爱唱歌的陈卓林花100亿能否让雅居乐成功“跨界”转型?

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  雅居乐似乎正在离地产业务渐行渐远。在很多人眼中,现在的雅居乐还是一家知名的地产公司,但五年之后,雅居乐到底是地产公司?还是环保公司?

  在标准排名2018中国绿色地产TOP30中,雅居乐荣登第24位,将金地、富力、新城和中南等地产巨头甩在身后,不光如此,其还大举进军环保产业。

  

  在成功分拆雅生活(3319 HK)后,雅居乐开始对旗下非房地产业务充满信心。除房地产开发和物业管理业务外,雅居乐还在积极开展环保、建筑、房地产建设管理、教育和商业物业业务。

  2018 年,雅居乐非房地产业务的资本支出计划为 100 亿元,且非房地产业务的投资将在未来几年内继续增加。

  目前,雅居乐环保业务共有 33 个项目,其中 12 个已开始运作。管理层预计,到 2021 年,非房地产业务的贡献将占总收入的 30%,到2023 年将进一步增加 50%。

  不断跨界的雅居乐,正如其爱唱歌的老板陈卓林一样,让人有点捉摸不透。

  去年底,雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林发布了个人粤曲专辑《心曲雅韵》,并成为国内首个发布粤曲唱片的企业家。

  多元化发展,去化压力小

  

  雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林

  截止2018年上半年,雅居乐集团拥有预计总建筑面积3540万平方米的土地储备。其中,1081万平方米位于粤港澳大湾区内,占总体土地储备的30.5%。

  雅居乐总裁陈卓林表示,对大湾区有很大的信心,并看好大湾区内项目的发展前景。

  资料显示,粤港澳大湾区,比肩美国纽约湾区、旧金山湾区和日本东京湾区,是世界四大湾区之一,由香港、澳门和广东省的广州、深圳、珠海、佛山、中山、东莞、肇庆、江门、惠州等九个城市组成的城市群组成,是参与全球竞争的重要空间载体。

  2017年,雅居乐提出1+N多元化发展,以物业发展业务为主,同时进行N个方面进行拓展,其中包括酒店、环保、建设等等。

  

  在雅居乐物业发展业务方面,显示出存货的去化压力极小。公司存货/预收账款指标在近五年内呈下降趋势,2017年降至1.89,位于行业去化水平最小值0.06与1/4分位数2.32中间。

  2017年拥有存货569.06亿元,较2016年506.83亿元增长了12.28%。但2017年平均预收账款为300.78亿元,较2016年177.28亿元增长了69.67%。

  半年报显示,公司一个营运周期内,预计将落成发展中业务619.47亿元,较去年年末469.9亿上升31.83%。一个营运周期外,预计将落成发展中业务194.43亿元,比去年年末178.26亿上升9.07%。

  另外,发展中物业在土地使用权方面增幅较大。2017年年末土地使用权账面价值为466.60亿元,2018年上半年账面价值为585.03亿元,升幅25.38%。其中233.59亿元作为借款质押的抵押品。

  在雅居乐集团中期业绩发布会上,公司表示:“年初的计划会上升,目前还处于集团“三年计划”的初步阶段,仅仅是投入阶段,所以拿地会比较多。但是大家绝对可以放心,低于10%的地,我们绝对不拿。”

  

  (2017年报)

  营收稳步成本降低,毛得率升至40%

  近些年,雅居乐集团的预售建筑面积中,海南及云南区域的预售面积有了大幅度的提升。

  2017年,海南、云南预售面积共计117.76万平方米,预售金额为206.33亿元。相比去年同期分别上升了48.13%和105.59%。

  

  标准排名发现,该公司营业收入在近五年内逐年上升,2017年营收达到516.07亿元,较2016年466.79亿元增幅10.56%。其中,2017年物业销售总额为492.62亿,占比95.46%。

  值得注意的是,在营收逐年上升的情况下,营业成本在2017年却比同期减少了33.94亿元,降幅9.89%。

  2017年年报显示,降幅主要由于确认销售面积较2016年减少7%至473万平方米,致使销售成本下跌。

  年报显示,雅居乐集团拿地成本非常低,但地价、销售金额涨幅飞快。2017年底,集团楼面地价为2400元/平方米,预售均价为12193元/平方米。

  在营业收入逐年增长的同时,期间费用率平稳,近五年均在营业收入的10%左右的水平,处于行业中位数9.14%至行业3/4分位数11.9%之间。

  

  2017年期间费用中,销售费用22.59亿元,比2016年上升7.67%,行政开支20.44亿元,较去年同期增长40.19%,工资薪酬及员工福利均有上升,其中工资及薪酬18.94亿元,同比增幅19.85%。

  另外,财务费用8.99亿元,较去年同期下降20.08%。财务费用的减少,一方面是由于2017年借款利息费用12.63亿元,借款资本化比率6.2%,较2016年的借款资本化率7.64%有所下降。另一方面则是由于借款汇兑收益11.86亿,而去年账面净值亏损12亿,相互抵消所致。

  营收的稳步增长,同时营业成本、期间费用管控有力,公司毛利率于2017年末上升至40.09%。而同期恒大毛利率为36.1%,碧桂园26.5%,万科27.4%,保利27.7%,新城控股35.6%,富力地产35.4%。

  2018年上半年,雅居乐在中山和海南等高利润项目的带动下,公司毛利率再度上升至49.6%,已远超同行业其他公司。

  陈卓林表示:“广东等地收入占整体30%左右,但毛利率已远远超过50%以上,我认为未来几年还能保持下去。”

  总负债水涨船高

  

  雅居乐近五年总资产报酬率走出了一个微笑曲线,并创出近几年的新高。2017年总资产报酬率为10.26%,接近行业最大值10.49%。

  公司2017年EBIT为167.67亿元,较2016年86.08亿元增幅94.80%。总资产2017年为1633.58亿元,较2016年1317.25亿元增幅24.01%。总资产的增幅主要来自于公司主营业务所得现金以及存货、长期投资物业的增长。

  2017年集团现金拥有190.42亿元,较去年同期增幅53.17%。长期投资物业一方面包含1-20年的租金收入,共计6889.3万元,较2016年5478万元增幅25.76%。另一方面包含发展中物业,账面净值为144.99亿元,较2016年的66.91亿元,增幅116.69%。

  

  总负债在近五年也呈现陡然上升的趋势。1H2018,雅居乐负债总额为1446.55亿元,相比去年年末1191.81亿元增幅21.37%。由此导致调整后的资产负债率和净负债率的提升。(调整后的资产负债率=(负债总额-预收账款)/(资产总额-预收账款)

  

  负债的提升主要是由于集团进行大量借款,其中长期借款454.52亿元,短期借款298.55亿元,较去年年末分别上涨了31.64%和9.98%。长期借款中,优先票据占45.80亿元、境内公司债券105.74亿元、资产支持证券51.23亿元、长期银团借款173.68亿元等等。短期借款中,短期银行借款15.58亿元、短期其他借款43.94亿元、非流动借款的即期部分235.04亿元。

  

  (净负债率=(有息负债-货币资金)/所有者权益)

  净负债率至87.66%,现金净额负70亿

  雅居乐净负债率在2018年上半年末升至87.66%,位于行业中位数83.05%以上。公司的权益没有过多变动,有息负债的大幅增加是净负债率提升的主要原因。

  对于净负债率,雅居乐发言人在业绩发布会上提到:“我个人认为到2020年或2021年,我们的财务负债可以降到可控的程度,因为我们每年的利润增幅,还有我们的现金回流都不错。”

  

  雅居乐的速动比率近五年都在行业1/4分位数0.73和中位数0.96上下浮动。现金比率在行业1/4分位数0.27上下波动。公司以流动资产覆盖流动负债的能力较弱。

  其中经营活动产生的现金净额在2015至2017年为正,但逐渐由71.36亿元减少为29.53亿元,2018上半年,雅居乐经营活动产生的现金净额为-69.93亿元。

  其中经营活动产生现金9.94亿元,已付利息17.44亿元,已付税费62.44亿元。经营活动产生的现金流由正转负,也正是因为公司逐渐加大的拿地力度而越来越不能自给自足。

  

  非房地业务占比增大,5年后达50%

  房地产业务以外,雅居乐酒店营运及物业投资服务为集团提供稳定收入。2018年上半年,酒店营运收入3.62亿元,较2017年同期3.34亿元上升8.2%,酒店营收主要来自上海雅居乐万豪酒店、海南雅居乐莱佛士酒店等等。

  

  在环保业务方面,雅居乐全面布局固体废弃物、环境修复和水务三大领域,涵盖危险废弃物处理、生活垃圾处理、餐厨垃圾处理、污泥处理、土壤环境修复、水环境修复、污水处理及自来水生产等等。

  以危险废弃物处理规划年处理量计,雅居乐集团已名列该行业前列,而在标准排名的2018中国绿色地产排名中,雅居乐位居24。目前,雅居乐环保业务有 33 个项目,其中 12 个已开始运作。

  雅居乐管理层预计,到 2021 年,非房地产业务的贡献将占总收入的 30%,到2023 年将进一步增加 50%。

  

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