南京高价拿地被“套牢”,中海地产如何提速?

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  重仓城市的业绩不振也让中海地产的提速迟迟未能兑现,2016年和2017年,中海地产的销售增速分别为16.5%、10%,而今年上半年同比增长也只达到18.6%。

  文/时代财经黄昱

  

  图片来源:视觉中国

  启动“加速”的中海地产这两年将南京作为自己的重仓之地,过去两年其一共拿下10个项目。而作为楼市调控的重点城市之一,南京严格的限价、限购政策让中海地产承受着业绩和盈利的双重压力。

  时代财经获悉,中海地产近两年在南京(包括镇江)拿下的10个项目中,至今只有两个入市销售,而这与其踩错节奏不无关系。

  “早年中海地产在南京的品牌名声比较大,但后来沉寂了一段时间,2016年才开始加大在南京的拿地的力度,结果踩错了时间点。” 南京楼市资深地产评论员尹霄飞向时代财经指出。

  南京市场踩错点

  不久前,某房企董事长在投资者会议上言及一二线城市的宏观调控时指出,中海地产在南京的项目总耗资超过200亿元,每年的财务成本就达到了15亿元左右,都在亏损。

  他的“直言不讳”也道出了中海地产如今在南京的尴尬局面。据时代财经不完全统计,自2015年9月起,中海地产一共在南京及镇江拿下了10块高价地,撇开本月才拿下的江北新区项目,其余的9块地中尚有7宗未入市销售。

  中海地产进入南京已经有15年了,早在2003年,中海地产就开始在南京的河西新城拓荒,落地的首个项目为塞纳丽舍,至今依然是区域内单价最贵的二手房小区之一。此后几年,其陆续推出了凯旋门、凤凰熙岸、万锦熙岸、国际社区等多个项目。

  但2010年之后的一段时间,中海地产在南京区域一直都比较沉寂。在中海地产规模增速宗旨的指引下,近两年来中海地产开始在南京市场重新发力,并加大了土地投资力度。不过,中海地产的这轮拿地并未完全踩对节奏。

  当高价地遇上最严调控时,中海地产南京项目的入市时间只能一推再推,截至目前,10个新增项目中入市销售的只有位于南京的中海桃源里以及位于镇江的中海润江府。

  中海桃源里是中海地产于2015年9月23日以20.8亿元拿下的商住混合地块,楼面地价22373元/平方米,彼时为南京地王。该项目直到今年3月底才开盘,首期497套房源的销售均价为38995元/平方米,目前已全部售完,加推计划待定。

  而镇江的地王项目中海润江府是中海地产去年5月31号拿下的,楼面价为9450元/排放门,今年2月开盘销售时遇冷,当天去化率不到40%,目前在售楼栋房源的成交均价为18000-20000元/平方米。

  据时代财经了解,另外7个未入市的项目有3个正在建设中,包括2017年10月25日以18.4亿元拿下的中海江浦G54地块;2017年9月20日以43.2亿拿下的中海城南G43地块以及2017年7月7日以7.3亿拿下的禄口G23。值得注意的是,以上3个项目均要求现房销售。

  同时,4个未动工项目包括2017年10月25日以49.1亿元拿下的中海燕子矶G51地块;2017年7月12日以总价13.25亿拿下小龙湾G40商办混合用地;2016年12月16日以总价17.5亿拿下的鼓楼滨江G81商办混合用地;2017年7月5日以7.5亿拿下的六合G19地块。

  上述项目推进缓慢与南京严厉的楼市调控存在一定关系。受到限价等调控政策影响,南京楼市和土地市场降温明显。戴德梁行南京及杭州公司总经理汤耀光指出,中海地产前期拿下高价地块,在如今的市场环境下,如果推出,这些项目可能面临利润率低甚至亏损的情况。

  尹霄飞透露,事实上最近南京房地产市场整体推盘速度都有所减慢。“南京物价局对房价的审核趋严,新房价格会被压得特别的低,所以很多开发商的推盘节奏都放慢了。此外,房管局发放销售许可证也比较慢。”

  中海如何提速?

  过去几年,中海地产南京的销售业绩一直在经历大小年。2012年,中海地产凭借旗下的中海凤凰熙岸、中海万锦熙岸,勇夺南京销售金额排行榜第一名;2013年以及2014年,掉至第七名; 2015年,掉出前十五;2016年,中海地产又凭借玄武公馆冲进前五。

  尹霄飞指出,中海地产选择在房地产行业的“小年”重仓南京并非特别理想的时间点。“如今房价审批价格不高,推盘的话销售利润低,如果不推盘的话也不能保证以后调控会放松,这也是面临一定风险。”

  众所周知,规模增长提速是中海地产进入“颜建国时代”的重要目标。在内部高管会议上,颜建国就曾对中海地产存在的问题、未来的发展给出了清晰的方向:向规模冲刺,利润不再是唯一目标。

  以此为指引,中海地产2017年的拿地开始积极,新增土地储备创历史新高。数据显示,2017年中海地产共获取76宗土地,总土地面积523.9万平方米,总耗资951亿元。2018年1-8月共收购37宗土地,耗资550.6亿元,约完成全年土地投资金额预算的41%。

  汤耀光认为,销售规模增长提速首先需要有足够的土地储备。“我认为积极拿地是中海地产销售提速的第一步,即先拿到‘面粉’,如果市场环境良好的话,他们可以快速进入到‘做面包’的过程,否则,则需要等待一个好时机。”

  “我们现在都是满足条件尽量出货销售,目前行业对项目利润率的要求大概在10%-15%,我们会比其它公司的利润率要求高一点,要达成2018年2900亿的销售目标应该是没有问题的。” 中海地产内部人士对时代财经表示。

  虽然相较以往加大了土地投资力度,但在严格的利润红线下,中海地产的提速还难以在短时期内兑现。颜建国透露,目前阶段,中海地产会采取很谨慎的姿态对待投资。“一季度,我们抓住市场窗口竞争比较弱的机会,适当多买了一点土地。二季度开始,市场处于胶着状态,我们主动放缓投资速度。最近几个月,我们还处于观察期。”

  在颜建国看来,下半年会有更好的投资机会出现,但这个最佳的时间点的确很难判定。“我们认为在这个时点保持高度敬畏之心,采取更加审慎态度是比较好一点,投资预算到底今年能做到多少的确需要密切观察市场,这方面我们会做好安排。”

  而他的判断来自于对市场基本的认知,“第一,长效调控机制和政策渐行渐近;第二,房地产企业的规模扩张将逐步放缓;第三,房地产市场调控下半年继续会从紧;第四,房地产行业资金面仍偏紧。”

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