文旅城、主题乐园、特色小镇……近年来房企纷纷开拓文旅版图。文旅地产快速发展的同时，也不乏有一些开发商打着 “文化”、“旅游”的幌子疯狂圈地，导致低层级、同质化项目遍地开花。如今，大多数房企已意识到，卖房子、卖门票的“低级玩法”难以为继。下个十年，以运营为导向、资源整合、精细化管理将成为文旅地产的新模式。
一、分布：依赖自然景观 集中六大区域
近年来，我国旅游行业发展迅猛。公开数据显示，2016年我国旅游出行人次达到了44亿，总收入超过4.6万亿。根据世界旅游组织预测，到2020年，我国将成为世界第一大旅游目的地和第四大客源市场，未来度假旅游将成为人们一种常态化的生活方式。
在此背景下，兼具科学规划、功能复合、高投资性等特征的文旅地产开始进入快速增长期。据国家旅游局统计数据显示，截至2016年，我国文旅地产项目的数量约有1万个。
而旅游与地产的结合，也被认为是当下房地产企业转型的新方向之一。就目前而言，我国文旅地产项目自然资源依赖度较高，大部分文旅地产项目仍以山地、湖滨和滨海等自然资源作为产品卖点。
项目也集中在环渤海、长三角、闽东南、两广、海南、西南六大自然资源较好的区域。中国商业地产某研究中心发布的数据显示，海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%。
近几年，西南、两广和闽东南地区的文旅地产发展也异常迅速，六大区域共占到全国文旅地产总数的78%。
二、现状：“圈地卖房”难以为继
与住宅类的房地产开发不同，旅游度假项目复合性更高，投资金额大、周期长、见效慢，前期开发与后期运营对企业都是严峻的考验。
“以前一提旅游地产，就是去环境好的地方买套房子。”一房企旅游度假项目相关负责人坦言。不可否认的是，目前中国大多数文旅地产项目仍以销售为导向，且同质化现象严重。
这也导致秦皇岛、青岛、云南等地出现大规模的“旅游地产”库存。随着行业集中度上升，开发企业由传统开发商转变为真正深耕文旅地产，中国旅游地产开发主体的洗牌调整逐步拉开序幕。盲目跟风、定位不清、以销售为主导的项目将逐渐被市场淘汰。
如今，开发商以地产销售短线套取利润的开发模式已难以为继。为了获取更大的利润空间与持续稳定的收益，旅游地产的开发商都在向运营商和服务商转变。
三、趋势：两大趋势引领文旅地产
主题乐园 市场潜力待挖掘
与此同时，随着我国主题乐园的过快开发，同质化现象、消费率及重游率低、顾客停留时间短、创意缺少亮点、衍生品IP缺乏等行业问题也开始逐步显现。而之前提到的万达城，既是规模庞大的代表，同时也是缺乏IP的代表。
根据《世界旅游市场全球趋势报告》的预测，到2020年，中国主题乐园零售额将达到120亿美元，成为全球最大主题公园市场。
未来我国的主题乐园市场仍有潜力待挖掘。未来，随着影视IP、观光场景以及历史人文等元素的植入，我国主题公园将更加多元化。有了文化、历史、影视等IP支撑，主题乐园或将走得更远。
在文旅地产除旧布新的过程中，部分企业将目光转向以运营为导向的主题乐园项目。万达打造万达城、恒大开发文旅城、山水文园联合美国六奇建设主题乐园……于是乎，一夜之间国内开启主题乐园的野蛮生长时代。然而，包括万达城在内的大型文旅项目，盈利过于依赖门票收入，约占总收入的70%-80%。
文旅小镇 立于政策风口
除主题乐园外，在近年来特色小镇利好政策的刺激之下，文旅古镇类旅游地产项目发展速度迅猛。
据不完全统计，中国现有“古村落”5000个左右，历史文化村镇和乡土建筑遗产之多、地域分布之广，世界罕见。而这些古村落也成为文化旅游地产中最吸引投资者的“资源”。
文化是项目的基因，是否具有这样的基因是决定文旅项目做与不做的第一道门槛。只有具有厚重的文化底蕴，具备能再现历史、传承文化、创意文化的良好基因的项目，才能吸引游客、投资人、租户。
此外，轻资产则成为文旅古镇重要运营模式。文旅小镇不需要巨大的硬件投入，在城镇化趋势下，各个省市推动特色小镇建设的政策红利将相继出台，特色小镇将成为文旅地产下一个风口。
四、行业痛点：先靠卖房，再谈运营
目前的度假模式，无论是分时还是分权都显得不够成熟。而在模式的背后，对于开发商来说更多的还是用来“卖房”。
事实上，目前国内分时度假的开发商大多经营的度假产品十分有限。在这种限制之下，分时度假俨然成为了一种“长租模式”。
一个成熟完善的分时度假市场，需要诚实可信的开发商、有合理期望值的消费者、可靠的中介消费机构，还要有规范的相关法规政策，在规则不清晰的情况下，松散的分时度假提供者难以提供理想的服务，而只有管理集中的提供者才有可能率先成功。
文旅小镇不需要巨大的硬件投入，在城镇化趋势下，各个省市推动特色小镇建设的政策红利将相继出台，特色小镇将成为文旅地产下一个风口。
五、总结
文旅地产不只地产，更要求文化产业、旅游业、房地产业三者结合。在大资本的介入下，文旅地产正转身创新开发模式，运营、内容都是关键词。
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