以近年来豪宅项目和大面积户型越来越多，也就不足为奇了。

可以预见，将来中心区将继续坚持走高端路线不动摇，因此两房户型将出现长期供不应求的情况。相比中心区，三环的情况要好一点。由于土地资源多，土地价格低，供货量也比较大，大部分项目会考虑多种户型组合，以满足多种客户群体的需要，所以两房户型相对选择范围多。

二胎政策+外地人口 两房户型实用性变差

2016年1月1日，全面两孩政策正式实施。掀起一波二胎生育潮。随着政策的执行，二胎家庭也越来越多，家庭结构也逐渐由“2+1”（夫妻俩+独生子女）转向“222”（夫妻+俩父母+俩孩子）。对于这一类家庭来说，家庭人口增加，意味着两房户型明显不够用，三房和四房的流行体现了市场的需求。

近两年来90平左右的小三房户型比较受欢迎，也可以印证至少三个房间才能基本满足二胎家庭的需求。90平左右的小三房总面积控制较为合理，总价也不会比两房高太多。而对于预算充足的家庭来说，四房的性价比就更高了。一家四口占三间房间，还有多余一间房可以设计成为书房、客房、影音室、健身室等等，能够满足招待客人或者休闲娱乐的需求。

不仅如此，昆明市的外来人口数越来越多，很多外地的年轻人也到昆明学习、工作和生活。在这样的前提下，很多外来人口购房比起家在本地的人来说，父母的住房问题也是需要考虑在内的。在昆明打工的王女士表示：“作为一个从大理来昆明打拼的女孩子，自己还是打算在昆明买房。作为刚需一族，买房时会考虑到把父母接到昆明一起生活，因此二房户型对于她来说，实用性会很差。更不用说，未来还需要考虑结婚生孩子的问题。”