北京公积金新政影响显现:网签量暴增 对刚需影响大

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  9月13日,北京调整了住房公积金个人贷款政策,从贷款额度与缴存年薪挂钩、“认房又认贷”、调整首付比例等多方面进行了收紧。之后几天,为了赶上调整前的“末班车”,不少购房人加快了购房进程,导致新房、二手房的网签数量出现井喷。

  中原地产研究中心的数据显示,仅9月14日、15日、16日三天,二手房网签量就高达4489套,刷新了2017年楼市调控以来的记录。而据诸葛找房数据研究中心监测,新房网签量在刚刚过去的一周(9月10日~16日)环比暴涨4倍多。

  专家认为,新政落地对购房刚需人群影响较大,整个市场有可能继续下探。

  房屋网签数量暴增

  

  楼盘。中新经纬 薛宇飞 摄

  9月13日晚,北京市住房公积金管理中心发布了《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。根据《通知》,实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,最高可贷120万元。

  据中原地产首席分析师张大伟测算,当下北京市场的平均购房年龄在28岁左右,按照新政,公积金贷款额度只有50万元左右,刚需人群想要用公积金贷款买房基本不可能。

  同时,《通知》与商业贷款看齐,实行“认房又认贷”政策,首套房的认定标准更加严格。而一旦被认定为二套房,公积金最高贷款额度只有60万元。

  从9月13日公布到17日正式实施,新政留了3天的过渡期。因此,不少购房者加速了买房进程,赶在新政实施前完成网签手续。

  新政发布的第二天,即9月14日,北京二手房网签量高达2251套,9月15日、16日两天虽是周末,但网签量也分别达到了1397套和841套,3天合计网签量为4489套。中原地产研究中心称,这一数字刷新了2017年楼市调控以来的记录。

  “受新政影响,9月1日~16日二手房住宅网签量达到了10203套,而8月同期只签了7445套,同比上涨了37%。”张大伟说。

  诸葛找房数据研究中心的数据显示,新政发布当天,存量房(包括二手住宅)的网签量就已呈现小幅上涨,到9月14日,更是较13日大涨162.66%,达2355套。9月13日~16日,存量房网签量高达5534套。

  在新房方面,诸葛找房称,受住房公积金新政影响,9月13日~16日一周时间内,新房住宅网签套数为3363套,环比上涨453.13%。

  张大伟认为,二手房市场出现集中网签,体现了在严格的信贷政策下,大量需求仍集中在需要公积金贷款购房市场。

  总价500万以下住宅交易受影响

  北京某小区。资料图 中新经纬 摄

  住房公积金个人贷款的收紧,之前就已经开始。北京住房公积金管理中心今年4月发布的《2017年住房公积金归集使用计划执行情况及2018年住房公积金归集使用计划》显示,2018年计划发放住房公积金个人贷款为480亿元,这不仅与2017年计划发放的736亿元相去甚远,与当年实际发放的535.78亿元也有一定差距。

  张大伟称,新政将直接影响35%的购房者。数据显示,2017年北京公积金个人贷款一共发放约5.78万套,当年新建住宅与二手住宅合计成交约16万套,也就是说,公积金贷款和“公积金+商业”的混合贷款合计占市场的35%。

  他进一步解释说,由于北京的非普通住宅标准非常低,使得大量购房者的商业贷款额度被限制,所以很多人选择了“公积金+商业”的混合贷款模式。据中原地产研究中心统计,仅使用公积金贷款购房的人群大约有20%左右,还有超过15%的人选择混合贷款。

  “新政落地后,起码有20%的交易很难再贷到款,对刚需人群的影响非常大,特别是年轻人。”张大伟说。

  诸葛找房数据研究中心认为,北京住房公积金的贷款额度上限为120万元,此次新政落地,受影响最大的是总价较低的购房刚需。从全网挂牌房源价格段区间分布来看,300万元以下的房源占比为16%,500万元以下的房源占比47%,公积金改革后,500万元以下房源受到较大影响,即近一半购房者的购房压力显著增大。

  以贷款120万元、等额本息25年还清,分别以公积金贷款与商业贷款(假定贷款利率较基准利率上浮10%)计算,每月各需还款5847.79元、7290.43元,累计利息相差约43.3万元。

  诸葛找房认为,此次新政对首付比例、贷款额度、贷款年限进行了全方位调整,大大地限制了刚需人群申请公积金贷款,特别是首次购房者,使得购房成本进一步增加,可能将导致部分购房者放弃购房,受公积金贷款人群青睐的中小户型房源销售也将受到影响。

  张大伟预测,总价在500万元以内的新房及二手房,包括共有产权住房、限竞房,成交量都会减少10%~15%,市场将继续下探。

  来源:中新经纬

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