【原创】负债高企连亏两年 恒达集团“带伤”冲刺上市

【财联社】 （记者 王海春）河南一家年销售额不足20亿元、待开发项目土储仅207万平方米的小型房企——恒达集团（控股）有限公司，近日向港交所提交了上市申请。

这已是恒达集团第三次冲击IPO，前两次均无功而返。从最近该公司披露的信息来看，其经营业绩和财务状况不甚理想。

尽管该公司规模并不大，负债率却远超内地房企平均水平。招股书显示，恒达集团资产负债率2016年底曾冲高至762.7%，此后该指标有所回落，但今年四月底340.4%的水平仍处于高位。2016年及2017年，该公司还出现了连续亏损。

值得关注的是，近几年恒达集团获得的政府补贴在销售额中占比较高，2017年这一比例曾超过四成。分析人士认为，恒达在招股书中披露的政府补助可能是其一级开发的费用，但这部分业务不仅可持续性弱、不确定强，其业务的拓展范围也有限。

对于政府对恒达集团提供巨额补助事宜，财联社记者联系恒达集团进行采访，但该公司向记者表示，目前不方便回复。“这些信息我不掌握，也不便答复。如果联交所就该问题向公司上市部门提出询问，公司会向联交所解释。”恒达集团办公室一位人士表示。

负债率一度飙至762.7%

恒达集团称，至2017年年底，以待售住宅项目总建筑面积计，该公司是河南省许昌市最大的房企。

不过该公司的投资开发却限于河南省郑州、许昌、信阳几个城市，项目储备并不多。至今年5月底，该公司在河南共有21个地产开发项目，其中正在开发的项目约150万平方米，待开发的储备面积约207万平方米。

恒达集团披露，公司将在许昌获得三个潜在项目的土地使用权。这其中禹州郭庄项目的最大，建筑面积约68.2万平方米，包括土地收购在内的投资成本16.8亿元。长葛范庄及鄢陵阳光城后续的开发，两个项目建筑面积约14.7万平方米，总投资约3.3亿元。

对于为何不在上市之际将上述三项目纳入资产范围，一位业内分析人士认为，这或许是出于财务等综合考虑。“在递交申请书前获取土地，也许可以增加土储规模，但也可能会因为土地支出而增加其负债率。”

实际上，虽然土储量不大、项目囿于河南，且年销售规模还未超过20亿，但这家小型区域房企的负债比率却高得惊人。

招股书显示，恒达集团2015年的资产负债比率高达677%，2017年更是创下762.7%的新高，随后2017年回落至406.6%，但截至今年四月底仍然达到340.4%。而恒达集团的债务权益比率也相当高：2015年为662%，2016年冲高至731%后，2017年回落到370.5%，至今年四月底仍高达311.7%。

对于负债率高居不下的原因，恒达集团称主要因扩张收储所致。

“我们收购大量土地储备，以巩固我们在房地产市场的领先地位。在过往记录期间，积累了预定开发，但尚未产生重大收的大量土地储备。我们预计，之后我们的资产负债比率将低于200%。为确保运营资金充足，我们已实施资本及流动资金管理措施。”恒达集团在招股书中表示。

业内人士分析，负债率持续处于高位，将对这家公司的融资及公司运营产生不利影响。

据了解，恒达集团的一些融资安排中有多项限制性条款，其中包括对额外债务、对借款用途等限制。据该公司与银行就贷款及委托贷款签订的协议，该协议中曾对附属公司规定，公司须保持负债对总资产比率，不得超过75%。

恒达集团坦陈，如果不能遵守贷款协议契约，可能会构成借款条款下的违约事件，而银行有权要求加快偿还全部或部分借款，并有权终止继续提供信贷。至今年四月底，恒达集团未偿还的本金总额为3.95亿元。

“如果发生任何违约事件，或触发连带违约条文，我们的业务、财务状况，经营业绩及现金流，可能会受到重大不利影响。”恒达方面表示。

在负债率高企的同时，恒达集团其它收益这一财务项目，曾连续两年出现净额亏损。该公司2016年出现534.9万元的亏损，2017年亏损额为136.7万元。直到今年才扭亏为盈，但至今年4月30日，收益仅为9.1万元。

不过恒达集团方面对资金较为乐观。“董事认为，我们的运营资金足以满足目前资金需求，可应付未来至少12个月的需求。”该公司在招股书中如是说。

此外，恒达集团还表示今年的销售可能会出现下降。“基于今年4月30日前的合同销售额等情况，我们预计今年的收入、净利及待确认的总建筑面积，将比2017年年度有所减少。”

对政府补助依赖度较高

恒达集团向港交所递交的招股书显示，该公司2015年至2017年物业销售收入分别为10.3亿元、9.3亿元、15.5亿元，今年截至4月30日的销售收入为2.8亿元。

同一时期，该公司获得了政府巨额补助。招股书显示，在扣除多项开发成本之后，2015年至2017年恒达集团在土地出让金、安置及退税等事项，从政府分别获得约3.63亿元、4.11亿元及5.97亿元的补助。

按恒达集团在招股书中披露的上述数据计算，2015年至2017年，政府补助分别占到恒达集团年度销售额的约35.2%、44.2%和38.5%。

恒达集团销售部门一位人士告诉记者，这可能与公司业务模式有关。“我们是做一级和二级开发的。在一级开发中，不仅要做土地整理、规划，还涉及旧房拆迁。”

就该公司在招股书中所提的“政府补助”， 一家房产机构研究经理向财联社指出，这可能是指一级开发的委托费用。“一些企业与地方政府走得近，当地政府部门可能会将棚改、土地开发等项目交由这些企业来做。这部分补助多，说明一级开发的业务量比较大。”他说。

虽然在招股书中并未对政府补助做出更详细说明，但恒达集团方面表示公司的其中一项业务，是通过参与地方政府推行的棚户区改造，以获得潜在土地储备用于房地产开发。而这项业务，主要在许昌、郑州及信阳展开。

对于上述业务，在现金流的说明中，恒达集团从侧面做了一些解释。

据了解，2015年及2016年恒达集团现金流较为紧张。2015年经营活动现金流为-4.24亿元，2016年该指标为-2.92亿元。

对此，恒达集团方面表示这与其业务模式有关：主要由于拆迁工作及向原住居民进行赔偿，而向政府提供资金所致。“这其中大部分金额，用于相关地区政府机构与该区域物业的开发。（所开发的土地）通过后期公开招标（出让）后，将以土地出让金返还的形式，偿付本集团。”

此外，恒达集团对所出售或待售物业，在2015年至2017年这三年分别做出减值5000万元、4680万元、和570万元的拨备。

针对减值拨备原因，该公司解释主要由于长城家园及NAPA溪地项目所致。“长城家园，是因该项目大部分目标客户为驻扎在许昌的军队成员，有权按低于市场价的预定平均售价购买。而PAPA溪地，则因预售物业平均售价，低于成本。”恒达集团表示，未来的减值拨备可能还会增加，并导致纯利下降。

一位机构分析师认为，目前还不能确定减值拨备是否与一级开发有关联，但从恒达集团招股书披露的业务结构来看，其一级开发占业务的比例较大。而一级开发所占比重较大，这种业务的可拓展性及复制性相对有限。

“做一级开发要与政府部门建立良好关系，其中的不确定性较大，也不太容易在其它城市进行大范围扩展。成熟的房企更多依靠的是自身专业的开发、运营能力，通过稳健的财务支持来获得业绩持续增长。”上述分析师说。