史上最严公积金贷款新政!"认房又认贷",每缴一年贷10万,首付比例提高

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昨日,北京住房公积金管理中心出台公积金贷款新政:从下周一起网签的购房者,在使用公积金贷款时,将执行“认房又认贷”的政策。同时,今后公积金贷款将与缴存年限挂钩,每缴存一年可贷10万元,缴存12年可以贷到最高的120万元。



新政主要有五点变化


一、申请条件提高  


购房家庭名下无住房贷款记录且在本市无住房的申请人,可按首套房贷政策办,不属于首套房情形的被认定为二套房。


此前公积金贷款不看贷款记录,只要名下无房即可按首套房申请,新政从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”,而且“认贷”指的是在人行征信系统中全国范围内的个人住房贷款记录,如果外地有购房贷款记录也会被认定为有贷款记录。



二、贷款额度与借款申请人公积金缴存年限挂钩  


每缴存一年可贷10万元,缴存年限不够1整年的,按1整年计算,最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的,核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。


三、商品房首付比例提高  


购买经济适用住房的,首付款比例不低于20%;


购买共有产权等政策性住房的首套住房,首付款比例不低于30%;


购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%,首套非普通自住房的首付款比例不低于40%;


二套普通自住房首付比例不低于60%,二套非普通自住房首付比例不低于80%。


此前,公积金贷款首付款比例均为不低于20%。


四、二套房贷款最高额度下调  


二套房贷款最高贷款额度由80万元下调为60万元。


首套房贷款最高额度仍为120万。


五、市区户籍郊区买首套房贷款额度可上浮   


申请人户籍均在东、西城的,购买城六区(东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区)外首套房,最高贷款额度可上浮20万;


非上述情况的城六区户籍,购买城六区外首套房,最高贷款额度可上浮10万。


本次政策调整自2018年9月17日施行,此前已网签的仍按原规定执行。


对刚需影响较大,或倒逼年轻人未来租房


对于此次贷款政策调整的目的,北京市住房公积金管理中心表示,为坚持“房住不炒”定位,落实北京城市总体规划有关要求,积极引导市民合理住房消费,支持市民的基本住房需求,抑制投资投机性购房行为。


不过,该项政策调整也引起了市场较大的争论。有业内人士认为,此次公积金贷款政策全面收紧,对刚需影响较大,类似政策或倒逼部分人未来租房而不是购房,尤其是年轻人。也有业内人士认为,在目前商业信贷保持紧缩的状态下,购买力本身受到制约,政策端并不需要进一步加大调控力度。更有不少打算买房的人无奈地表示,“刚工作的刚需别想买房了”、“本来打算周末去看房,现在只能是看看了”……而北京市住房公积金管理中心有关负责人则认为,此举是落实国家“租购并举”的政策,不鼓励年轻人刚工作就购买住房,有了一定积累后再买房。


“北京公积金占交易比例不高、平均在20%左右,但这个政策影响下,预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款,这个政策对刚需影响非常大,特别是年轻人,当下北京市场平均购房年龄在28岁左右,按照新政贷款只能贷50万左右。本来公积金贷款额度就很少,按照这个政策,公积金将基本离开刚需。”中原地产首席分析师张大伟接受证券时报记者采访时说,从“认房又认贷”看,公积金政策全面收紧。


贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。“在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多,公积金贷款尽管额度有限,但其利率较低,能够帮助购房者减轻贷款压力,这是公积金制度设计的本意。”他说,


在目前商业信贷保持紧缩的状态下,消费者本身的购买力就受到制约,公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场,还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计,四季度北京房地产市场的情况不容乐观。


在许小乐看来,从目前市场现状来看,政策端并不需要进一步加大调控力度。贝壳研究院Real Data 数据库显示,上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏,但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落,三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑,市场整体表现较为低迷。


“现在的购房政策本身已经比较紧了,公积金政策继续收紧,尤其是额度减少,影响是偏利空的,或者说购房者方面的压力是比较大的。类似一年才获得10万元的额度,基本上靠公积金买房的可能性就很弱了。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说,类似政策或倒逼部分人未来租房,而不是购房,尤其是年轻人。


另外,值得注意的是,此次公积金贷款政策调整还提出,北京市区户籍到郊区购房,可以享受公积金贷款额度增加的优惠。


对此,严跃进指出,符合相关条件的北京市区户籍到郊区购房,公积金贷款额度适当可以提高,这其实和北京当前市区人口过于拥挤,未来非首都核心产业会外迁的城市规划有关,其实是配合了当前的产业结构调整。类似做法,值得全国其他城市学习和借鉴。

        

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