我们之前说过了，在昆山买二手房的首要考虑因素就是地段。
那要是买一手房呢？
当然还是地段！
不过选择地段，每个人养老/工作/升值/自用/投资不一而足，各自需求不可能挨个解答。
从大的原则上看，我们今天所讨论的答案只能覆盖一个相对核心问题：
那就是买房选在什么样的地段，更能升值。
有一个简单粗暴的办法：看控规。
我国的地产走势，受到政府影响非常大，政府对一个区域的经营投入，直接影响这个区块未来的发展，和升值潜力。
所谓「控规」，是「控制性详细规划」的简称，大概指的是，在城市建设中，政府对一个地块，有着怎样的规划。
我们来看一下昆山的最新城市总体规划——《昆山市城市总体规划（2016-2030）》。
注意这个规划的时间，是从2016年到2030年，15年的规划都在这。
这个规划把昆山按照三大片区结构划分，包括城市集中建设区、西部阳澄湖旅游度假片区、南部水乡古镇片区，实施差别化空间调控措施。
基本可以看出来，昆山属于城中区域的就是图中橙红色的那片区域。
而在这片区域里，又有更详细的划分：
中部主中心，西部和中部副中心，南部和北部新中心，以及花桥特色中心。
虽然看起来，每个都是中心，但真正的中心其实只有一个，那就是主中心，升值潜力毋庸置疑。
但昆山的特殊之处就在于连接苏沪，所以花桥的升值潜力也很巨大。
除了这种大方向的板块划分，还有一种更细节的解读方式可以预判升值区域。
比如下面这张图：
青阳港商务区（前进路至朝阳路、青阳港两岸，昆山市级中央商务区）
这张图红线标注的地方被划归为商务办公区，所以周边黄色板块的住宅必然具有升值性。
为什么这样讲？
如果一个区域里全是黄色的住宅区，那么它就是个纯居住区域，并没有什么不可替代性。
而如果这个地块大面积比例是商办地块，则商业的繁荣，必然在此提供了工作岗位，这些人群倾向于就近购房或者租房居住，未来这里的房价和租金都有保障。
即使房价下行，由于旁边有足够的商业和工作人群，这里的房价，至少跌的缓。
所以在考虑一手房时，我们优先看城市总体规划，再次看区域地块规划——
1. 看控规：优先选择整体地段中，商业写字楼用地比例大的；
2. 看用途：同样很高的商业办公用地比例，选择里面真正拿来做写字楼的；
3. 看产品：同样拿来做写字楼，选择里面楼层高、总面积大的；
4. 看时间：同样的产品，选择住宅先盖写字楼后盖的，这样写字楼盖好住宅才升值。
这种控规选地段法，本质上是「分享城市发展及政府商业规划的红利」，这非常考验城市发展和政府执行力。
所以如果想依靠这种方法，就要时刻关注昆山的城市规划政策，避免政策的波动给自己的选择带来损失。
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