楼8| “限房租”对市场的影响有多大？

近期，房租成为社会热议的话题之一，也引起了监管层的关注。

有统计数据显示，2018年上半年深圳住宅租金75.3元/平方米/月，套均租金5490元，同比分别上涨12.7%和12.3%，租金涨价明显。

针对这一问题，深圳拟建立面对商品房市场的稳租金商品房项目制度，具体做法是“一房一价”和“一年一调”。

“一房一价”指房屋起始租金通过市场评估来确定,其租金定位不得高于周边同类同品质市场商品房租金价格水平。

“一年一调”指租金年增长率最高不超过5%,合同内约定严格遵守主管部门评估的年租金涨幅缴纳租金。

并以两家国企深圳地铁和深业合资开发的塘朗城2期C座的248套公寓作为试点，大约2019年年中推出。

租金管制其实并非新生事物，西方发达国家很多都尝试过。但这种方式是否可以解决租金上涨的问题？对房地产市场的影响又有多大呢？

租金由谁决定

根据经济学理论，商品价格是由供需决定的。市场上对某种商品的需求越高，价格就越高；对某种商品的供给越少，价格就越高。

由于深圳可交易流转的商品住房占比较低和商品住房价格居高不下等各因素，全市常住人口的住房自有率仅为34%，远低于北京、上海和广州，因而深圳主要以租赁为主。

而近年来常住人口的持续流入，以及国家“租售并举”政策的引导，使得深圳租赁需求进一步扩大，房屋租赁市场持续旺盛，也为租金上涨提供了基础动力。

官方公布的深圳租赁房屋结构

租金管制对市场的影响

从目前的情况来看，试点项目仅248套房，且仅面向深圳缴纳社保满一年的未购房居民，需要在线申请排队。由于规模较小，因而对整个租赁市场的影响也是微乎其微，主要表明相关政府部门要稳定住房租赁市场租金价格的态度，起一个信号作用。

但由于租金管制制度目前尚属于探索阶段，不排除未来会全面推开。

目前在租赁市场的业务很大部分都是通过各类大小不一的中介机构或个人囤积房源，装修后加价出租，赚的是租金上涨的差价。

由于出租房屋成本的提高，不管是集中式的长租公寓还是分散式的二房东模式，都在短期内造成了房租的大幅上涨，拉高了房东的心理预期，结构性的推高了全市租赁住房的租金价格。

而资本的进入以及“租房贷”等各类金融产品的出现，也为租赁行业的发展带来了潜在风险。

因而如果全面实现租金管制，除了政府和国企为主导的供应者外，将租赁中介结构纳入管理范围十分有必要。同时还必须权衡管理成本，兼顾运营机构的生存空间，有效推进租赁市场的发展，稳定租金增长。

小结：租金的稳定，一方面有赖于充足的房源供应，构建多主体、多层次和多渠道的供应体系，满足中低收入及特定人群的住房需求，实现住有所居；另一方面，政府也应充分发挥监管职能，规范市场上操纵、哄抬房租等市场乱象。与此同时，还应结合市场的自动调节作用，促进租赁市场的健康发展。

（来源：戴德梁行）