一锤定音,70年产权到期后可续期,房产税要加速来了?

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  编者按:本文来自微信公众号「大胡子说房」(ID:dahuzishuofang),作者:大胡子团队,36氪经授权转载

  最近,有一则新闻很扎眼——民法典各分编草案提请全国人大常委会审议。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。

  70年产权到期后的处理,终于有了答案。

  一方面大家心里石头落了地,细思,国家在这个时间节点对于商品房产权做出明确,是不是再给房产税的出台铺路呢?房产税和70年产权年限究竟有什么关系?房产税究竟何时出台?我们又该如何应对?

  本文将分为为4个部分进行一一解答:

  1.住宅70年产权到期怎么办?

  2.房产税什么时候出台?

  3.房产税会怎么征收?

  4.如何应对房产税?

  住宅70年产权到期怎么办?

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  70年产权究竟是怎么来的?

  首先要说明的是:70年产权的计算是从开发商拿地开始起计,不是从你买房或拿到房产证那一刻开始算的。

  假设二狗和铁柱今年买房,但二狗买的项目是2016年拿地,而铁柱买的则是2008年拿地然后捂地直到近几年才开发,那么二狗的商品房剩余产权年限是68年,铁柱的是60年。

  世界上其他国家的房产基本都是永久产权,为什么我们国家只有70年的产权呢?这里涉及到两个问题:

  1.“土地使用权”是什么时候从“土地所有权”中分离出来的?

  2.70年这个使用期限是如何制定的?

  对于第1个问题,与两次修改宪法有关:

  第一次是在1982年。宪法中增入一条新规定:城市土地属于国家所有。这是国家第一次宣布城市土地国有化,至此国家获得一切城市的土地所有权。

  由于80年代刚刚改革开放,城市的基础建设面临缺乏大量资金这个难题。资金从哪里来呢?当时我们的地方政府能想到的更多是靠借债,在当时被戏称为是“捧着金饭碗在讨饭”,金饭碗是什么?金饭碗就是土地啊。土地这么值钱,为何不利用起来呢?

  于是乎,1988年,法律又新增一条“土地使用权可以依照法律的规定转让”,自此城市的土地使用权和所有权分离,政府可以开始出售土地使用权,通过这样获取资金来用于城市建设。

  可问题又来了,卖土地使用权,这个使用期限是多少呢?

  好,看下其他国家能不能借鉴。

  放眼望去,国际上绝大部分国家都实行土地私有制永久产权,借鉴不了啊,最后还是借鉴了还在英国殖民统治下的香港。

  当时的香港,因为名义上是割让了中国的土地,所以香港的土地租赁期限都是在99年以下、75年或50年不等。

  一开始,土地管理局提出的方案是:住宅50年产权,但后面,一位国务院领导提议时间能不能再长一点,于是,这个时间便成了70年。

  70年产权年限的由来并不复杂,也比想象中要来的随意。期限长短不是最关键,关键是等70年产权年限到期了该怎么办?国家会把房子收回去吗?、

  产权到期了该怎么办?

  首先我们要搞清楚一个问题,70年产权年限指的是土地使用权年限,而我们对房屋的使用权是永久的。

  那我们的房子产权年限到期后该怎么处理?

  最早最明确的法律条文是在2007年《物权法》中,规定:产权年限到期后可以续期。

  而今年的这次民法典草案做了更清晰的规定:产权年限到期自动续期,续期费用的缴纳或减免会另有规定。

  也就是这一次进一步明确了怎么续期,续期需分别缴纳一定的费用和免费续期,具体再根据后期的法律完善。

  未来,你可能会面临两种情况:

  1.房子土地使用期满了,产权自动进行续期,根据当时的情况免缴或者缴纳一定的续期费用,而且,费用应该是大家都能接受的一个合理费用。

  2.产权还未到期,但是房子已经不能住了,以目前的房子建筑质量来说,基本差不多都只能住50年。

  房子不能住了,当然就必须要拆迁啦,拆迁那就按照具体情况赔偿一定的拆迁补贴喽。

  

  总而言之,这一次民法典草案针对70年产权到期后做了进一步的明确。

  这个明确具有重大意义,一是国家始终都得解决70年产权到期的问题,二是为接下来征收房产税铺路。

  房产税是一种财产税,而我们老百姓只拥有70年的使用权,而没有土地所有权的话,你针对使用权收税是不太合理的,任志强不是一直炮轰说土地是国家的,再征房产税不合理。

  而且我们在买房的时候已经为土地出让金买过单了,这个时候你还要征收房地产税,那不就相当于重复交税了吗?这一次草案就是在为房产税征收的不合理变得合理,70年产权到期后可以自动续期,不就是一定程度上承认个人拥有土地所有权的效果吗?

  所以,连70年的产权都做了明确了,房产税还远吗?究竟这个楼市炸弹什么时候扔出来呢?

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  房产税什么时候出台?

  从去年开始,房地产税频频吹风。

  2017年11月、12月,财政部部长肖捷连续两次出来为房产税喊话。

  2018年6月,自然资源部又宣布:不动产登记平台已实现全国联网。

  而这次产权自动续期的草案又给房产税的出台煽了一把火,房产税要征收已经是板上钉钉的事情。那到底多久会出台,离正式出台还差什么步骤呢?

  征收房地产税有哪些步骤和条件

  开征房产税需要面对的不仅是法律关,还要迈过技术关。

  法律上,房产税作为我们国家全新的税种,必须通过全国人大立法,需要经历法案起草-审议(最少三审)-人大立法-出台-推行等一系列复杂和繁琐的流程。

  

  国家必须掌握全国住房的基本情况,必须建立一套统一的系统能够查询得到:某人在某城市共有几套房,房子面积多大,估值多大,自住还是投资?

  技术上,目前影响房地产税的三大技术障碍:不动产统一登记、全国住房信息联网和国地税合并,今年均已完成。

  可以说在技术大关已经攻破了70%,我认为就差一个难题:

  建立一套房屋的估值动态系统,有了基础系统数据,我相信这个应该也不是问题。

  至于法律方面,目前房产税的法案还在起草完善阶段,接下来还需要经过审议、公示、立法通过、推行等阶段。

  总体来说,房产税进度已经在加快推行,但是不管是技术方面还是法律方面都还需要完善的时间。

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  房产税目前到了哪一个阶段?

  那究竟房产税什么时候才能出台呢?

  房地产圈内普遍的预测是:3年内,也就是2021年。

  其实一直以来,房地产税不管什么时候都能挑动大家的神经,买房的人战战兢兢,唯恐自己被收割;没有买房的人拍手称快,房地产税要降房价了,你们这群炒房客就等着房价崩盘吧。到时崩盘了我都多买几套。(多么天真无邪的人啊)

  本文只捞干货,切切实实地告诉你,房地产对我们买房影响大吗?对拥有多套房产的朋友呢?

  要回答这个问题,我们必先搞清楚一个事情:房产税究竟会怎么收?

  房产税会怎么征收?

  房产税会怎么收?我们可以直接来看一下国内试点城市和国外房产税征收的情况。

  重庆、上海的征收方式

  重庆、上海是从2011年开始征收房产税的。

  从征收对象上看:

  上海只对新购住房征税,而且本市居民从二套开始征收,存量住房并不征税;

  重庆则是侧重征收高端住宅的房产税,存量房和增量房都征收。计税依据方面,重庆以房产评估值作为依据,而上海是以住宅市场交易价格的70%为标准。

  大家最关心的税率方面,上海的税率在0.4%-0.6%,而重庆最高税率去到1.2%,而最低税率为0.5%,依据高端住宅的单价而定。

  免征面积方面,上海的人均免征面积为60㎡,重庆高档住房免征100㎡。

  整体上看这两个城市征收的范围不光,税率也不高,所以其对应的税收收入肯定也不会高。

  2015年-2017年上海的房产税收入为497.8亿元,土地出让金的收益为4791.9亿元。

  

  同样时间重庆的税收收入为256.7亿元,土地出让金的收益为2711.4亿元。

  

  也就是说这两个城市的房产税总收入只相当于土地出让收入的十分之一左右。

  很明显,这两个城市的房产税收入并不高,因为仅仅也只是试点:整体上税基窄,税率低。

  真正全国性征收的话,我认为国家一定会扩大征收范围和税率,所以上海和重庆不能作为一个很好的参考案例。所以,我们再来看下国外。

  国外的征收方式

  1.美国

  美国征收房产税已经有两百多年的历史,在美国,房地产税的税率是按照 “以需定收”的方式来确定。

  也就是根据每个州市的财政需要自行确定,每年都会有调整,税率一般为0.8%-3%,平均在1.5%左右。

  征收时会按照房屋的评估价值再打折,对首套房、低收入者、孤寡人群都会有很大减免。在美国,房地产税占地方政府税收收入的70%-75%。

  2.日本

  在亚洲国家中,日本房产税制发展比较成熟,日本房地产税叫做固定资产税。

  标准税率为1.4%,最高去到2.1%。而计税标准是以房屋的市场价值为标准,一般每三年会进行一次基础评估。

  而且日本房地产会根据房屋的用地面积大小、新旧程度、房屋类型、业主的经济状况进行一定比例的税收优惠。

  再对比一下新加坡、韩国、英国等国家,可以发现房产税税率大致都在1%-3%的范围内。

  国内房产税征收预测

  对比国内试点和国外房地产税的征收情况,我们可以发现征收房地产税主要涉及3个方面:征收范围、税率标准、减免征范围。

  根据上面的分析,我对房产税的这3个方面做一个粗略的预测。

  1.征收范围

  从国内试点的城市来看,房产税税收收入很低。为了保证财政收入,征收范围会扩大到存量房和增量房都要征收。

  也就是说不管你是新买的房子,还是旧的房子,都要被纳入征收范围。

  2.税率标准

  国际上的主流税率标准在1%-3%,中国大概率也会采取这个标准。

  基准税率大概率会在1%-1.5%左右,也即是超出免征额比如说一套500万价值的房子,按照1%的估值交税额就是5万。

  而如果是单个个体拥有大量房源的行为,不排除会采取累进税率.

  以套数举例,比如第3-5套要交1.5%,而第6-8套就得交2%,以此类推,最高在3%左右。

  3.减免征范围

  税收的其中一个作用就是调节贫富差距,所以房产税不可能从1㎡或者从首套自住就开始起征,它不会误伤刚需,肯定会有一个免征额。

  中国人均住宅面积为35㎡,所以把免征额大概是以家庭为单位,定为35㎡/人,例如家庭有3人,那么免征额度为105㎡,超过105㎡就要纳入征税。

  而超过的部分具体怎么征,就要结合税率标准和税收方式去计算了。

  好,我们只是对房产税的征收方式做了一个预测和分析,好让大家心里多少有一点认识。

  但是大家最关心的肯定是:面对着即将要来的房产税,我们该如何应对呢?房价会降吗?我的房子要提前抛售吗?

  如何应对房产税?

  房产税不是冲着降房价而来的

  这是我们要认清的第一点,房产税作为一种税收,目的是:为了充裕国库,而不是为了打压房价。

  1.土地资源是有限的,地方政府今年可以通过拍地获得财政收入,明年也可以,10年后呢?20年后呢?终究不是长久之计。

  2.如果房产税可以帮助现金流紧张的地方政府摆脱对土地财政的依赖,这对已经被房地产绑架的地方经济来说,这是一个好事啊!

  咱们来粗略的算一笔账,截至2017年,中国的人口为13.9亿,城镇居民的人均住房面积是36.6㎡,计算下来,全国城镇住宅面积大概300亿㎡。

  2017年全国商品房均价7892元/㎡,按免除一半进行计算,按房产税税率为1%来征收,一年征收的房产税大概为1.2万亿元,而2017年全国土地出让金是5万亿元。

  按照以上计算,一年征收的房产税可以占了土地出让金的四分之一,而且这个数字是比较保守的。

  全国城镇住宅面积:

  13.9亿人×36.6m2/人≈300亿m2

  每年房产税:

  300亿m2×7892元/m2×50%×1%≈1.2万亿元

  2017年全国土地出让金:

  5万亿元

  而且关键是土地出让金是一次性收取,一锤子买卖,而房产税是每年都要收取一次,这样累计,房产税难道不能取代土地出让金吗?

  经营一个国家和经营一家公司是一个道理的,既然征收房产税可以做到长久的利润为何不征收反而年年死磕卖地呢?

  所以,大家不要想多了,国家征税就是为了长远打算,为了有持续的资金进行国家建设,而不是为了降房价,房子降价后好让没买房的尽快买,这样想的朋友未免太天真无邪了。

  如果是刚需没买房的朋友,有合适的随时买,房产税不会为你降房价,而你的刚需房也不会被征税。

  没有三套房产以上的不用关注房产税

  前面我们分析过,房产税是有个免征范围的,基本上你的第一套和第二套房产是很难列入征税范围,就算有,税收也不会太高,往往第二套的部分面积或者第三套才会开始起征。

  而且作为起征,税点肯定不会太高。

  网上有自媒体说:手里没有两斤房产证,也好意思来担心房产税?

  话糙理不糙。

  你连3套房没有,你天天担心房产税,你说你不是杞人忧天,多此一举吗?

  当然,房产的数量是一个问题,而更关键的是应该是质量的问题,也就是说你手上持有的房产值不值钱,而值不值钱就看房子所在的城市。

  投资一定要选对城市

  我一直跟大家强调现在中国楼市很快就要迎来分化,而房产税的到来只会加剧这种分化。

  设想一下,房产税一来,那些有多套房源的朋友一定会清除掉手中的一些房产。

  举个例子,假如你有3套房子,一套用来自住不管在哪你都不会卖,而剩下的两套:一套在北京放租,一套在老家湖南岳阳放租甚至有可能是空置,你会把北京的卖掉还是把岳阳的卖掉?

  答案很明显肯定是卖岳阳啦。

  岳阳的房子不仅租金不高,甚至有些地方连租都租不出去,房产税一收,你怎么把成本通过租金转移到租客身上呢?

  而北京的房子,不仅好转手每年可能还会有个不错的涨幅,租金还能每年合理的进行提高,房产税的成本很容易就可以通过房价上涨,租金上涨转移出去,你说你会卖掉北京而持有岳阳吗?脑子进水才会这么干吧。

  所以,赶紧把此文转发给你身边有房产的朋友。

  

  所以房产税征收后,三四线城市一定会出现一波抛售潮,卖不卖得出就看谁跑得快了。

  有没有房产税,我们都得选择有价值的城市投资。

  而这一刻,加上了房产税这个干扰因素,那就更加要合理的选择城市,不然房产税就会成为压死你的那根稻草。

  同样的是2000万,宁要一套北京3环的房子,也不要10套三四线的房子。而对于接下来的国内的房产投资,一定是选择一线,强二线还有环一线这三个方向。

  着手优化手中房产

  不管房产税是明年收还是后年收,这一刻,对于我们手头有多套房产的朋友,你要做的就是要开始优化手头房产。

  首先,即使没有房地产税,你现在也该优化房产了。

  过去两年,房价暴涨一轮,不管是一二线还是三四线,不管是好房子差房子都跟着一起涨,但是接下来房价进入调整期,那些不好的房子一定就会进入退烧阶段。

  要说有关也和房产税相关,毕竟房产税一收,大家若要处理手中房产一定最先抛那些城市段位低或者地段不好的房产,而现在你不处理,后期大家集中出手,谁来接盘?

  究竟如何优化,首选第一段位也是最重要当然是城市上的置换:三四线换一二线,哪怕换环一线。

  比如你在三四线拥有2-3套非自住房,如果卖掉你能否可以有名额买到那些一线或者二线或省会城市的房产。

  如果不行,置换成那些环一线城市也可以,例如不限购的粤港澳大湾区环城市惠阳。接下来根据需要进行地段、配套、呈现方式的置换优化:

  地段的优化:差地段换好地段,远郊换近郊,近郊换市区。哪怕换了面积变小了,但是地段变好了才是最关键。

  配套的优化:配套最关键的两点在于学区和地铁,所以非学区房换成学区房,非地铁房换成地铁房。

  呈现的优化:户型不好的换户型好的,楼梯楼换电梯楼等。

  

  结合自己的资金、购房名额等情况,按照上述的顺序重要性进行优化。

  配置部分海外房产

  首先,我要声明,我依然坚定看好中国未来整体的房地产市场。不管城镇化发展进程还是经济发展态势,中国的房价都还有上涨空间。

  但是作为投资,看好不代表就是要集中,就是要ALL IN 。

  投资海外房产,一部分原因是要分散国内房产的风险,还有对冲人民币贬值的风险。

  而另一部分原因,我们当然可以去寻找有更高收益的国家,寻找那些就像15/20年前的中国一样,经济正在高速发展,城镇化正在加速,房地产也在发力的国家。

  买好资产投穷国家,是做房产投资的一个重要方向。因为每个国家都从穷到富,房价都从低都高,只要选对了国家,房价翻倍那是非常有机会的。例如正在崛起的柬埔 寨。

  

  只不过我要提醒大家的是:中国依然会是接下来全球市场上的一个非常重要的增长力量,未来还有很大的增长空间.

  所以我们的资产大部分应该还是放在国内,大部分的仓位应该是在国内,适当配比小部分去做海外投资,千万不要本末颠倒了。

特别声明:本文为网易自媒体平台“网易号”作者上传并发布,仅代表该作者观点。网易仅提供信息发布平台。

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