取得《预售许可证》之前签订的认购书是有效的吗?

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  预约合同,一般指当事人双方为将来订立确定性本合同而达成的合意。根据本案查明的事实,金轩大邸公司与仲某签订的《金轩大邸商铺认购意向书》是双方当事人的真实意思表示,不违背法律、行政法规的强制性规定,其效力应予认定。

  

  在双方签订意向书之前,金轩大邸公司已经申请取得了有关政府部门的立项核准和建设用地规划许可证,该意向书签订的时间在金轩大邸公司办理有关项目的立项、规划等主要手续之后、取得“金轩大邸”房产预售许可证之前。双方在涉案意向书中所指向的商铺并非虚构,所约定的房屋买卖意向存在现实履行的基础。

  

  同时,该意向书明确了双方当事人的基本情况,对拟购商铺的面积、价款计算、认购时间等均作了较为清晰且适于操作的约定。这表明双方当事人经过磋商,就条件成就时实际进行商铺买卖的主要内容达成了合意,对将来正式签署房屋买卖合同进行了预先安排,并以书面形式明确将来商铺正式预售时金轩大邸公司优先同仲某订立正式的商品房预售合同。所以涉案意向书是具有法律约束力的预约合同。

  

  被告金轩大邸公司辩称在其未取得相关许可之前,依法不能对外预售房屋,因此其同原告仲某签订的意向书应属无效。根据本案事实,涉案意向书是在原、被告双方均对被告能够合法取得相关许可证书有合理的预期的情形下,对原、被告将来签订房屋预售合同的预先约定,涉案意向书并非预售合同,法律对商品房预售合同的强制性规定并不适用于预约合同。

  

  即使金轩大邸公司出于种种原因最终没有取得相关许可,也不因此导致对预约合同本身效力的否定。此外,本案的事实是被告最终取得了相关开发及销售房产的许可,也进行了对涉案商铺的实际销售,因此,被告的该项抗辩理由没有事实根据和法律依据,不能成立,应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。

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