任志强专访: 房价还会继续上涨吗? 过去房价高速上涨的原因

如今，年逾60的任志强早已卸下了企业重担，却依然保持着每天9点以前到公司的习惯，他从华远地产退休后继续租用了一层的办公室用于日常工作，而这种工作更多地是对当今经济形势和房地产行业孜孜不倦地研究和分析。

任志强可以说是专注中国房地产行业30年。很久以前，潘石屹曾评价任志强“干着开发商的事，操着领导人的心”。最近，凤凰网财经独家对话任志强，为您解读中国房地产市场这三十年。

1、房价还会继续上涨吗？

“到今年6月为止，房价已经连续40个月高速增长，这在中国历史上从来没有过”。

任志强认为，无论现在的政策怎么调整，下一轮的房价一定是上涨的。因为当前部分地区的住房销售平均成本已经低于土地的供应成本，也就是出现了“面粉比面包贵”的情况。

“你没有办法老让大家亏本做买卖，那你能怎么办？”

如何从根本上解决这个问题，任志强再次强调，一个是土地，一个是户籍。

“如果不能解决中国未来发展的城镇化发展，房地产问题永远是磕磕碰碰的，解决不了”。

另外，短期来看，任志强认为，无论政策怎么调整，这个巨大的市场需求是改变不了的，即使现在可能呈现出有升有降的一种变化，但是房地产的市场需求仍然是巨大的。

“就房地产这个产业来说，美国二百年的过程中城镇化率比我们高这么多，有些地区已经达到90%多了，都还在弄房地产，你发什么愁呢？美国的房价不涨了吗？睁着眼睛说瞎话”。

2、过去十年中国房价高速上涨的原因

“造成房价高速上涨的，实际上是招拍挂制度”。

2002年5月9日，国土资源部签发11号文件（《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》），要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。此举被业界称为新一轮“土地革命”的开始。

“这段时间就出现了一个巨大问题”，据任志强介绍，2003年以前，土地供应大概是每年平均30%到40%的增长，并且逐年递增。但是该文件的发布直接导致了土地供应量的下降，其中有十几个月的土地供应量只有5%左右，甚至出现了负增长。

“所以从2004年到2006年年底的时候，就出现一个巨大的问题—市场供给严重不足，这导致房价开始上调，因为供应和需求之间的匹配关系已经被打破了”。

2007年7月24日，北辰实业和北京城开组成的联合体以92亿元的天价夺得长沙新河三角洲地块，超出起始价（46.38亿元）45.62亿元，成为当时的“地王”，也开开启了“高价者得”的市场局面，此后，全国各地便开始屡屡出现“天价”地。

“2005年起的四年间，政府进行了多轮调控，结果2008年出现了美国经济危机，然后又是四万亿，所以2009年之后（房价）就开始持续上涨”，任志强道。

据有关数据， 2018年1月，北京市的房价均价为62957元/㎡，而2008年1月的房价均价为12479元/㎡，相差5倍左右。

广州市在2018年1月的房价均价为31409元/㎡， 2008年1月的房价均价为7350元/㎡，相差约4.27倍。

从2008年至2018年，十年近5倍的房价上涨使得拥有房产成为了一种身份的象征，同时，没有及时“上车”的人们陷入了深深的房价焦虑。

任志强却不这么认为，“除了后来的年轻人没赶上（这趟车）以外，所有人都赶上了”。

他对此解释道，很多人以为现在的市场是商品房为主，这是一个错误概念。因为中国最多的房子是福利房，所以简单来说，和你出手不出手没关系。我们所有的商品房都加起来，大概也就九千万套，九千万套在全国所有住房面积里占多少？30%都不到。

也就是说，剩下70%都是自建住房或者福利分配住房，那么所有人都占便宜了吗？显然不是。

“你以为买房子才叫收益？错了”。

据任志强介绍，中国把收入分为七等分，最低，低收入，中级收入、中收入、中高收入、高收入、最高收入。在最低的那一级里，住房私有化率是78%，这些人的房子基本都是靠福利分房，而最高收入的住房私有化率是90%，最低收入和最高收入的人群在住房私有化率上的差距只有12%。

简单来说，有房子和收入提高完全是两个概念。

3、任志强房地产理论，都是建立在中国城镇化还未结束这个基础上的。

房地产或者干脆说房价永远这么涨，涨到什么时候算头？任志强的观点是与中国城镇化过程密切相关。实际上，任志强这么多年一直看多房价、看多房地产的依据就是中国城镇化。实际上，任志强之所以这么多年看对房地产走势，之所以被封神，就是他看准了中国城镇化还没有结束。换句话说，任志强房地产理论，都是建立在中国城镇化还未结束这个基础上的。

之前，任志强曾经表示，中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%。

4、任志强在博鳌21世纪房地产论坛上认为，房价持续上涨，并且是不可逆的上涨

实际上，在7月23日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上， 任志强也表达过同样看法，观点也很鲜明，依然坚持自己的观点，认为房价还将上涨。

“从1-6月份的统计数据来看，投资主要来自房地产，税收也主要来自房地产，中 央和地方的财政收入中，房地产相关行业达到3万亿。他认为房价持续上涨，并且是不可逆的上涨，今年新开工的量跟不上销售量，明年有可能出现商品房供给不足。”任志强从去年就开始担心，今年开发商迎来偿债高峰，房地产投资是持续下降的趋势。没有房地产收入，对地方债务影响巨大，中 央希望各种各样的方式促进消费，买房子导致消费能力下降，实际是刺激消费。新开工的量跟不上销售量，明年有可能出现商品房供给不足。房地产是中国经济的支柱性产业，这轻易不会被改变，寄希望于房产税改变房地产结构，任志强认为不可能，房地产税也无法改善地方政策的财政。对于下半年，任志强认为在政策不改的状态，销售量和投资是持续下行的趋势。他认为，房地产不会很惨，按照目前情况看，就算下降，这个市场还是巨大的，开发商需要应对的是政策变化，是否能适应，比如你所提供的户型是否满足当地的需求？是否为了谋取高利润不愿低价销售？