一周两改善盘近售罄！上海楼市逆转趋势难改！

9月，在刚刚过去的一周中，上海已有5个楼盘开盘；其中，万科翡翠公园开盘当日全部售罄，中签率7%；华发四季去化几近清盘，剩余10套房源。

万科翡翠公园、华发四季同位于浦东张江板块；前者推出最后一批房源，52套建面105平4房，共计712组认筹客户参与选房；后者推出228套房源，包含118-149平3-4房和89-117平3房，认筹（大筹）客户170组，小筹客户超150组，去化率超95%。

这两个楼盘面向改善群体，在“金九”开篇之际，赚足了眼球。

从地理位置上而言，华发四季位于浦东张江孙桥板块，目前周边欠缺生活配套，但好在其临近中环线，且新房与本小区挂牌的二手房差价近万元。

万科翡翠公园已是最后一次加推，一二手倒挂严重（二手房挂牌均价8.3万/平），它也是继翡翠滨江和翡翠别墅以后的第三个翡翠系列高端楼盘，这样推盘量少、地处中环、价格不过7万/平的高端楼盘在市场上已经不多见了，红盘的拉动效应异常明显。

图为万科翡翠公园

与此同时，浦东张江板块新房供应量已经不多了，在限价的背景下，这两个楼盘受到热捧也就不足为奇了。

不过，除万科翡翠公园、华发四季这两个改善型项目外，上周开盘的刚需项目去化不佳，认筹率不足5成。万科启宸与万科翡翠公园同天开盘，项目是由万科打造的智能型社区，公寓均价3.8万/平，叠墅4.4万/平；共推出320套房源，当天选房还有优惠10万的折扣，而因其地理位置太过偏远，当天认筹人数仅80组。

罗店三兄弟区位图

嘉定西的嘉宝梦之月与华发四季同日开盘，一个接近售罄，一个去化不到三成；项目推出352套房源，认筹人数131组，而开盘当天到场的购房者并不多，只出售90套房源。

似乎，市场又被拉回到了高端改善型楼盘集中入市的3/4月，远郊刚需卖不完，遭遇滑铁卢；市中、内环改善型楼盘因前期蓄客、限价、区域供应稀缺等方面的原因，而脱颖而出热度不减。市场呈现出这样两极分化的格局。

截至目前，共有18个楼盘取得预售证；其中，包括临港新城的东方颐城、滴水湖馨苑，奉贤青村的宝华帝华苑等均价在2万/平上下的刚需盘，也有首创天悦滨江、瑞虹新城悦庭、世纪之门荣联家园这样位于市中心、价格超9万/平的改善型项目。

已取证即将开盘项目

东方颐城

区位：浦东临港新城

户型：建面89平洋房、115-123平叠墅

房源数量：324套

均价：约2.3万/平

开盘时间：9月9日

滴水湖馨苑悦湾

区位：浦东临港新城

户型：建面85-148平3房

房源数量：614套

均价：2.37万/平

开盘时间：9月15日

绿洲康城金邸

区位：浦东周康

户型：建面153平3房

房源数量：180套

均价：6.1万/平

开盘时间：9月16日

同济东时区

区位：浦东祝桥

户型：建面91平洋房，123-138平叠墅，120平联排

房源数量：147套

均价：洋房2.95万/平，叠墅3.4万/平，联排4.2万/平（毛坯交付）

开盘时间：9月29日

首创天悦滨江

区位：杨浦东外滩

户型：建面124-156平3-4房

均价：9.47万/平

开盘时间：9月11日

瑞虹新城悦庭

区位：虹口北外滩

户型：建面147平3房，191平4房

均价：10.18万/平

认筹时间：9月5日9:00-9月11日12:00

认筹金：首套500万，二套700万，公司1000万

认筹地点：瑞虹新城悦庭售楼处

开盘时间：9月25日

世纪之门荣联家园

区位：普陀武宁

户型：建面59平2房，77-84平2房

房源数量：264套

均价：9.3万/平

开盘时间：待定

森兰名轩（准现房交付）

区位：浦东外高桥

户型：建面128-200平

房源数量：190套

均价：5.5万/平

开盘时间：待定

绿城上海诚园

区位：奉贤海湾

户型：建面75/88/106/128平2-3房

房源数量：260套

价格：100-300万/套

开盘时间：9月16日

宝华帝华园

区位：奉贤青村

户型：建面60-124平1-4房

房源数量：792套

价格：总价190万/套起

认筹时间：9月3日起

认筹金：2万

开盘时间：9月22日

西虹桥壹号

区位：青浦新城

户型：建面72平2房，82/93平3房，120平4房

均价：4.1万/平（精装交付）

开盘时间：9月23日

阳光里

区位：嘉定新城

户型：建面92/118/131/142平

房源数量：595套

均价：3.9万/平

开盘时间：9月21日

即将取证项目

晶耀名邸

区位：浦东前滩

户型：建面61平1房，92-94平2房，112平3房

房源数量：267套

预计均价：8.6万/平

认筹时间：9月18日10:00-9月24日12:00

认筹地点：浦东新区泳耀路300号，东方体育大厦一楼体育厅

资金证明：

个人：认筹金根据本项目实际情况，需交161万；首套房的存款证明金为283万，二套房的存款证明金566万；

企业：认筹金根据本项目实际情况，需交809万；参与认筹企业的资金证明金为本次准售房源首套均总价的100%。

八埭头滨江园

区位：杨浦东外滩

户型：建面120平2房，140平3房，240平4房

房源数量：95套

预计均价：9.92万/平

新城上坤樾山半岛

区位：松江泗泾

户型：建面136平联排，165平合院

房源数量：联排195套，合院20套

预计总价：联排总价750-850万，合院总价1000万

认筹金：30万

融信世纪江湾

区位：杨浦新江湾城

户型：建面83/93/95平

预计价格：800万/套，9.2万/平

开盘时间：待定

注：以上未取证项目具体信息以售楼处公示为准

据第一财经记者查阅上海公证网得到的消息，葛洲坝绿城玉兰花园认筹数为8套，总计房源223套，认筹比4%；招商雍和府认筹数25套，总价房源250套，认筹比7%；三湘海尚云邸认筹数5套，房源161套，认筹比3%；正荣璟园认筹数5套，房源54套，认筹比9%；这些远郊刚需型项目受地段、配套、交通、环境等诸多条件的影响，去化缓慢。

甚至，为了回笼资金，宝山罗店的招商雍和府开启了以让利为目的的促销，9月在该项目购房可获得宝马品牌汽车（可折现）一辆。

从9月初楼市成交表现来看，中心区推出的改善产品认筹去化维持较高水平，且随着9月中下旬多个改善型项目，尤其是晶耀名邸等网红盘的入市，预计短期内改善型项目成交将惯性延续。而性价比不高的远郊刚需项目或将面临更大的去化压力。