任志强：房价涨到什么时候算头？未来城镇化仍然是高速发展过程

8月底，在崇礼举办的亚布力论坛上，任志强与中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁来了一次观点的碰撞，火药味十足，展开了围绕“土地改革与房价”的激辩。

任志强：我记得刘主任第一次跟我讨论房地产，大概是02年，我说只要土地公有了，房价就得往上涨，当时还有袁钢明，还有谁。但是刘主任这次提出一个问题，如果打破现有土地政策，房价是不是应该降一降？因为土地出让金不能这么收了，是不是可以向城市边缘转移了？转移的地价会不会导致房价跌一部分？我个人觉得可能在相当一段时间有这种可能性。国际上为什么不这样？因为它一直是私有的，没有这个过程。但是中国如果一旦把土地制度，现有的政府持有城市公有土地和农村的通道打通了，可能在短期之内房价就会掉，因为没有那么多土地出让金的暴利了，会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样，也会向郊区进行转移，向小城镇建设，向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变，仍然是现有的情况，可能就是李主任说的，继续往上涨。但是永远这么涨，涨到什么时候算头？

房地产或者干脆说房价永远这么涨，涨到什么时候算头？任志强的观点是与中国城镇化过程密切相关。实际上，任志强这么多年一直看多房价、看多房地产的依据就是中国城镇化。实际上，任志强之所以这么多年看对房地产走势，之所以被封神，就是他看准了中国城镇化还没有结束。换句话说，任志强房地产理论，都是建立在中国城镇化还未结束这个基础上的。

之前，任志强曾经表示，中国要想实现小康和现代化的目标，至少城市化率的水平应在70%以上，否则无法实现经济的增长和人民收入水平的提高。但中国的真实城市化率水平极低，正是因为户籍制度的限制造成的。目前名义上的城市户籍人口的城市化率为42%。

下面还是任志强再崇礼亚布力论坛上上的对话：应该说改革开放之前，中国是紧关城市大门，把老百姓都轰到农村去，所以导致的结果就是中国的城市化和国际上相比是严重严重的落后。这个发展阶段你得承认吧。

第二个发展阶段就是李铁搞的中小城镇建设，什么叫中小城市建设呢？就是城市大门不能打开，然后重新用农村土地去建设一个小城镇，结果这个小城镇一半是城市土地，一半是农村土地。然后进了小城镇的人是农民户口，自带干粮，然后接水接电是农村用水、农村用电，接不了城市。中小城市后来发展过程中，大量的城中村包围的小城镇，已经成为中国的一个灾难。这就是李铁先生在现有政策上搞的。

第三个阶段就是要把城市大门打开，还没有打开，所以一部分城市放了，一部分城市落后。我最近看了一本书体会比较深，深什么呢？明朝北京市75万人，号称世界第一人口大城市，到了1951年的时候我们发现英国在一七几几年的这一段发展时间，城市化率就达到70%，1951年的时候中国城市化只有10%多一点。到1953年才13%点几，到了1978年才17%点几。这一段时间里中国是坚决不准城市化的。导致的结果是，世界已经成为城市化发展阶段，而中国由于土地制度问题和户籍制度问题导致中国城市化严重落后于世界欠发达地区，或者说低于不发达地区的水平。世界欠发达地区水平是什么呢？2000年达到了40%点几的城市化率，中国那时候还没有达到。中国就这么落后。

落后到什么程度呢？就是到现在我们的城市化率只有40%几，还低于世界欠发达水平。名义上58%，是叫做常住人口58%，户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。农民工还是农民工，当了几十年农民工还是农民工。

上面是任志强先生亚布力论坛上关于城镇化的看法，这实际上是他看多房地产的一贯依据，也是他这么多年一直看多房地产和房价的理论基础。

实际上，在7月23日，博鳌21世纪房地产论坛第18届年会上， 任志强也表达过同样看法，观点也很鲜明，依然坚持自己的观点，认为房价还将上涨。

“从1-6月份的统计数据来看，投资主要来自房地产，税收也主要来自房地产，中 央和地方的财政收入中，房地产相关行业达到3万亿。他认为房价持续上涨，并且是不可逆的上涨，今年新开工的量跟不上销售量，明年有可能出现商品房供给不足。”任志强从去年就开始担心，今年开发商迎来偿债高峰，房地产投资是持续下降的趋势。没有房地产收入，对地方债务影响巨大，中 央希望各种各样的方式促进消费，买房子导致消费能力下降，实际是刺激消费。新开工的量跟不上销售量，明年有可能出现商品房供给不足。房地产是中国经济的支柱性产业，这轻易不会被改变，寄希望于房产税改变房地产结构，任志强认为不可能，房地产税也无法改善地方政策的财政。
对于下半年，任志强认为在政策不改的状态，销售量和投资是持续下行的趋势。他认为，房地产不会很惨，按照目前情况看，就算下降，这个市场还是巨大的，开发商需要应对的是政策变化，是否能适应，比如你所提供的户型是否满足当地的需求？是否为了谋取高利润不愿低价销售？

任志强认为，房地产仍然有利可图，如何解决资金和盈利问题，这取决于企业自身的能力。比如说9070的政策，用平均数造成的结果，价格低的地区房价反而上升了，这在全国都看见的明显的现象，有些五六线城市房价都过万了。新房价格低于二手房，营造出炒房 空间，让市场仍出现抢房现象。房地产市场的整体情况而言，不可以忽略市场的巨大前景，中国离实现小康目标还有很远，名义上58%的城镇化率，美国已经达到90%，中国城市人口 增量非常大，未来会更明显。在未来20年左右，中国的城镇化仍然是高速发展的过程。