没交物业费，物业公司可以采取停水停电的方式惩罚业主吗？

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如果现代人缺少了水电的供应，基本上是没法生活的，因而停水停电是逼迫住户的重要法宝。试想一下，如果不交物业费， 就意味着停水停电，拒交物业费的业主还会那么强势吗？但人们又会去想这样一个问题，物业公司采取停水停电和缴纳罚款的方式惩罚业主，是否真的合法？下面，常盛小编给大家带来详细讲解。

误区一：认为物业公司可以对业主停水停电。

法条链接：《合同法》第一百八十二条 用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

第一百八十四条 供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。合同具有相对性的原则，就是说合同的效力只能在合同签订主体之间发生。业主和物业公司之间签订的是具有委托性质的物业服务合同，而住户的用水用电服务，则是来自于住户和自来水公司与供电局之间的合同，物业公司不能因为当事人未交纳物业费而采取断电断水的惩罚方式。

误区二：认为物业公司可以强制物主交纳罚款？

法条链接：《行政处处罚法》第八条 行政处罚的种类:（一）警告；（二）罚款；……第十五条 行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。《合同法》第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

罚款属于行政处罚的种类，而行政处罚法又规定了行政处罚只能由行政机关在法定职权范围内实施。物业公司并不属于行政机关，是没有任何权力对物主进行罚款的。当然，如果业主拒不交纳物业费且一直拖欠，根据法律与合同约定，物业公司完全可以通过起诉的方式主张相关滞纳金。

误区三：认为就停水停电等行为造成的损失只能认栽。

法条链接：《合同法》第一百二十二条 因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。一方面，物业公司如果对没有上交物业费的业主中断水电服务，就可能没有履行服务合同中保障水电正常供应的责任，属于违约行为。另一方面，即使认为水电费代收代缴和保障水电供应不属于服务合同的内容，因为物业公司擅自通过停电停水等行为给住户带来损失，住户可以通过侵权责任法维护自己的权益。物业公司也是平等的民事主体，当物业公司和业主之间发生民事纠纷的时候，只能通过协商、起诉等公力救济的方式主张自身权益，否则就可能承担违约责任。

司法观点

1.物业公司能否因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务？

基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。

根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。

在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

（摘自《房地产纠纷裁判思路与规范指引（下）》，韩延斌、王林清著，人民法院出版社2014年版）

2.物业公司、供水（电）企业与业主间的法律关系

小区业主，即建筑物区分所有权人对其共用部分往往采取委托管理的方式进行管理。所谓委托管理，是指区分所有权人将管理业务概括地委托管理公司或第三人加以管理，此时区分所有权人与管理人之间属于一种委任关系，并且相互间通常有一委任契约存在。本案中物业公司与业主之间即存在委托合同关系，物业公司依据物业服务合同对小区进行物业服务并承担一定的管理职能，业主则应缴付相应的物业管理费用并遵守管理规约的约定。

日常生活中，供水供电企业与业主（用水人、用电人）之间存在供水、供电合同关系。我国《合同法》第一百七十六条规定，供用电合同是供电人向用电人供电，用电人支付电费的合同。在供水、供电合同中，用水用电人有要求供水供电的权利，而供水供电公司相应地享有收取水费电费的权利，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。《合同法》第一百七十六条规定，用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

（摘自《审判监督指导·2013年第1辑（总第43辑）》，景汉朝主编，最高人民法院审判监督庭编，人民法院出版社2013年版）

3.停水停电条款的效力

通过上文的分析可见，物业公司、供水（电）企业与业主间分别存在物业服务合同关系和供水、供电合同关系，两种法律关系是独立的。《物业管理条例》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。这一规定明确了供水（电）企业与业主的直接关系，理清了物业公司、业主以及供水（电）企业之间的关系，有效防止了物业公司利用其便利条件侵害业主利益的行为。

物业公司根据《住宅室内装饰装修管理规定》与业主（装修人）签订住宅室内装饰装修管理服务协议，是履行其物业服务合同义务的表现，但其在协议中约定业主违反装修规定的将给予停水停电处理，则逾越了合同的相对性。

因为供水供电的主体是供水供电企业，供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，只有在业主逾期不交付水电费的情况下，供水供电企业才有权对业主采取停水停电措施，物业公司无权停水停电，本协议中的约定不仅损害了业主对房屋的所有权，也损害了公民的基本生存权利，应认定无效，物业公司擅自停水停电造成业主损害的，应当承担侵权损害赔偿责任。

（摘自《审判监督指导·2013年第1辑（总第43辑）》，景汉朝主编，最高人民法院审判监督庭编，人民法院出版社2013年版）

法律依据

《中华人民共和国合同法》

第一百八十二条　【用电人交付电费义务】用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。

第一百八十四条　【供用水、气、热力合同】供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。

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