房价全因地价推高?任志强:这样能让房价降下来

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  房价为什么这么高?相信每个人心中都有一个原因,比如刚需支撑,或者经济发展的支柱地位,再比如丈母娘经济,甚至通货膨胀,或者房子的投资属性,或者更多原因……不过说来说去,似乎最没有争议的就是地价推高了房价。

  高地价必然会导致高房价,但是不是高房价都源于高地价可能就不一定了,至少在我看来不一定。想当年,有些城市为了招商给开发商的土地几乎是零成本,可是也没见房价便宜,只不过是利润更高而已。在高房价和高地价这两个互咬的关系中,都觉得是对方推高了自己。可是争来争去,人心已经被吞噬,价值观极度扭曲。

  前不久,教授周天勇怒批说:地价这样涨,房价能控制得住吗?他引述数据显示,5月份单月,部分城市土地出让金额刷新年内最高纪录,受监测的50大热点城市合计出让金额累计达到3130亿元,同比上涨幅度高达111.5%。对此,周天勇说,房子是用来住的,不是用来炒的。同理:土地是用来盖房子的,也不是用来炒的。

  

  任志强也曾多次表示,地价推高了房价。他认为,当前土地收益越来越高,一些地价已经占到了房价的50%、60%,甚至是70%,现在北京很多项目都达到了70%。更多人预测,在地价的推动下,房价的上涨是无可避免的。

  对于周教授的言论我想基本没什么争议,我们是多么希望土地成本能够降下来,更希望开发商以后也不要再以地价上涨为借口而让高房价合理化了。对于任志强推高房价论也没有异议,任志强还表示,打破土地现有制度短期之内房价就会降,只是,一切根源都在土地吗?

  我希望是,因为土地市场我看到了希望,不仅土地价格开始有了低头的迹象,而且我们也看到土地市场调控的决心不断加大。

  根据上海易居地产研究院数据,2018年4~7月,地价同比增幅已连续4个月下跌,而房价同比增幅连续4个月小幅上涨,到7月份,房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。这也是2016年5月份以来,地价涨幅首次低于房价涨幅。

  

  8月,40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长,但增幅相比2017年将有所回落。预计这40个城市全年保持同比下跌态势。

  通俗点说,就是土地价格下跌了。那么房价呢?

  我们不妨看一下新京报是怎么评论房价与地价对风险的影响的。因为开发商无法利用土地从银行获得更多资金支持,土地与金融的关系也就没有那么密切,即便出现房价下跌,也不会给银行带来很大的风险。相反,如果土地与金融的关系过于密切,开发商的贷款主要依赖于土地的价值从银行获得。那么,一旦房价下跌,就有可能引发金融风险。

  所以,围绕土地调控必然会越来越严格。如果调控只是盯着房价,为了降房价而降房价,不从土地上入手,那么房价上涨的内在动力就难以得到有效遏制。

  

  我们要知道,地价涨房价肯定涨,但是地价降了房价一定会降吗?我还真不敢说。不过我愿意让政策去尝试,至少可以堵住地价推动费那个价上涨论的嘴了。

  我记得国土部的一句话:供地数量与房子价格并无必然关系。在投资性需求没有得到有效抑制的前提下,单纯增加土地供给并不能直接平抑住房价格。供地数量多了按理说地价就会降下去,可是两者似乎并不是直接关系。决定房子价格的最终只有一个,那就是价值本身。

  我认为,即使房价便宜了,那也不是拿地便宜的原因,而是开发商扛不住了。房价上涨已经习惯了,让开发商主动降低利润可能性并不大,除非他们真的迫于资金压力会利用降价回笼资金。

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