比海淀还贵的顺义限竞房祥云赋，粉丝反响竟还不错？

方向盘｜

购房者心之所向　就是我们的方向

说起顺义的限竞房，第一个反应就是贵。严肃君在脑子里扒拉了一遍城六区的限竞房价格，发现顺义限竞房最便宜的都到55583元/平，比海淀、丰台、石景山都贵……

城六区限竞房价格区间

祁老师的N个500人的置业群里，粉丝们聊起祥云赋的时候，“后沙峪这么个地方，为啥政府定价这么高？这个盘怎么样，严肃君快来点评点评”。

0K~严肃君总是没法拒绝粉丝们的要求，第二天就去看了看，优缺点说在最前面。

优点：

1、住得起。祥云赋虽然在中央别墅区，房源3公里内有刚需的配套。

2、学校还可以。有北京四中顺义分校、实验二小顺义分校、后沙峪中学，已经开始招生，看重学校的家长不用等规划。

缺点：

1、公共交通差。距离最近的地铁都有4公里，住这还是得开车。

2、有两栋高层北侧设计东西向户型，不过完全没有南向采光。

3、祥云赋产品配置是“高层+合院”，6栋高层全部临街，总共639套，高层密度高，由于受到合院挤压，居住舒适度会打些折扣。

祥云赋总价约500万，售楼处开放了90平三居样板间（文末有高清图），已开始排卡验资（100万），预计9月月底开盘。常活动于北京东北部地区的你们可以关注一下~

5万5贵不贵？

顺义限竞房中最便宜

顺义目前有五块限竞房的地，三块都集中在后沙峪。

这三块地中，5万5的祥云赋可以说是最便宜的了。就在它隔壁的另一块限竞房，均价高出近3000元/平，另一块地的销售均价直接到了6万5。

顺义限竞房汇总表

祥云赋洋房的户型为90平的三居，再看周边90-110平三居的二手房，房龄在20年左右的老房子，例如万科城市花园单价4万1左右；房龄8-9年的房子，例如江山赋、阿凯笛亚别院单价在5万3-5万8。

这样一对比，祥云赋5万5的均价并不算高。

祥云赋周边二手房价格

户型怎么样？

得房83% 送阳台飘窗

祥云赋的洋房只有90平三居一个户型，总价约500万，首套首付200万。共639套，刨去开发商自持的12%，可出售的一共有562套。另外有207套合院，总价1500万/套起。

现在验资需100万资产证明，已经排了700多号，粉丝爆料如果想选房，还需要打50万到固定账户。

严肃君仔细研究了下，在所有限竞房的三居户型中，祥云赋利用率高，能进前5。昌平置业群中看过样板间的粉丝也说，这个户型的感受不错。

90平三居户型图　样板间图片见文末

这个户型层高2.9m，南北通透、明厨明卫，主卧面宽3.6m，客厅面宽能达到3.8m（大部分限竞房90平客厅面宽只能到3.6m）。简装，四白落地交房。

上图圈红框的部分，南向阳台赠送一半面积，主卧飘窗全赠送，厨房西侧的生活阳台全赠送。销售跟严肃君说，得房率能到83%。严肃君看完样板间的感受，厨房有点挤，最小的次卧只能做个儿童房，或者做成书房。

生活阳台示意图

生活阳台的门在卫生间里面。边户交房时生活阳台是开放式的，中间户的为实体墙。销售说，中间户厨房的墙可以推倒，这样就能扩大厨房的面积。

祥云赋沙盘图

祥云赋共有6栋高层，东南角的那栋开发商自持。楼高15层，一梯两户。12#、14#和自持楼的北侧有两个单元东西向的户型，楼高分别为11层、8层。

东西向户型的房子一共76套，总价比南北向的三居便宜四五十万，一套最少450万就能拿下。不过，完全没有南向采光。

严肃君想到前段时间开盘的和悦华锦，东西向的户型因为便宜全部售出，南北向还有剩余。钱是刚需的情况下，朝向就没有那么重要了。

小区北侧有2万平的下沉式商业街，销售称商业配套与高层楼间距在23m-40m，基本不会有噪音问题，不过严肃君对此存疑。另外，马路对面就是中国铁建的共有产权房项目-博裕雅苑。

配套都是高端的？

刚需也能承担的起

祥云赋位于中央别墅区，中央别墅区作为北京第一个对外销售的别墅区，承担“中央”居住需求的发展背景下，既有国际配套，也有平价版的配套。

首先，中央别墅区拥有70%的国际教育资源之外，还有北京四中顺义分校、实验二小顺义分校、后沙峪中学、北师大附中（销售称预计2019年初建成）。

销售悄悄跟严肃君说：“这些学校早些年都是为了方便‘高管’子女上学才建的，师资力量跟教学质量自然不用多说。区域内生源不多，这几个学校划片派位，怎么能都上。”

其次说商超，祥云赋2公里范围内有九重汇购物中心+永辉超市（内有电影院）、物美超市，南边还有中粮祥云小镇。日常生活的购物需求倒是都能满足，也不全都是高端品牌。

再说下医院，步行就能到顺义区空港医院（二甲），2公里内有北京友谊医院顺义分院（今年年底交付），另外还有和睦家医院。

最后说下交通。距离最近地铁站花梨坎或后沙峪站，都有4.6公里的距离，住在这里最好有辆车。自驾从祥云赋去北七家、首都机场、望京、第四使馆区，都可以在半小时内到达。

从通勤时间来看，祥云赋更适合顺义本区、外溢到昌平北七家、朝阳望京、第四使馆区的刚需、刚改人群购买。

另外，销售还提到一点，“一些有钱人的孩子在这边上国际学校，但是没有资格买房的，会先在这附近租房。罗马湖周边的房子租金收益可观，三居都在1万以上”。

但是严肃君在某家网站上算了下，同户型的租金，按照房子的新老程度租金水平在5000-8000元/月，并没有销售说的那么高。

如果你想投资的话，还需要再多考虑考虑。

粉丝经典语录：

看完房：跳一跳、努一努、够一够，燃起雄心壮志

回到家：一想存款、借款、贷款，妈呀，好累，别折腾了

样板间实拍图　↓

（部分照片由粉丝提供 比心）

我是严肃君，一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房，请快点加入我们！

我们有海淀、昌平、石景山+门头沟、丰台、大兴、房山、朝阳、通州、顺义9个置业群，快来和未来的邻居好好聊一聊~加群时请备注心仪的购房区域，可以直接走快速通道喔~

无法扫码的 加微信goufangyi