国瑞置业（2329.HK）：资产证券化项目获批，多元融资助力长远发展

作者：格隆汇·宇森

9月3日，上海证券交易所发布《关于对华泰佳越-国瑞置业一期资产支持专项计划资产支持证券挂牌转让无异议函》，明确了华泰佳越-国瑞置业一期资产支持证券化，符合上交所挂牌转让条件，其对挂牌转让无异议。

公告披露，此次资产证券化，发行总额不超过人民币40.01亿元，自该函出具之日起12个月内有效，要求华泰证券（上海）资产管理有限公司在有效期内按照要求，完成发行。

如今，投资者对房地产行业目前的谨慎态度主要源于：1、行业融资渠道受限，而大部分企业在2018-2019年面临偿债高峰期，有部分企业现金流会出现风险；2、资金趋紧，融资成本快速上升，地产企业作为高杠杆行业，利润会受到影响。

在目前的形式下，40多亿对于任何一家高速扩张的房地产企业，都是非常重要的。而此次国瑞置业的融资行为，本质上，是反映了国瑞置业在财务上的两个优势：1、公司融资途径多元并且通畅；2、公司债务结构进一步优化了，充足的现金流将支撑公司业务未来高速发展；下面我们再对此次国瑞置业的资产证券化融资安排，做以梳理：

一、CMBS助力多元融资

国瑞置业此次融资的40多亿元，使用的融资方式是通过发行资产支持证券进行融资。在海外资本市场对此类证券称为CMBS，是Commercial Mortgage Backed Securities是英文缩写，指商业房地产抵押贷款支持证券，CMBS是资产证券化的重要品种，它是指以商业房地产为抵押，以相关房地产未来收入为偿债本息来源的资产支持证券产品，未来收入包括租金、物业费、商业管理费、购房尾款等。

CMBS产品是债权性质的固定收益产品，与资产证券化的功能一样的，通过一定结构性安排，让银行将这些贷款资产证券化的形式，把一些收益让渡给投资人。

简单来讲，这类融资方式是资产证券化的一种方式，此次国瑞置业证券化的资产端为国瑞购物中心。从该物业的“质地”上看，国瑞购物中心位于北京二环内崇文商圈，距离天门广场1公里，属于北京核心地段，质地十分优质。

北京国瑞购物中心集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等多种功能于一体，与周边的新世界商场、SOSHOW城、盛兴购物广场，联合形成了北京二环内的繁荣中心。

截至2018年中期，国瑞购物中心租金收入达到1.3亿元，可出租面积为11.7万平，实际出租面积为10.1万平，出租率为86.3%。公允价值为68.7亿元。国瑞购物中心有近1000个停车位，月车流量超过10万。

CMBS这种融资手段，目前正在快速发展，未来将会成为商业地产回笼资金及融资的主要方式。但是，并不是所有的物业都能进行CMBS，其中绝大部分需要是优质物业，并且能够通过运营管理快速提升它的资产价值。国瑞置业在这方面具备常年积累的优势，公司旗下的各类商业物业，基本面都十分优质，这也是公司能使用此项融资手段的主要原因。

截至于2018年6月30日，国瑞置业在6个城市持有10个投资性物业，其中已竣工可租面积约48万平米，实际租赁面积约28万平米。未来，国瑞置业同样可以利用这些优质物业获得类似的融资。例如，北京哈德门中心2018年上半年租金收入达到3.6亿元，公允价值更是达到63.8亿元。

房地产是高经营杠杆的企业，国瑞置业通过新的融资渠道获取资金，用途主要有两个：1、置换短期负债，优化债务结构；2、维持现金流稳定，支撑公司业务发展。

二、现金流充足，偿债有计划

截至2018年6月30日，国瑞置业有息负债总规模约人民币302亿，一年内到期银行贷款为102.2亿元，这里的短期银行贷款包括了2019年上半年到期的银行贷款。最终我们预计公司下半年需偿还的短期贷款为81.2亿元。

今年业绩会上，公司下半年可售货值超过590亿，公司表示计划下半年权益销售达到120亿，租金收入将达到3亿元，并且未来3年都能保持稳定增长。我们预计下半年，国瑞置业的整体业务回款能达到80亿元，足够覆盖短期到期的负债。再结合刚刚拿函的国瑞购物中心CMBS融得的40亿元，公司有充裕的资金支持业务发展。无论是偿还贷款，还是未来购地及布局，都有充分的资金保证。

国瑞购物中心此次CMBS的成功发行，融资回款超过40亿，债务结构将进一步优化，公司的综合融资成本为6.8%，也将保持在同行中较低水平。多元的融资途径体现出了国瑞置业在财务端的优势，将会助力国瑞置业更长远的发展。

在目前整个行业环境都很紧的情况下，此次国瑞置业成功进行的资产证券化，会成为房地产企业融资的标杆性事件，也为国内大中型房地产企业的未来发展给予了信心。