开发商现“观望”情绪 河北土地延期拍卖现象增多

近几个月，受楼市严查、金融收紧、房价回调等多重因素的影响，开发商“动作”也纷纷放缓，土地流拍、延期拍卖情况开始增多。调查发现，近段时间，河北石家庄、沧州、保定等多地曾多次有土地流拍情况出现，个别地块还一度经历多次流拍。

土地流拍、 延期拍卖情况增多

在融资受限与销售回款乏力的双重压力下，今年以来，全国各城市土地流拍情况明显增多。据中原地产研究中心统计数据显示，今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共有13宗，创下2012年以来的新高；二线城市土地流拍共154宗，同比增长200%；三四线城市土地流拍合计达629宗，2017年同期为284宗，同比增长121%。如果计入8月份以来各地的流拍地块，全国房地产市场土地流拍已超800宗。

与全国房地产市场一致，今年以来河北也有多宗地块发生流拍、延期拍卖情况。记者调查发现，近几个月，河北石家庄、沧州、保定等多地均有土地流拍。8月17日，石家庄一宗地块引发五家房企竞拍，最终因现场报价未达底价而流拍；同一天，沧州开发区两宗地块因无人报名而流拍；同样也是8月17日，保定主城区9宗地块挂牌出让，7宗地成功拍出，另外2宗地因多家房企报价转入现场竞价，择日再拍。

下半年以来，河北各地发布的土地流拍、延期拍卖情况再度增多。以石家庄为例，据燕赵都市报房地产传媒中心统计，上半年石家庄有5宗地块流拍。而下半年，石家庄已经有多个地块流拍、多宗地块延期拍卖。8月24日，石家庄栾城区原定于8月28日出让的4宗地块延期到9月13日出让；9月3日，石家庄编号[2018]019号、[2018]018号地块先后拍出，而该2宗地块均是此前7月2日因无人竞拍而流拍的地块。

拍地规则“多变” 补证仍是主流

地块的流拍，除开发商降低市场预期、资金链吃紧、销售回款慢等主观因素外，还与土地拍卖规则的日渐趋严不无相关。例如，8月17日石家庄流拍的地块，就设定了“1.竞买人不少于3家；2.设有最高限价，在达到最高限价仍有两家及以上竞买人愿意竞价时，采取‘限地价竞自持面积’方式确定竞得人；3.本宗地设有底价，按出价最高且不低于底价者得的原则确定竞得人。”三个限定条件，这也直接致使该地块最终因报价未达底价而流拍。

拍地规则的“多变”与增多，也让不少习惯此前在拍地时“走个流程”的开发商深感“不安”。“前些年，石家庄的土地拍卖市场很少有‘波澜’，竞拍情况相对很少，很多地块在拍卖之前开发商就已经‘十拿九稳’，‘走个招拍挂流程’就行。而现在，大多地块不到最后一刻，谁也不知道会花落谁家，开发商之间的竞争变得‘白热化’。甚至有的地块甲开发商已经在建，最终却被乙开发商拿下。”石家庄一位不愿意具名的业内人士指出。

引发激烈竞拍的往往是市中心的净地，这类地块因位置优越、性价比高、涉及纠纷少等因素被房企青睐。但是从土地出让比例来看，补证地块仍是土地市场的主流。以石家庄为例，据燕赵都市报房地产传媒中心统计，2018年上半年石家庄市内五区成功出让土地22宗，其中约15宗地块属于补证项目，补证项目占比68.18%。

资金压力增大 开发商拿地变谨慎

土地市场的变化，与当前的房地产市场形势密不可分。据Wind数据显示，截至2017年底，房企平均资产负债率高达70%。更有业内人士指出，2018年下半年房地产行业将步入公司债到期高峰，加之融资渠道的依旧“封堵”，开发商的资金压力将很难缓解，甚至持续加大。

业内人士指出，房企当前资金面相对紧张是导致土地市场接连流拍的重要原因之一，现有的资金情况不允许房企去拿楼面价高于预期的土地。并且，在房地产市场需求放缓的背景下，房企将继续面临销售回款周期增长的状况，这些因素都使得房企在拿地时呈现出谨慎的态度。

自2016年开始，不少房企开启了在三四线城市拿地的热潮，三四线城市一度成为房企继一二线城市全面限购后的又一个“战场”。而此后，此前未加入限购的三四线城市也纷纷收紧楼市政策，房地产市场持续走稳。

拿河北来说，1-8月份，河北省及各地级市相继发布多项楼市政策，监管范围不断扩围，内容涉及商品房销售中介机构违规行为、公积金使用、用地制度、房地产领域违法犯罪等多个方面。以邯郸为例，尽管该市并未出台楼市限购政策，但是今年1月份、4月份、8月份分别出台销售5年监管、购房资金监管、打击房地产违法犯罪等严查政策调节楼市，房地产市场逐渐走稳。

记者从安居客、58同城、赶集网、石家庄买房网等平台了解到，随着楼市的走稳，市场交易量的趋缓，开发商的拿地积极性也开始减弱，“观望”情绪开始出现。