开发商违反认购书,购房者能要求其继续履行吗?

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  若法院依据双方当事人签订的认购书、意向书等预约合同,强制当事人继续履行订立本约合同的义务是违背意思自治原则的,相当于法院强制当事人作出违反内心真意的意思表示。同时,适用实际履行须具备较高的条件,而预约合同作为特殊类型的合同,适用实际履行并不恰当。

  

  但是,缔结本约是当事人在预约中约定的义务,实际履行恰恰是尊重了当事人的意思自治,同时也避免了预约合同流于形式。而且采用这种观点、施行这种制度在购房者和开发商的商品房交易中也有利于保护购房者的权益,法律设定不让开发商受到房价上涨的利益驱使而撕毁已经签订的预约合同。从这种角度来看是比较公平的。

  

  如何解读《合同法》第110条规定的“法律上或者事实上不能履行”,具体而言,如果预约合同中对本约的未决事项属于主观未决事项,表明当事人本身对交易的成立持保留态度,司法机关不能代替当事人补全未决事项;如果未决事项是客观未决事项(如因为客观障碍而在订立预约时无法达成合意),只要司法机关可以利用合同解释的客观规则补全本约相关内容,就可以实际履行。而纠究竟未决事项属于主观未决还是客观未决,须由司法机关根据预约订立时的情势、合同文本内容的表述、当事人的主观意思等进行综合判断。

  

  本案中,原告诉争的房屋已经不属于被告所有,已经由第三人善意取得,所以诉争的标的已经不存在。本案的情况符合《合同法》第110条规定的的事实上不能履行。所以法院判决被告徐州市某房地产有限公司于本判决生效后十日内退还原告张某预交的房款50000元;除赔偿损失之外,原告要求继续履行的诉讼请求没有被法院支持。

  

  【典型案例】

  案例2:仲某诉金轩大邸公司合同纠纷案

  原告仲某诉称:2002年7月12日,原告与被告金轩大邸公司签订了《金轩大邸商铺认购意向书》,约定原告向被告支付2000元意向金后即取得被告所开发的小区金轩大邸商铺的优先认购权,被告负责在正式对外认购时通知原告前来认购。该意向书同时确定该商铺的销售均价为每平方米7000元,可能有1500元左右的浮动。

  

  此后,原告按照约定支付了意向金,但被告对外发售商铺时未通知原告前来认购。原告得知被告已经对外发售商铺立即同被告交涉,被告以楼价上涨为由拒绝与原告签订正式买卖合同。被告的行为违反了双方的约定,请求人民法院判令被告按105万元的销售价格向原告出售涉案商铺,如果被告不能履行,请求判令被告赔偿原告经济损失100万元。

  

  被告金轩大邸公司辩称:被告与原告仲某签订《金轩大邸商铺认购意向书》的时间在取得建设工程规划许可证之前,原告要求被告赔偿其合同预期利益损失的诉讼请求没有法律依据,其诉讼请求应当驳回。

  

  法院认为:涉案意向书具有预约合同的性质。应认定原告与被告签订的涉案意向书合法有效。涉案意向金不符合定金的表现形式,因此,被告关于涉案意向金相当于定金的抗辩理由不能成立。

  上海市第二中级人民法院最终判决为:一、解除原告仲某与被告金轩大邸公司签订的《金轩大邸商铺认购意向书》;二、被告返还原告意向金2000元;三、被告赔偿原告经济损失15000元;四、驳回原告的其他诉讼请求。

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