开发商的底气来自哪？涉房贷款已逼近26万亿

据媒体报道，根据上市银行2018年中报统计发现，26家A股上市银行合计的涉房贷款为25.92万亿元，较去年年底的24.08万亿元（均采用集团或合并口径相关数据）增加了1.84万亿元，半年时间的增幅为7.64%。其中，开发贷增幅为8.25%；按揭贷增幅为7.52%。

与此相适应，中原地产研究中心发布的统计数据显示，今年1-8月，50大城市年内累计卖地突破2.47万亿，同比上涨28%。其中，热点城市土地成交量高，杭州突破2000亿，上海、重庆、苏州卖地超过1000亿。

值得注意的是，就在近日，融创中国董事长孙宏斌在2018年中期业绩会上谈到房地产问题时表示，现在市场的宏观调控程度超过任何人的想象，而且政策没有任何放松的迹象，有些地方还在加码。宏观调控政策在短期之内不会放松，购房者的购买预期也会发生变化。他认为，现在开发商都有压力，市场也处于焦虑中。

一边是“史上最严调控”、一个月出台的调控政策就超过50次、限购限售限贷限价等多箭齐发、首套房房贷利率持续上涨、开发商“都有压力”，一边是开发贷继续较快增长、开发商拿地热情继续高涨，特别是热点城市，土地成交量很大。到底哪则消息更能代表目前房地产市场的实情呢？而所谓的限贷政策，到底体现在哪里呢？

众所周知，限贷是楼市调控非常重要的一种手段。限贷，显然不是只限首套房贷款，而重点是限开发商贷款。是通过对开发商贷款的总量控制，达到防炒地等方面的目的，从而遏制房价上涨。但是，短短的半年时间，涉房贷款就增加了1.84万亿，且开发贷款增幅大于按揭贷款。更重要的，在新增涉房贷款中，五大国有银行占比达到了60%以上，成为发放小户贷款的主力军。为什么会出现这样的现象呢？国有银行为什么没有认真执行限贷要求，没有给其他银行放个好样子呢？

中央政治局会议指出，要疏通货币政策传导机制。国务院金融稳定发展委员会则召开会议，重点研究进一步疏通货币政策传导机制、增强服务实体经济能力问题。央行、银保监会也就如何疏通货币政策传导机制问题做出了具体部署，提出了很多措施。很显然，面对楼市调控政策如此严厉、限贷等方面的要求也很严格，涉房贷款、尤其是开发贷款仍然涨幅较高、投放量很大，无疑给货币政策传导提出了严峻考验。

要知道，近年来，面对实体经济、尤其是中小微企业融资难、融资贵的问题，中央出台了一系列的政策措施。尤其在货币政策方面，更是通过定向降准、公开市场操作等手段，引导信贷资金向实体经济转移。然而，事与愿违，定向释放的资金并没有有效传导到实体经济领域，而是通过其他渠道、其他方式被商业银行投放到了非实体经济行业，特别是房地产行业。其后果，不仅让实体经济融资矛盾没有得到化解，而且让楼市调控面临更大压力，开发商死杠房价等问题十分严重。所以，中央又提出了“坚决遏制房价上涨”的要求。

遏制房价上涨，至少要遏制土地价格上涨。而遏制土地价格上涨，很关键的一点，就是要遏制开发商哄抬地价。开发商为什么会哄抬地价，最根本的原因就是“不差钱”。而事实是，开发商的债务率已经相当的高。如万科，资产负债率已接近85%，碧桂园则高达89%，广州恒大也达到71%。如此高的负债，按理，开发商在拿地问题上应当有所忌惮，为什么仍然热情高涨呢？不就是因为得到了银行的幕后支持吗？1.84万亿的涉房贷款，不都是开发商的拿地资本和哄抬地价的物质基础。如果没有银行的支持，很多开发商可能就没有能力再去哄抬地价、拼命拿地了。

这也意味着，疏通货币政策传导机制，才是解决好实体经济融资难、融资贵问题最有效的手段。否则，投放再多的资金，也无法解决实体经济融资难、融资贵的问题，无法让实体企业得到实实在在的资金支持。相反，会让市场的资金结构更加不合理，遏制房价上涨、防止租金上涨等方面的矛盾也会更加尖锐。

可以这样说，疏通货币政策传导机制要求，才是解决实体经济融资难题的钥匙，也是解决银行执行力不强问题的良方。关键就在于，货币政策的传导机制能否有效打通，银行能否真正按照货币政策要求执行，才是最现实、最严峻的考验。而从涉房贷款仍然增幅较大、增长较快的情况来看，要想让货币政策传导不再出现问题，还有大量的工作要做，还有很多的漏洞需要修补。

近年来，监管层对银行的监管，主要放在了风险的防范和化解。殊不知，货币政策传导不畅，执行力不强，才是金融最大的风险、最大的隐患，是经济结构调整与转型、供给侧结构性改革的最大障碍。楼市已经蕴含着不小的风险，特别是开发企业的高负债，已经让楼市调控也陷入两难境地。因为，一旦房价大跌，开发商就面临资金链断裂问题，并会很快传导到银行身上。如果银行再继续向开发商发放贷款，就等于在现有已经存在的风险基础上，再增加新的风险。所以，必须对银行执行政策不力的行为予以严厉约束。特别是五大国有银行，决不能再成为货币政策传导不畅的主要障碍。

既然找到了解决问题的良方，就要毫不犹豫地给银行施之猛药，让银行的行为尽快回归到正常的轨道上来，回归到严格执行货币政策要求上来，回归到确保货币政策畅通的目标上来。不然，实体经济的融资难题、楼市调控问题都难取得根本性突破。