西安楼市降温持续：10盘开盘 最低去化率才18%

• 近两周，又有10个盘选房。从结果看，开盘选房认购去化率达到100%的仅3个!其它7个盘，认购去化率最低的仅18%!比起前两周12个盘次选房，有50%未能“开盘即清”来，近期楼盘认购去化率下滑趋势进一步明显!当前市场降温持续，现在是不是捡漏时机?

近期去化率达到100%的盘有哪些？

看看近期去化率达到100%的盘都是谁：位于沣东新城大轴线南端的绿地新里城、位于浐灞核心区世园园区的中南樾府、位于经开核心区凤城一路的城市锦上。这三盘去化率较高，各有各的利好和特点。

1、绿地新里城

8月25-26日开盘，推出3#、6#楼两栋高层产品，372套房源。公示价格为：3#楼精装均价为11840元/㎡，6#楼精装均价为12188元/㎡。

其中：3#楼为2个单元、2梯4户，总高为30层和32层，户型有95㎡两室和115㎡三室两卫;6号楼为1个单元，2梯4户，总高33层，户型有95㎡两室和125㎡三室两卫。从数量看，95㎡户型186套、115㎡户型120套、125㎡户型66套。

核验通过家庭数2464个，其中刚需家庭787个、普通就家庭1677个，整体中签率为15%。在开盘无优惠的请下，选房认购去化率100%。

项目沣东新城科源路与沣东大道交汇处十字路口东北角，自去2017年年底开盘以来，持续热销。究其原因，产品的底色是基础，更大的因素在于对所在地段预期的看好，沣东新城大轴线初步建成时间已明确，在2021年要成型。买的人绝大多数冲着增值潜力而去。

2、中南·樾府

8月28日开盘，本次推出2#楼，总高8层的洋房产品，32套房源。共2个单元、1梯2户，户型有139-141㎡4室两卫28套，跃层173㎡2套，跃层181㎡2套。精装房均价为14716元/㎡。

核验通过家庭数170个，其中刚需家庭28个、普通家庭142个，整体中签率为19%，开盘无优惠，认购去化率100%。

项目位于浐灞生态区世博大道世园会的东侧，与之一路之隔。同样是2017年12月份首开，几次开盘认购率都较高。主要原因：一是产品价值，中南做的产品截至目前看，还不错;二是生态价值，目前浐灞核心区的环境且与世园会一路之隔，生态性较好;三是发展潜力，位于大西安“国际文化交流轴”(东轴线)，自贸区浐灞板块、西安丝路会展中心(圆桌会议中心)建设，地铁3号线便利等，地段发展前景较好。

3、城市锦上

8月28-29日开盘，这是项目“补开盘”。前次因为开盘违规被取消，这次按照规范的登记、摇号及选房规则进行。

本次推出7#楼高层产品，共196套房，2个单元、均为两梯四户，1单元总高31层，户型有约132㎡三室两卫61套，92㎡两室62套;2单元总高18层，139㎡三室两卫36套，87㎡两室36套等。公示均价为10050元/㎡。

意向登记家庭1832组个，现场核验通过家庭1301个，其中刚需家庭533个，普通家庭768个，开盘无优惠，认购去化率100%。

项目位于经开凤城一路与明光路十字经发学校西侧，临二环和朱宏路，这个位置在城北来说，已经是好位置之一;其次是价格，在经开来说，目前已经是很便宜了，大部分户型面积适中，总价也不高，各类置业需求适应性比较强。

应该说，在当前大热的沣东新城大轴线(西轴线)和浐灞核心区大西安东轴线等热门板块，项目品质不错，价格又在主城区均价线上下，取得较高的认购去化率，不稀奇。

未达100%的盘

在认购去化率未能达到100%的盘中，招商依云曲江、保利林语溪、阳光城壹号·上林悦则各有另一番不同。这3个盘都在主城区和沣东新城，其开盘情况，可以说反映了当下区域市场的一个状态。

1、招商依云曲江

9月1-2日开盘，推出的是19#)楼，共240套房，户型有127.18㎡三室两卫60套，127.17㎡三室两卫60套，100.70㎡三室一卫120套。成交均价为11903元/㎡。

线上意向登记家庭545个，现场核验通过家庭414个。开盘无优惠，认购228套，认购去化率为95%。应该说，情况还不错。

项目位于曲江新区金羊路以南、新开门南路以东，即曲江二期南片区。总体价格在曲江二期来说，不高，甚至相对较低。该盘现在有了依靠地段价值推动的意思，慢慢有了“流量盘”的气质。

2、保利林语溪

8月24日开盘，推出5#和6%楼，共192套房。其中5#楼，1个单元，两梯四户，总高32层，户型有108㎡三室两卫，139㎡四室，共计128套;6#楼，2个单元，两梯两户，总高17层，有143㎡四室，计64套。公示均价为8999元/㎡。

意向登记时有164个家庭，核验通过46个，其中刚需家庭17个、普通家庭29个。不摇号直接选房，开盘当天参与选房家庭数达到220个，实际认购成交168套，去化率为88%。

项目位于灞河新区灞河东岸，祥云路与灞柳一路交会东南角。因位置目前稍偏，加上周边配套发展滞后，项目本身的定位是刚需盘。从价格看，本次也是刚需价，户型偏大，有些偏改善，总价高，成交量不大合乎情理。

3、阳光城壹号·上林悦

8月31日开盘，推出7#、9#楼，共344套精装房源。该盘在西咸新区申报价格，从8月21日公布的信息看，7#楼总高30层，户型有约99㎡、128㎡两种，均价13128元/㎡;9#楼总高32层，户型有约100㎡、117㎡两种，均价12968元/㎡。

在开盘前后，从开发商在多个渠道释放的信息看，本次房源成交均价约为11500-12000元/㎡，开盘认购255套，去化率为74%。

项目位于世纪大道与乘风路交汇处向北1000米，即阳光城西西里组团的北侧，板块属于西咸新区能源金贸区，大西安新轴线(西轴线)的北部，目前不限购。从规划定位和现实情况看，目前现状较之前有很大改进，发展前景也不错。

但从公示价格看，确是有些“跑得快”，比之2017年同期，有了3000元/㎡的提升;较之今年初，也有小1000元/㎡的“涨”幅。实际成交价如属实，则涨幅有限。

从这三个盘的情况，不难看出，目前即便是较热的曲江二期和西咸新区能源金贸区(与沣东新城相连)，也得看产品和价格，如价格涨幅较大，短时间内房价跑得太快，超出心里预期，谁也难以接受。

其他几个盘

再来看看其它几个盘的情况：

1、南飞鸿十年城

8月28日开盘。本次推出的房源有：高层7#、20#楼，共262套房源，有户型约75㎡两室33套，约94㎡三室一卫99套，约99㎡三室一卫97套，约114㎡三室两卫33套，均价为11900元/㎡。洋房9#、17#楼，共52套房源，均为约140㎡四室户型，均价19321元/㎡。

意向登记申请家庭205个，核验家庭有166个，通过165个，其中刚需家庭23个，普通家庭142个。当天签到158个，参与选房154个，认购152套，去化率58%。

项目位于高新科技二路与西三环交汇东南角，位置目前看马马虎虎。去化率不高，主要原因还是产品认知度的问题，其次是项目在接受咨询和资料核验上不够积极，多个粉丝反映，甚至还找不到联系方式!这能卖得好吗?

2、星河9号

9月2日开盘，推出的是2#楼，总高18层，5梯39户，面积为33-71㎡的精装loft，共有661套。本次推出的是2-9层，共计310套，销售均价为17100元/㎡。

该项目采取的是自然开盘形式，给出的是多重优惠：按揭99折，一次性98折，按时签约98折，开盘认购98折。开盘当天认购176套，去化率约56%。

项目位于东长安街与神州四路十字东南角。虽然loft在公寓产品中，从西安以往的同类项目销售情况，总体销售得还不错。但从当前市场和区域态势看，公寓在航天基地来说，其价值认知还有待提高。

3、湾流

项目位于浐灞世博大道与欧亚大道交汇处(灞河东岸)，属于浐灞核心区的范畴，8月28日开盘推出的是其29#-32#楼洋房产品，总高7+1层，两梯两户，户型面积在221-301㎡，共54套，均价为13800元/㎡。

该盘在意向登记时创下新低，仅为7个家庭，但撤销有3个，未核验有4个，通过0个，开发商自行销售，当天成交了10套，去化率为18%。

与同在浐灞生态区总部园区的保利心语花园12套洋房有160多人登记对比，湾流这一次比较“难看”，心语花园本次洋房均价为15000元/㎡，价格上湾流还低上约12000元/㎡，区域的生态性比保利要好，临灞河，北侧是华夏文旅西安度假区。但近期无论是其高层产品还是洋房产品，去化率持续走低，值得深考。

4、恒大雅苑

8月28日开盘。本次推出14#、16#楼，共300套房;其中14#楼，总高33层，1个单元，两梯四户，户型有119㎡、128㎡;16#楼，总高24层，2个单元，1单元为两梯三户，户型有105㎡、127㎡和143㎡三宗，2单元则为两梯四户，户型有80㎡和128㎡。精装均价8624元/㎡。开盘成交124套，去化率为41%!

项目位于高陵区西高路与桑军路交会处西北角，是区域内目前标杆项目，盘大，装修房，价格也最高。据发单员和置业顾问透露的价格看，实际成交价在8300元/㎡左右，比7月份开盘时价格上涨300元/㎡左右。客观上看，有恒大集团全国范围内加快销售进度，蓄客期缩短因素，根本原因是，高陵当前也面临价格“跑得快”的问题，虽然区域不限购，但购买抗性正在加大。

现在是不是捡漏机会?

开盘认筹去化率高低，是衡量一个楼盘产品销售热度的重要参考，在一定层面上可看出市场状况如何。

从最近几周22个盘的开盘情况看，虽然中签率高了，选房难度降低了，但楼盘出现滞销的情况也增多了。这是预期发生变化所导致的市场回归理性的表现。

对我们购房人来说，尤其是刚需家庭置业来说，需要不急、冷静和理性的选房环境，更需要房价的稳定。从当前的态势看，这一态势正在加剧。

现在是不是捡漏机会呢？

不是！

现在只能说是不那么紧张了，可以稍微宽松地选择，但从价格，没有松动，主城区的房价只是滞涨，涨幅比较小而已;非主城区的价格还处于比较活跃的状态。

成交量下滑，销售周期拉长，只是第一步。目前所谓的理性，只是局部，少数盘。当量跌带来价格涨势乏力，优惠、多重优惠等再次在楼盘较为普遍出现时，市场就真的开始理性了。

主城区和非主城区都出现价格滞涨，且成交量持续萎缩，房企普遍头疼的时候，那时从产品出发，结合价格，再谈捡漏的问题。