实探|孙河又一限竞房 禧瑞春秋6万8 大家觉得贵吗?

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  购房者心之所向 就是我们的方向

  最近入市的限竞房清一色的90平米三居,给刚需一族大把的选择。

  祁老师N个500人的购房群里有人说了,今年改善房太少了

  一直盯着新房市场的严肃君发现,孙河新的限竞房项目禧瑞春秋,主推140平四居,总价1000万起,改善一族可以关注下了。

  01

  6万8的均价 贵不贵?

  禧瑞春秋销售均价不高于68924元/平住宅部分120平米三居36套,140平米四居320套。

  首先是价格,如果卖到6万8,大家觉得贵不贵?

  同在孙河,之前被特别看好的瑞悦府,均价6万7。7月24日开盘,90平三居的洋房意外的没有日光。

  有人觉得贵。毕竟京承高速另一侧的北七家新房均价才5万,华润理想国、和悦华玺也有120/140平米的大户型。

  也有人觉得不贵。毕竟是朝阳,而且去年3月龙湖景粼原著就推了140平米1000万的三居(已售罄),如今过去一年半,同区域同面积同价格段,禧瑞春秋还赠送10平米,算是跑赢房价了吧。

  目前孙河普遍在售的是叠拼等产品,总价1300万起,禧瑞春秋140平米平层属于独家产品。总价1000万可以说是进入孙河比较便宜的门票了。


  另外,前两天严肃君分析过的北京城建·朝青知筑,137平精装三居在常营售价在7-8万,这样一对比,孙河别墅区的这位,也算良心。(延伸阅读:实探朝阳纯新盘朝青知筑 800万起改善盘差点儿意思)

  就在快要发稿的时候,严肃君得到了一个内部消息,就在禧瑞春秋边上,同样是68924元/平的限竞房天瑞宸章,产品定为120平、140平的洋房,如此看来同类产品竞争激烈,可能是一场恶仗啊~

  

  孙河板块示意图

  02

  主力户型140平四居 送你一间房

  禧瑞春秋不受7090政策的限制,也没有自持部分,产品形态为洋房+叠拼+合院。

  

  禧瑞春秋楼座分布图

  严肃君踩盘得知,6栋洋房共356套,3栋叠拼共72套,其余全部为合院。临湖临水渠的10套合院,湖景最好,总价5000万一套。

  洋房120平户型总共36套,分别位于1#、3# 的边户;剩下的都是140平四居。

  1#、3#、6#两梯三户,2#、4#、5#一梯两户,电梯双开门入户,板楼。1#、2#、3#共9层,4#、5#、6#共8层。

  

  禧瑞春秋沙盘图

  120平户型原本为两室两厅一厨两卫,设备平台(约10平)开发商赠送,阳台面积赠送,交房时可做成一间房,变作三室两厅。整体面宽达到了8米1,客厅面宽4米5。销售说得房率能达到83%。

  从户型图上看,主卫没有窗,厨房、餐厅东侧的过道面积较大,若后期装修设计不好,可能造成面积浪费。

  

  禧瑞春秋120平户型图

  相比120平的那个,严肃君更喜欢140平户型。同样赠送10平的设备平台,交房做成一间房,这样一来有4间卧室。

  南北通透、明厨明卫、整体空间使用率高。面宽达到10米6,可以想象前方无遮挡的情况下,观湖景色很不错。

  

  禧瑞春秋140平户型图

  另外,单双数楼层阳台设计错层设计在南向卧室或客厅。交房时为开放式阳台,为赠送面积

  再来说说叠拼,总价1600万起,叠拼实际使用面积在350-400平,上叠(送阁楼)为地上2层+地下第三层,下叠为地上2层+地下第一、二层,配置私属电梯。

  禧瑞春秋都是毛坯交房,交房时间还未确定。目前正在意向登记,售楼处就在融科望京中心B座,已经开放接待客户。

  03

  配套整体高端

  在南方买房,还讲究风水、户型,但在北京,房子实在稀缺,选择余地不大,即使是上千万的房子,也并不是十全十美。不过,禧瑞春秋的配套均好性比较高。

  交通配套:8分(满分10)

  北边交通发达,周边有京承高速、京平高速、机场高速、机场第二高速。

  当然京密路堵车也是有目共睹,好消息是京密快速路规划2020年通车,开车到望京、首都机场,都在半小时的车程内

  另外,禧瑞春秋距离15号线孙河地铁站只有700米。

  

  禧瑞春秋配套示意图

  教育配套:9分(满分10)

  北京70%的国际学校分布在别墅区附近。包括鼎石国际学校、蒙台梭利国际学校、京西学校、哈罗英国学校等,除了对国籍有要求,还对家长的背景有选择。严肃君听说不少明星的孩子,都在这边上学。

  另外,孙河别墅区的西北部有教育用地,规划引进九年一贯制北师大附中

  生活配套:7分(满分10)

  孙河别墅区内有30万平的商业用地,容积率很低,引入的都是中高端品牌,将来会建类似欧洲小镇一样的商业街。严肃君脑海中浮现的,是专属孙河别墅区的奥莱。

  别墅区外,开车15分钟可到中粮·祥云小镇

  医疗配套:7分(满分10)

  和睦家医院(很多明星选择在这里生娃)、地坛医院(三甲)、孙河医院(二甲)。

  休闲配套:8分(满分10)

  被16座高尔夫、6所马术俱乐部包围,据说北京最好的马术俱乐部就在这,不过严肃君也不太懂。

  04

  孙河别墅区 板块附加值高

  北京自发形成的别墅区有不少,中央别墅区、奥北别墅区、孙河别墅区等,但是先规划后开发的别墅区,全北京就只有孙河别墅区一个。

  先规划后开发的好处是,整个区域的产品会更统一。通俗点讲,孙河别墅区都是高端改善的洋房、叠拼、合院、独栋等形态,其它别墅区会掺杂一些保障房。

  孙河整体容积率在1.1-1.4,加上温榆河、三面环绕的湿地公园、中央10万平米的大湖,北京最大的城市绿肺将围绕孙河别墅区,自然环境+小区环境严肃君不用多说。

  我是严肃君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你打算买房、换房,请快点加入我们!

  我们有海淀、昌平、石景山+门头沟、丰台、大兴、房山、朝阳、通州、顺义9个置业群,快来和未来的邻居好好聊一聊~

  

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